18日下午，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（下稱《綱要》），這意味著粵港澳大灣區規劃正式公佈，靴子終於落地了。
《綱要》指出，不斷深化粵港澳互利合作，推動區域經濟協同發展，建設富有活力和國際競爭力的一流灣區和世界級城市群，打造高質量發展的典範。
粵港澳大灣區絕不僅是一個單純的空間概念，其通過基建工程串聯起港澳和珠三角九個城市，消融城市邊界，通過規劃使灣區內的生產要素、人口、資金、信息得到更高效的流通，最後實現多方共贏。
《綱要》通篇並無直接提及樓市，但區域經濟、產業、人口的發展終將反映在房地產市場上。
招商證券（15.890，0.00，0.00％）在一份報告中指出，粵港澳大灣區國家戰略規劃將成為這一區域經濟和房地產市場的長期驅動，其甚至預測，大灣區人口將增長2000萬，未來十年大灣區的房地產市場將擴大3倍。
2月18日、19日開盤，多隻粵港澳大灣區概念股上漲。
綱要發佈前夕：大灣區樓市平穩
跨越伶仃洋，港珠澳大橋向更深更遠的海面延伸，這條總長55公里的跨海大橋連接香港、珠海和澳門，已於2018年10月開通。
港珠澳大橋與2018年9月開通香港段的廣深港高鐵被視為粵港澳大灣區至為關鍵的基建工程，它們的投入使用使大灣區實現了物理層面的互聯互通——港澳與內地更緊密地聯繫在一起，灣區一小時生活圈的構建成為可能。
粵港澳大灣區，是由廣東省珠三角9座城市即深圳、廣州、東莞、珠海、佛山、江門、中山、惠州和肇慶，以及香港、澳門兩個特別行政區組成的城市群（“9＋2城市群”）。
規劃綱要披露前後的18日和19日，資本聞風而動，港股和A股市場飄紅，相比之下，房地產市場的表現穩定得多。
自粵港澳大灣區概念的提出，以及重要基建工程的開工，灣區內房地產市場看似處處有機會，實則並無多少炒作空間。
先是國家的“房住不炒”，再到如今《綱要》通篇未提“房地產”，表明粵港澳大灣區無意單純發展房地產業。
2016年四季度起，全國房地產市場被調控霧鎖重樓，後經2017年和2018年的政策補丁，如今除香港、澳門不限購外，深圳、東莞已被“五限”（限購、限貸、限價、限售、限離／限買），廣州“四限”（限購、限貸、限售、限買）、惠州和中山、珠海“三限”（限購／限售、限貸、限價）、佛山和江門“兩限”（限購、限貸），邊緣如肇慶，也受限貸政策制約。
綜合各地市住建局等數據顯示，2018年全年，粵港澳大灣區內，調控政策所到之處，樓市發展相對平穩。
期內，深圳全市新房住宅成交2.9萬套，比2017年增加13.8％，成交面積為292.4萬平方米，增加12.8％，均價延續2017年平穩下調趨勢，全年均價為54120元／平方米，下滑0.6％。
而2018年廣州一手住宅網籤成交76056宗，比2017年下跌18.9％，銷售均價為27200元／平方米，同比漲3％。
同期，東莞一手住宅銷售面積521萬平方米，比2017年下降7.6％，房價環比2017年上漲5.1％，上漲幅度有所放緩；惠州全市成交15.75萬套一手住宅，較2017年上升14.0％，成交均價為1.12萬元／平方米，同比上漲2.8％。
而江門的一手住宅成交595.94萬平方米，同比下滑22.5％，成交均價為8315元／平方米，同比上漲12.9％。
佛山市場倒是較為暢旺，2018年，佛山一手住宅成交近16.5萬套，成交面積1474.08萬平方米，成交金額約為1586.56億元。這一成交規模僅次於2016年，為2003年以來第二個成交“大年”。
2018年，肇慶全市商品房市場成交面積752萬平方米，同比增長26％，成交均價7091元／平方米，同比增長16％，均創下歷年新高。
中山和珠海樓市的量價增速也頗讓人注目。2018年中山市住宅成交65088套，比2017年增加214％，不過合富輝煌解釋，此現象是因中山多個項目排隊成功得以網籤，銷售均價10218元／平方米，同比增長24.20％。
而珠海2018年成交套數18332套，同比上漲70.07％；一手住宅成交均價2.11萬元／平方米，較2017年減少7700元／平方米，下跌26.74％。
一體化發展被視作樓市驅動力
縱然知曉調控壓身，但目前為止主流觀點仍認為大灣區的房地產市場空間廣闊。
在《綱要》發佈前，招商證券已迫不及待作出判斷——粵港澳大灣區國家戰略規劃將成為這一區域經濟和房地產市場的長期驅動，大灣區人口將增長2000萬，未來十年大灣區的房地產市場將擴大3倍。
一家在粵港澳大灣區佈局了多個項目的上市房企副總裁對第一財經表示，“雖然《綱要》沒有直接提及房地產，但相信一定會帶來人口、產業、資本的聚集，大灣區樓市未來發展空間依然很大。”
該人士表示，大灣區的核心城市是深圳、廣州、香港、澳門數個城市，單單是這幾個城市便足以打造世界級的都市圈。
“粵港澳大灣區內部的發展並不均衡，港澳與珠三角地區的發展不平衡，珠三角與粵東西北地區發展不平衡。但大量基建上馬落地，交通網絡覆蓋，能使廣深港澳等城市發揮帶動作用；整個區域範圍內，會產生新的產業佈局、產業集群、產業配套，產業有了就能把人才吸引進來，而有了人就會有住房需求。深圳等核心城市騰籠換鳥，也有產生城市更新的機會。”
美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑告訴記者，目前香港和深圳的甲級寫字樓租售價差大概是5：1，不少香港公司會把不太關鍵的部門和人員安置在深圳辦公，這樣能節省更多成本。
江少傑分析稱，“過去20年，香港一直想發展高新科技產業，種種因素，最後成果有限，近年來已有不少香港畢業的大學生來深圳從事高新科技行業，慢慢中高端的職位會在深圳釋放，相信更多香港企業會有所行動。”
另一方面，《綱要》提出，支持珠海和澳門在橫琴合作建設集養老、居住、教育、醫療等功能於一體的綜合民生項目，在廣東工作和生活的港澳居民在醫療、住房等民生方面享有與內地居民同等待遇。
大型基建發展，能逐漸模糊、消融城市邊界。大灣區將為受腹地所限的香港、澳門、深圳創造更多的產業空間和生活空間，基建發展使“一小時生活圈”成為可能，港澳深居民就業置業不僅侷限於當地。
出於人口、經濟、產業規劃等方面因素考慮，粵港澳大灣區的一體化發展被認為是中國房地產市場最重要的發展機遇之一，房地產企業更是對此寄予厚望。
早在幾年前，大灣區就已成為各大房企搶佔的高地。研究報告表示，粵港澳大灣區所涵蓋的佛山、深圳、廣州恰好是目前房企龍頭——碧桂園、萬科和恆大的發源地，這些房企憑藉著先發優勢提前佈局，往往佔據了大本營城市的核心區位，已經提前享受了利好政策帶來的紅利，比如碧桂園，2018年上半年其合約銷售前十城市中，就包括惠州、佛山、東莞等灣區城市，其中惠州更是位居各城市銷售魁首。
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