10月11日，中海聯合體以底價93.99億元拿下紅旗村舊改項目。
這個消息不算突然。早在9月份，中海商務官微一則消息就曾透露，“十三五”計劃內中海集中發展的商業項目中包括上海真如副中心。現在，這個消息相當於出了實錘。
就中海在上海拿地本身，本不算特別大的新聞。2018年以來，中海在四個一線城市均有落子：北京買了5宗地，廣州2宗，深圳1宗。如果算上上海這一宗，就買地這一項，中海一共掏了268億。
但如果把這個消息掰開揉碎了看，其中還是有不少值得琢磨的點。
首先，紅旗村舊改項目位於上海普陀區，是少見的中環核心地塊；這也是中海自2009年拿下上海長風地王之後，再次落子普陀區。對一直只在一二線城市佈局的中海而言，這宗地自有其吸引力。
地是好地，但必須劃下重點，這是一箇舊改項目。
如果用標籤定義中海，“城市更新”絕對不是中海最為眾人所廣泛認知的強項。
那麼問題來了，假如以上算是故事背景，對於這個消息我們或許更想知道：
為什麼中海在當下這個市場買下這宗地，一出手就是近100億？徐徐圖之不一貫是中海的風格嗎？
城市更新項目相比傳統拿地開發的各個環節都要複雜得多，為什麼中海依舊收入囊中？
再添大體量城市更新
10月11日下午，普陀四幅經營性地一次性推出拍賣，出讓地塊為F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊，最終中海發展聯合中環集團及長征鎮以93.9936億的底價一舉奪得四幅地塊。
4幅地塊位於真如副中心核心區，緊鄰地鐵11號線、14號線真如站，與李嘉誠真如綜合體隔街對望，總佔地面積約7萬㎡，可開發15.88萬㎡住宅、6.78萬㎡商業，是上海今年核心區出讓的最大規模綜合體之一，也是紅旗村綜合開發首次公開出讓地塊。
出讓文件顯示，4幅地塊包括1幅商辦用地，1幅住宅80%辦公20%混合用地，2幅純住宅用地。住宅總規模達16萬㎡，以22.84萬的地上計容面積計算，樓板價約為4.12萬元/㎡，分拆計算住宅部分樓板價約為5.2萬元/㎡，商辦部分樓板價約1.55萬元/㎡。
其中E3-03地塊，規劃會有230米及200米的兩棟地標建築，再度重塑整個真如副中心的天際線。值得注意的是，紅旗村出讓的住宅地塊中，大部分都為90㎡以下的中小戶型，預計住宅供應套數將會超過2000套。
作為上海中心城區規模最大、問題最突出的城中村，紅旗村已經被普陀區列為2015年和2016年的重點攻關項目，這個往日被上海人戲稱為“假的城市副中心”的地區，十年前就跟五角場、徐家彙、花木並稱上海城市“副中心”規劃。
直至2016年年底，真如基本完成舊改，徹底整頓“五違”問題。
2015年10月底，內環周邊最後一個大型水果批發市場曹楊路果品市場正式拆除；2016年6月29日，紅旗村內近29萬平方米違章建築被全部拆除；2016年10月，開辦了20年的銅川路水產市場關閉；2018年10月，真如副中心規劃範圍內的最後一個市場金盛市場拆除。
這也就意味著，昔日沒落城市副中心即將覺醒。
算上上海西站，紅旗村，銅川市場，整個真如可用的開發面積接近3平方公里，相當於近半個老靜安區，整體開發體量可能超過600萬平方米，相當於1.5個陸家嘴。
中海聯合中環拿下的紅旗村舊改項目位於其核心位置，多個標誌性項目也在建設中，包括長江實業的高尚領域，綠地及合景泰富的天匯廣場，星浩資本的星光耀廣場，明捷置業的品尊國際，以及中駿置業的天悅。
形成聯動效應形成之後，真如副中心的真正價值也會隨之被挖掘出來。
中海地產實力雄厚
但另一方面，我們不難看到隨著樓市又一輪調控的來臨，尤其是央行降準降息下的宏觀市場，整個房地產市場都在咬緊牙關“活下去”。
在這個時候，還能大手筆拿地的開發商已經不多了。
自1992年首次進軍上海的中海地產，在滬上已佈局打浦橋、新靜安中心、徐匯濱江、長風等板塊，然而近2年上海的住宅土地交易中位於市區的住宅地塊已經十分稀少。
位於中環核心地塊的紅旗村舊改項目，土拍項目總價近百億，對於開發商而言具有一定的資金壓力，此次項目的入手，更
突顯了中海在資金上的雄厚實力。
數據顯示，今年上半年，中海銷售金額為1273.2億港元，同比上升33.7%；淨利潤方面，中海上升25.2%至216.5億港元。中海主席顏建國在2018年中期業績上表示：“房地產市場下半年調控沒有放鬆的跡象，但中海還是會主要圍繞一二線城市。”
中海堅守一二線佈局策略除了利潤率的考量，也是對市場佔有率的長期定位。一二線城市是房企拿地重點，儘管受制於土地縮減，但城市更新又給其帶來了新的發展。
所以“一二線”考驗的不僅是開發商的實力，更是能力。
就紅旗村舊改項目而言，地塊出讓面積將近7萬平方米，中海同時要承擔紅旗村“城中村”改造地塊範圍內集中配置的租賃房、保障房、廣場、公共設施、社區配套設施等的相應建設。
基於城中村改造的特殊性，這絕不是一塊好啃的骨頭。
作為央企的中海不僅在商業運作上經驗豐富，在城市更新上也頗有想法。
以中海的北辛安舊改項目為例，這個北京最大的棚改項目在2014年被中海介入，3個月完成定位、2個月控規獲批、42天完成總量6000餘戶居民的房屋徵收、從拆到建7個月……該項目已成為北京老城區轉型升級的樣本之作。
不難看出，中海在城市更新上充當的不僅是“造房子”的角色，而是“造城”。
綜合來看，中海重金佈局上海，且主打城市更新，這背後是中海自身在產業佈局以及城市更新戰略裡一條環環相扣的邏輯鏈。
城市更新就像是一個城市生命系統中必經的一環，從拿地開發造城到重新改造新城，這其中不可或缺的角色除了政府、還有類似中海這類“擺渡人”定位的房企。
在城市更新這個邏輯中，中海走出了自己的路子，而這個故事也關乎行業的下一個必爭之地。
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