買房你遭遇過“雙合同”嗎？9月19日，廣州市中級人民法院房地產審判庭審理的系列商品房預售合同逾期辦證案件中，發現開發商在銷售荔灣區某樓盤房屋時採用“雙合同”手法，主導購房者與裝修公司簽訂裝修合同，拆分房屋交易價款，購房者因開發商逾期辦證起訴給付違約金。
經依法審查，各方隱藏的真實合意為房屋實際交易價應為買賣合同價與裝修價之和，應以兩項價款之和作為基數計算逾期辦證違約金。什麼是“雙合同”？它又會給購房者帶來哪些風險？請一起走進今天的廣州案例。
什麼是“雙合同”？
簡單來說就是開發商
在政府“限價”“限籤”雙重壓力下，
採取的一種違規行為。
去年8月，廣州市發佈《關於嚴格落實房地產調控部署全面加強市場管理的通知》，要求進一步強化商品房價格監管，對房地產項目預售、銷售定價不合理的，要堅決予以調整，對不接受政府價格指導的項目，一律不辦理網籤、不予核發預售許可證。
今年10月19日，廣州市住房和城鄉建設委員會發布《關於我市進一步規範房地產市場管理的說明》明確指出，市、區住建部門在保持我市調控力度不放鬆、保持成交價格穩定運行的前提下，對新建商品住房預售和網籤價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。
這裡所謂的“拆分價格報備”，就是指長久以來潛行於樓市的“雙合同”。“雙合同”除了能幫開發商規避限籤和限價問題，還能規避一些責任。但同時，它卻給購房者帶來了很多不利影響。
房屋交易價款一分為二
“雙合同”“把戲”存在六大風險
本案開發商與購房者簽訂了《廣州市商品房買賣合同（預售）》，合同約定了房屋買賣價款，裝修交付。同時，購房者按照開發商的安排與某裝修公司簽訂了《裝飾工程委託協議書》，約定了裝修價款。上述兩份合同簽訂後，購房者支付了房價款和裝修款。後因開發商逾期辦證，雙方產生糾紛，購房者起訴要求開發商支付逾期辦證違約金。一審宣判後，購房者認為一審法院認定違約金計算基數時，未將裝修款計入房屋交易總價款，與事實不符，遂提起上訴。
小明首次購買一套本市100平方的預售樓房，市場價5萬元/平方，選擇以商業貸款30年等額本息方式償付房貸。不考慮稅費等費用的情況下，實際成交價為5*100=500萬元。區域限價4萬元/平方，開發商為應對網籤審核，將網籤合同中的交易價格定為4*100=400萬元。其餘100萬元購房款約定為裝修款。
這種模式存在以下風險：
風險一：擾亂市場價格信號
由於房屋網籤價格400萬元與實際成交價格500萬元存在100萬元的價差，開發商通過“雙合同”模式巧妙規避了政府限價措施，導致一手住宅房價官方數據失真，擾亂市場價格信號，減弱了政策調控力度，使房價明降暗升。
風險二：貸款償付壓力增大
“雙合同”導致購房者大幅度提高購房首付比例，且在前期負擔很大月供壓力。 如越秀、天河、白雲等地，一些樓盤甚至出現房子+裝修+車位“三合同”，超出限價部分無法用裝修合同消化的，用捆綁車位的方式補齊。
【情況一】若按照500萬元申報網籤，首付應付500萬*30%=150萬元。但由於設置了“雙合同”，分拆的裝修合同金額需與購房合同中的首付款一併支付，因此，小明首付需要支付：400萬*30%+100萬=220萬元。二者相差31.8%。
【情況二】多數購房者無法一次性籌措資金，由於裝修不能使用住房公積金貸款，一般會被迫使用利率更高的信用貸款。以某國有銀行“裝修貸”為例，100萬元裝修款，可貸30萬元，按中等的4.5%年費率，5年還清，則裝修貸款月供約為6100元。加上400萬元月供約為15000元，前5年月供壓力高達21100元。
風險三：違約退賠金額少
為保證網籤通過率，“雙合同”模式會盡量壓低購房合同價款、提高裝修合同價款，一旦出現如本案情況類似的逾期交樓、辦證或其他違約情形，按購房合同價款總價為基數計算違約金較低，開發商可以此降低其違約成本。當所購房屋出現問題時，購房人需要請求解除合同、返還已付購房款及利息，賠償相關損失，只能依據購房合同上的金額進行主張，與實際支付金額相差較大。
風險四：委託裝修維權難
在開發商交付房屋時，購房者若因其他原因要求退房，由於開發商與購房者簽訂的《裝修合同》多屬於關聯裝修公司的承攬合同，對於裝修費用產生爭議，能否全額退還存在很大風險。此外，“雙合同”模式的裝修標準實際由開發商主導，指定裝修公司對開發樓盤批量裝修，容易規避竣工驗收及裝修檢驗等多項質檢程序，若出現裝修工程質量差、不達標，或裝修價值不符合裝修價款等現象，
容易引發批量性裝修合同糾紛。風險五：委託收樓風險大
