萬科2018秋季大會的主題——“活下去”，目前這三個字已經刷屏！
簡單直白的三個字，表達出這個天字一號的大房企對房地產未來的深深“憂慮”，也表達出了大多數房企現在的心聲，更是房地產全面入冬的表現。
01
9月22日，鬱亮在萬科南方區域的月度例會講話紀要流出：鬱亮指出，房地產行業真正的轉折點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。萬科今年6300億回款完成不到一半，任務艱鉅。
去化壓力，不是萬科一家的壓力，而是整個行業的壓力。
受回款壓力影響，萬科帶頭降價：9月26日，廈門翔安新圩鎮的“首開萬科白鷺郡”開始調整價格，推出107套特價別墅，89-110平米的聯排別墅，贈送面積超大，
原價500萬，現中間套一口價278萬，邊戶一口價298萬。
雖然實際上沒有5折這麼多，但仔細計算下，保守估計，降幅至少也在36%以上。要知道，這次降價的是萬科，行業的帶頭大哥啊！
雖然萬科銷售業績不再是第一，但在大多數業內人看來，萬科的地位是碧桂園、恆大所無法相比的，也就是說，萬科仍然是大家心目中的老大，事實上的老大。
所以這與一個小房企降價完全不可同日而語，顯然具有標誌性的信號！
另外，從市場大勢看，房地產也存在非常明顯的失速下調風險。最近市場有兩個現象：
1：國企都在動不動20盤、30盤促銷。
對於購房者而已，越來越擔憂市場的走勢，這種情況下，這些促銷不僅僅帶不來成交，反而嚇退了很多購房者。
在這些促銷裡面，已經出現了價格戰的苗頭！而10月下半月，很可能出現一個多城市、多企業參與的房價價格戰！
2：“房鬧”開始井噴，各地都出現業主維權
最近半年，因為房屋質量問題投訴明顯急劇增多。背後，其實是房價下跌，業主想辦法退房。
2008年，2011年，2014年，全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象，只要房價出現下調現象，最典型的特點就是之前購房者開始所謂的降價維權。比如2011年：
02
實際上，萬科一向都很務實，08年“拐點論”是這樣，這次“活下去”也是這樣，十年一個輪迴，鬱亮說未來三年的首要目標是“活下去”，很多人說太誇張了，活下去那是小開發商才要考慮的問題，像萬科這樣的龍頭，怎麼也不會死。
萬科當然不會死，因為萬科一向比較穩健，知道居安思危。
現在最難受的是那些前兩年拼命加槓桿，拼命想做大規模的房企，他們都拿碧桂園作為學習的標兵楷模，結果今年市場風向急轉，金融去槓桿，調控持續不放鬆，規模還沒跟上來，但地王拿到手裡成了燙手山芋，接下來有的煎熬了。
很多開發商扛了老半天，政府限價不放鬆，房子也賣不出去，不降價怎麼辦，最後還是得降啊！
綜合來看，未來肯定不可能再和過去10年一樣買房就賺錢了。這就和中國經濟一樣，增量時代已經過去。千萬別隻看政府的報告，也別看企業說什麼，而要看企業拿地不拿地，看信貸會不會放水養魚。
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