2018年11月14日济南市城乡建设委员会官方网站悄无声息发布这样一份文件——
关于废止济建房字﹝2011﹞2号文的决定
济建法字〔2018〕4号
各区县城乡建设委、规划局、国土资源局、住房保障和房产管理局，高新区规划建设局，南山管委会规划发展局，有关开发建设单位：
经研究，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》（济建房字﹝2011﹞2号）（以下简称“原《通知》”）。原《通知》废止前，规划部门已经批准建设的公寓项目（含CBD项目）,其建设管理仍按照原《通知》要求执行;原《通知》废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用地中不满足日照等居住条件要求的建筑物部分,其类别应根据有关设计规范严格界定。
济南市城乡建设委员会
济南市规划局
济南市国土资源局
济南市住房保障和房产管理局
2018年11月14日
很多人看完这个文件一头雾水，文件很简短，但是分量很足——这个决定温性利好济南楼市。
昨晚我在朋友圈发了上面的截图，很多人问我什么意思，看不明白，我简单说一下我的理解：
1、短期利好在售公寓——除了已经审批过的公寓项目，未来济南禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”，也就是卖完这一批已经审批过的公寓楼盘，济南近几年不会出现公寓这类产品了。市场上现在有的公寓项目就是仅存的，公寓总价低，门槛低，这是这几年济南市公寓项目热销的主因，这个政策一出势必会让济南市公寓热销一阵。
2、长期利好住宅——这个政策长期利好济南市住宅，为什么这么说，要从供需角度去理解。之前济南市每年要审批建设很多商业公寓，这种公寓变相从另一个角度解决一部分人的居住需求，分流一部分买不起新住宅同样不愿意买老破小的刚需客户，现在济南市突然出这么一个政策，那么以后刚需只能买二手公寓或者住宅，二手公寓税费比较高，如果房主再感觉奇货可居变相涨价，那么只能将这部分人赶入住宅市场，总之供应“能住的房子”数量上是减少的，而住房需求的人是一直上涨的，自然长期利好住宅。
3、长期影响房租——这一点我相信大部分人都能理解，公寓以后再也没有了，济南市场上可供出租房源增长速度放缓，需求并不会因为供应放缓而变慢，供需失衡，房租自然会上涨。
现代社会，没有房子的年轻人大部分也不喜欢合租，自然小户型住宅和公寓成为首选，济南市的小户型住宅这几年供应本来就少，在济南除了老破小很难有小户型的住宅供应。公寓户型小，一般大多精装修，自然成为现在年轻人过度首选，现如今次次政策一出，长期看房源增长赶不上租房需求增长，自然会挤压一部分租房客租住住宅，短期内房租不会受影响，长期公寓、住宅房租都有上涨动力。
4、到底应不应该买入公寓？——公寓这种产品我一直不鼓励大家购买，但是有几种人可以购买：
a、没打算自己购买住宅的单身女性，自己就是想要个自己小窝，可以买。
b、实在买不起住宅，就想在济南有自己的一套房子，可以买。
c、手里有闲钱只够买公寓，能够接受公寓这种投资回报率低，相对稳定的“投资理财产品”，且短时间内没有变现的需求（打算最低要持有5年，否则都不够来回折腾税费钱），可以买。
d、很有钱，几千上亿的闲置资金，就为了收个租金，可以买，整层整栋买。
公寓的缺点：升值慢，不要想着在公寓上赚差价；不容易变现，想卖的时候很难卖；交易税费高。
公寓的优点：总价低，门槛低，不限量购买，易出租。（一定选择物业不要太差的公寓购买）
总结：“禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型”这个政策看起来很简单，其实算是一种温和的长效机制，变相减少了济南今后的“可居住房屋”数量，长期看肯定利好济南房地产市场。
如果这个政策是长期性的，对济南楼市肯定是长期温性利好，只是现阶段这个利好对当下济南楼市意义不大，需要一定的时间积累，量变到质变总需要一个过程。
济南楼市在还调整期，市场分化严重，购房者一定要挑选已经调整到位，且品牌不错的楼盘购买。
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