在常見的“雙合同”模式中，常常約定開發商跳過購房者向裝修公司交樓，購房者查看、檢查房屋工程質量的權利無法保障，部分瑕疵房產易矇混過關。部分開發商在購房合同會增設委託裝修公司收樓條款，約定開發商在交樓日直接向指定的裝修公司交樓，而購房者不能實際參與收樓行為。
風險六：再次出售成本高
按照現行稅法規定，二手房個人所得稅可選擇按照“核定徵收”和“據實徵收”兩種方式。如小明跟女朋友發佈“官宣”，賣舊房買新房，稅務部門會向小明徵收房產個人所得稅，即因房產交易產生的差價收入的稅款，小明提供合法有效的房屋購買合同、房地產原值憑證以及合理費用相關憑證，可核實計徵。應納房產個人所得稅的稅基為出售房屋過戶價格的1%或者賣房利潤的20%。
因此，“雙合同”模式的購房者在出售房屋時，會面臨更高額的稅費。小明購買房屋500萬元，網籤備案價格400萬元，轉手再次出售價格（稅務部門評估價）600萬元。按照賣房利潤計算，單合同個人所得稅為（600-500）*20=20萬元，雙合同個人所得稅為（600-400）*20=40萬元，相差一倍。
開發商主導簽訂
虛假裝修合同被判無效
法院認為，購房者在向開發商購買案涉房屋時，簽訂了兩份合同，一份是其與開發商簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預售）》，一份是其與某裝修公司簽訂的《裝飾工程委託協議書》。購房者稱其簽訂裝修合同時並無某裝修公司人員在場簽約，而是在售樓部簽約，其簽字後是由開發商拿回去蓋上某裝修公司公章，對此事實開發商雖未確認，但也未明確否認。結合商品房買賣中的現實情況和審判實踐中的經驗判斷，法院採信購房者的主張，本案裝修合同實質為開發商主導所籤 。
開發商主導購房者與某裝修公司簽訂的裝修合同，並非合同雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。購房者與開發商簽訂的買賣合同中已經約定案涉房屋裝修交付，可見，裝修的義務主體應為開發商，購房者無需再行與他人就案涉房屋簽訂裝修合同。開發商主導購房者與某裝修公司簽訂裝修合同，實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分，一部分為買賣合同價款，一部分為裝修價款，目的是規避地方政府房地產調控限價政策、逃避納稅義務，損害了社會公共利益。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理”的規定，購房者與某裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，並未真正履行，且違反相關法律規定，應為無效。雙方當事人隱藏的真實意思表示為案涉房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和。因此，購房者要求以兩項價款之和作為計算逾期辦證違約金的基數，依法有據，應予支持。
從法律評判上作價值導向
遊走在灰色地帶的“雙合同”現象有望被規範
法官說法
近年來，在政府對房地產市場的高壓調控政策下，部分樓盤開發商利用“雙合同”模式銷售房屋引發較多爭議。該類型案件通常存在兩類爭議焦點：一是對於買賣合同和裝修合同的效力評判；二是對於房屋交易總價款的認定。國家和地方政府出臺各種房地產調控政策，目的是遏制房價上漲，規範市場行為，促進房地產市場健康穩定發展，促進國家產業提質增效和國民經濟持續健康發展。但上有政策，下有對策，開發商也因此想出各種“奇招”，來規避政府的調控政策，實現利益最大化，“雙合同”就是基於這種背景下產生的一個畸形銷售行為。簽訂“雙合同”對購房者來說很不公平，購房成本增加、可貸款金額減少，賣房時還將面臨補繳稅款等。同時，也可能造成政府稅收減少，損害社會公共利益的不良影響。本案認定裝修合同無效，將裝修款歸入總房價款的一部分，是希望通過利用司法審判職能作用，從法律評判上作出一個價值導向，來引導開發商和購房者遵守政策法規，依法依規從事房地產交易。不過，要真正遏制“雙合同”現象，還需要各部門聯動，對制定雙合同的開發商予以嚴厲打擊。同時，購房者在簽訂合同時也應擦亮眼睛，以防掉入開發商的陷阱。針對本案所涉及的“雙合同”問題，已同步向相關行政管理部門發送司法建議，為我市房地產市場的穩定健康發展提供司法保障。
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