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深圳楼市“爆仓”了。
阿里司法拍卖平台网站显示，截至2019年1月20日，深圳正在拍卖的住宅用房3810套。
而在2018年1-12月，该平台上深圳房源仅1930套。也就是说，短短不到1个月时间，多出了1880套！一个月的量抵上之前一年的了。
这从侧面说明深圳弃房断供案例正在激增！
果然，有投资客在2016年首套房出手套现后，立刻拆借1000万，半年买了12套房，熬到2年后如今1月份，全部套牢“爆仓”了，现在倒欠外债600多万还不了，因债务纠纷与亲戚大打出手，如今和老婆离婚。
还有深圳女性炒房客，近2年多陆续找担保公司、信用贷等借款十多笔，借款总额390万，每月仅利息支出10多万，生意变差后现金流断裂。目前市区自住房源断供2个月，欲哭无泪，打算卖房还债……
而诸如“387万买、一年后334万低价转卖”，“每平米降价7000元/割肉求生”、“别墅降价1000万仍然卖不掉”……这些实现境况正在深圳大范围上演。
有人说，深圳炒房真实杠杆率大的可怕，前提是只涨不跌。而一旦市场开启下跌，时间和空间将超出所有人预期。
也有人说，炒房赚钱了就是眼光独到，有投资天赋；亏钱了就怪国家政府、怪中介和市场。其实只能怪你自己贪婪，后果自负、苦日子才刚刚开始……
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1
借1000万买12套房，最后家破人散
这轮楼市大涨从深圳开始，深圳人买房加杠杆加的厉害成为众所都知的“秘密”。
但是，像投资客张强这样，一口气买下12套房的，还是少见。
他，注定过不好2019这个年。
时光回到3年前。
2015年，张强再次验证了在深圳投资房产是对的，这个验证结果让他野心膨胀。
他认为2018、2019年仍会继续大涨，房产可以继续再做抵押，从中套利。
首套房在2016年出手套现后，认为机不可失的张强在2016年高峰期再次入手。
当时，张强向老婆和小舅子拆借了1000万，半年买了12套房，花钱买了身边所有能用的亲戚朋友的购房名额。
让人不解的是，购买的房源都集中在龙岗和布吉。
龙岗区位示意图
（来源：米宅 2018年12月新房售价）
张强说，“以前买龙岗的基本都是以投资为主，都能够高评高贷。投资意愿越强的区域，对于高评高贷的接受度越高，当时深圳，最好做的区域就是龙岗。”
这是其选择龙岗布吉的主要原因。
房子买好后，原中介答应的“高评高贷”在2017年拐弯向下的市场，银行根本不愿意做。
中介的口头承诺无法兑现。于是张强拿着红本到处跟担保公司借钱，其中一间无良的担保公司押着张强的红本，耗了一个多月，不给钱也不放本。
“就是逼着我要去他那里贷款。”张强最后在朋友章的支招下，去补了房产证。
开始办贷款时，张强借了两个朋友名额，让他们过来担保公司签名贷款，结果两个朋友借口回老家有事，消失了。
而这最终的1000万，是用老婆和小舅子做的担保。挺了一年，终于在1月份爆仓了，利息和本金欠了近1000万。
能卖的卖了，最后欠600多万还不了。在去年年中因债务纠纷与小舅子大打出手，老婆现在已经与他离婚。
张强说，“这年头中介最是害人，为了卖房什么鬼话都能说得出来，如果不能高评每套房可以多贷钱，我怎么可能会一次性买那么多？现在家破人散。”
业内资深行业人士直言，“张强在极短的时间内买入这么多的物业，一没做好风控，贷票名额都跑回老家，没有把控度，而且轻易听信中介，去银行做最基本的了解也没有；另外房源都集中在龙岗布吉，现在低价甩卖都没人要，现在出现爆仓只能怪自己。”
2
从两套房到钱房两失、负债500万
跟张强一样猛烈加杠杆炒房而无以为继的，大有人在。
比如曾经滋润无比的李丽李女士。
李丽从两套房，到房、钱两失也不过两年时间，截止目前负债1000万。
她表示将痛定思痛、割肉离场，粗茶淡饭两年，期盼重头再来。
李女士曾是中国某知名品牌白酒的代理商，每月月收入7-8万元，日子过得特别滋润。
而这一切都要从2016年那波暴涨说起。
2015年，李女士购入罗湖两套50余平米小两房，租金各5000元/月，月还款总共就1万，名下所有的欠款只是银行的房贷。
经过2016年爆涨，这两套房子已经价值600万。李女士还买了一辆宝马车，最后觉得不应该浪费房产增值的钱，计划通过抵押再买一套大房子自住。
最后，李女士看中了宝安区丽晶国际一套90平米三房2厅房源，总价约600万，单价约6.7万。
于是，李丽通过担保公司及银行陆续借了240万，每次30-50万的额度借款，希望能筹够首付。
也就是说，这600万总价的房子，三成首付即180万中，绝大部分都是来自于银行或担保公司的借款。
关键在于这240万都是等额本息，三年还款，利息加本金一个月支出约10万。
所有的借款减去支付宝安房产约180万首付后，只剩下30万不到，支持不了几个月。
于是2018年，李女士再次走上了借贷之路，陆续借了150万的信用贷。就在与媒体诉苦的一个星期前，李女士仍打算去再借10万周转，因为宝安的房源已经停止月供还款快两个月了，最后被朋友喝止。
李丽哭了，她说自己没想到2018年生意行情会这么差，在外面80多万应收账款都收不回来，月收入都没有保障。
如果没有中美毛衣战，市场环境只要正常，她都不至于会走到这一步。
如今总负债约1060万，低价贱卖罗湖两套小房子， 也还有500多万的亏损。
“这笔钱如何筹措，也是痛苦，要是两年内还不清债务，生意起不来，就过普普通通的日子。”李丽更多认为这是市场的错。
有业内分析，“杠杆永远是一个工具，灵活和安全使用工具，才能安身立命。短融长投，一定会出事。”
3
亏惨了！那些16年高位买的房，正在遭贱卖
前面说的张强、李丽的事，可能算有些极端点的个例。
但是，目前降价50-100万求售、别墅降价1000万没人要的情况，在深圳已经是普遍现象。
一位朋友特意把户口落到深圳，就是为了买套房。
最近，他终于如愿以偿，买了龙岗中心城一套89平米的二手房，总价334万。让人意外的是，他说，这个房子的业主，2016年买来时候原价是387万元 。
房东原来产证上价格显示：登记价人民币387.2765万元。
交易合同上显示该二手房成交价是334万元。
龙岗中心城是一个50万平米大盘，包括住宅、公寓、商业以及写字楼的综合体，项目分三期开发，一期和二期为住宅，其中二期住宅在2016年入市销售，当时均价达到4.3万元/平。
二期89平方米的住宅，当时总价是387万元。按照这个价格，成交均价高达4.3万元/平方米，正是二期的开盘均价。如果按照现在的成交价3.75万/平米，每平方降了价5500元/平米，降幅13%。
除了龙岗中心城降价5500元/平米，有的甚至降更多。而主要原因，就是在2016年市场往上走时，开发商和个人买家都一涨再涨，去追高。
以龙岗区另外两个盘华X和某中央二期为例，跌幅更甚。
从这张2016年某中央二期的开盘价可以看出，虽然二手挂牌价格从5.1-5.6万都有，在贝壳上的二手成交价才5万元/平米，从当时开盘价格来看，现在该盘每平米降价7000元。
2016年开盘价在5.6-5.8万/平米
但是，我们发现，该项目最近成交一套89平方米的回迁房，总价383万，均价才4.7万/平方米。
当地中介人员表示，某中央二期有大量的回迁房，本地人拆迁回迁的成本低，直接导致高价买入商品房的业主的房子毫无竞争力。
此前多年，龙岗一直是深圳价格的低洼地，但是就在2016年，跟随深圳房价的暴涨，龙岗房价爆发，突然成为价格大幅上涨区域。
其实除了龙岗，龙华某楼盘最近也被报道2年后业主原价转让。
2018年，龙岗最新一期的新盘成交均价5.9万/平米，但是最新出来的一套笋盘，挂牌价三房74平米总价390万，均价5.27万，业主原价买入380万，如果要计算月供，原业主基本是亏了月供卖出去的。
其实，这些还都是偏刚需类住宅市场，在高端市场诸如别墅、大平层之类，即使降价数百万乃至1000万，可能都无人问津。
最典型案例就是深圳湾，2018年12月深圳湾翡翠海岸89平米的成交价1380万让圈内哗然，因为就在几个月前，同户型它的成交价最高高达1650万，几个月时间就跌去了270万。
在深圳，一些别墅房源，动不动业主都是亏千万出手或者原价出手。
前几天看到一则销售信息是这样说的，降价千万出售豪华大别墅。
仔细看了看，降价1000万还要5500万。
很多人努力一辈子还赚不到1000万呢！更重要是，即使降价千万，还是一样很难出手。
PS.放弃幻想！2019仍将低迷前行
深圳业内人士直言，2015年底入市的投资客，现在爆仓率达80%以上，2018年底到2019年初就会全部显现出来。
实际上，深圳楼市在政策导向下，转向性明显。
2018年深圳政策调控力度加大，在731新政后，“731”新政对深圳楼市造成重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。
根据中原地产的数据，2018年深圳新房住宅成交2.9万套，较去年有所上升，但还远低于近十年的年均成交量。2018年新房住宅限价明显，全年均价为54120元/平米，同比下降0.6%。
在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房购买人群转向新房市场，二手成交更加低迷。
开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动，但无奈国内外经济形势严峻，购房者入市更为谨慎。
同时下半年中美贸易战加剧升级，外围经济环境恶化，国内经济下行压力增大，人民币贬值压力增加，国内投资意愿降低，市场由此步入量价齐跌的调整阶段。
在2018年初若没有割肉离场的，在下半年日子只会越来越苦。
曾有房产投资前辈直言，深圳就是一个年轻人的赌场。
人们来来往往，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，担保公司、P2P、股市都是收割机。
一人发财背后就有10个人破产。如果你没有玩好这个游戏还会有其他人进来玩。但是所有的投资尤其是房产，会趋向于专业化，没有经验最好不要随便碰。
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