3月29日，禹洲地產(01628)在香港舉行2018年年度業績發佈會。截至2018年底，公司土儲約為1738萬平方米，平均土地成本為4812元。集團表示，相信目前持有及管理的土地儲備滿足未來三至四年的發展需求。
會上，公司財務總監兼公司秘書黃展鴻表示，毛利率下降主要因有個別項目拉低整體毛利率，2019年毛利率應該更高。
此外，公司創始人兼董事局主席林龍安表示，2018年集團600億銷售目標差一點完成，主要因為公司土儲在長三角佔了很大一部分，因長三角是限價最為嚴厲的地區，所以去年有差不多90億左右推盤向今年靠。展望2019，房地產業務將以穩為主，有信心在2020年突破千億目標。
智通財經APP瞭解到，2018年公司總收入同比上升12.01%至人民幣243.06億元(單位下同)，創歷史新高;年度利潤同比上升19.16%至37.26億元，母公司擁有人應占核心利潤為34.185億元，同比上升16.91%;母公司擁有人應占利潤約35.05億元，同比上升25.62%;每股盈利0.78元，建議末期股息每股20.5港仙。
以下是智通財經整理的業績會問答實錄。
問：2018年公司淨負債率上升，有無融資計劃改善該情況?還是仍會持續加大槓桿比例?
答：融資方面2018年較2017年有所增加是我們預料之內，在同級別同規模的房企中我們所獲取的成本是最低的。在2019年，公司過去也做了一些5年美元債的發行，將一些短債換成長債。公司也會一直保持境內外融資渠道的暢通，融資成本是公司非常看重的環節。
問：去年600億的目標有一點點沒有實現到，此前提到的“千億目標”預期何時能夠實現?
答：公司二十多年來一直維持著平穩、穩健的發展，但穩健不等於停滯不前，公司每年的增長不低於20%。公司三駕馬車並進，一定要有股東利益最大化，一定要有量的增加，一定要能控制住負債率。千億目標方面，禹洲還是向著2020千億目標前進，有信心能夠完成稿，這是比較明確的。
問：與華僑城未來是否會有收購項目或投地上的合作?是否有經營管理層面的交集?
答：華僑城不僅僅是我們的第二大股東，更多也有合作的關係。合作方面並不代表我們把項目賣給它，這是不存在。在新增項目方面，我們一起拍，拍後共同來運營，同股同權。
另外，華僑城在全中國文旅產業方面非常成功，沒有人可以超越它。我們一起在蘇州常熟簽了4.6平方公里的項目，目前這個項目沒有公告。它作為一個產業，發揮產業優勢，結合地產開發部分，合作共贏。
蘇州是我們的重倉地，整個長三角都是我們的重倉區，所以我們非常關注銷售的達標，還有項目的佈局。
問：公司全年的毛利增長相比2017年有所下滑，背後的原因是什麼?
答：2018年的毛利率是31%，比上年稍微低了一點點。公司毛利率一直保持在30%以上，這是我們特色。此外，2018年有個別量比較大項目，毛利率為28%，因為量比較大，所以拉低了整體毛利率。2019年新拿的項目應該不止30%，應該更高。
問：為什麼今年毛利率減少，但是淨利潤率上升?
答：這體現我們在成本控制方面比較強的優勢。
在各個環節都非常看重，無論是銷售費用、管理費用，繼續維持我們嚴控成本的策略。各個方面都會導致整體淨利潤整體水平是往上走。在同行業中應該是蠻高的，會努力一直維持。
問：去化率是否有壓力，今年會否推出一些價格優惠的項目?
答：要看行情，今年行情是謹慎樂觀，不會比去年差，但也不會好很多。另外要看不同城市，分化是很嚴重的，一二線城市一部分購房熱情重新被點燃，甚至有漲價的可能性。但三四線城市是目前還在加速下跌，所以不能一概而論。
問：一季度公司拿地非常積極，也拿了很多非常好的一線城市地塊，但是拿地價格很明顯推高了很多，有人認為現在的土拍市場過熱，公司如何看待?
答：一季度公司拿地準確度比較高，1、2月份拿的土地，到現在為止低價成本上升了15%以上，證明一季度土地市場有一點升溫了。公司在一季度拿地花了109億，拿了261億以上的貨值，應該全部集中在一二線城市。
土地市場確實是升溫了，但升溫也是正常的，因為現在整個經濟有所回暖，還有房地產市場方面和融資壓力方面都有所回暖了。內地基本上放開了，去年的融資難、融資貴問題逐步在解決。
不僅僅是房地產，更多是製造業、高科技產業。房地產業不純粹是房地產業，它涉及到很多方面，比如高科技產業、智能化體系、鋼材業、鋁材業、高端玻璃產業等，會順而帶動相關產業的落地。融資難、融資貴的解決也會支撐著產業復甦，我認為整體形勢是向好的方面走。
我們會謹慎選擇，不盲目拿地，不會在高峰期拿更多地。會選擇機會來做收購和併購，不會盲目收購資產包模式，會單獨根據每個項目能實現的盈利空間，所能達到銷售的標準，來確認項目的落地。
問：禹洲目前在大灣區土儲相對較少，未來會增加到什麼程度?未來是否會減少海西的比例?如何看待蘇州市場的情況?
答：大灣區方面，我們2015年才開始佈局大灣區，現在已佈局包括深圳、惠州、佛山、中山等，未來一定會加大對大灣區的投入。我期待未來3到5年大灣區能給公司的業務帶來20%的貢獻率。
海西比例的降低很正常，公司過去以項目為中心。24個城市已經有業績出來，海西的比例自然有所降低，不影響總的業績達標。
蘇州市場已經回暖，只是去年限價較嚴，今年限價有所鬆動後，整個長三角市場都在全面復甦，還是以穩為基調。
問：去年推貨主要在下半年，所以可能對銷售有所影響，今年推貨的節奏是怎樣的?
答：推貨節奏會比去年有所改善，目前佈局是上半年推40%，下半年60%的節奏。要達到完全理想的上下半年平均，仍需要一個週期，不是一步就位。要辯證地去看。
三季度是推盤最好的機會，因為那時候會鬆動一點。
問：今年差一點點沒有完成年初600億的目標，能分析一下具體原因嗎?
答：去年達標差一點，有兩方面的原因：1.我們的土地儲備大部分在一二線城市，在長三角佔了很大一部分。長三角是限價最嚴厲的地區，所以去年有約90億左右的推盤往今年靠。
如果要達標其實很簡單，把上海辦公樓賣掉就達標了，但在核心地段的商業是不賣的。禹洲跟別的地產商不一樣，我們不是純粹衝量的企業，是三駕馬車並駕的企業。優質資產我們會自己保留著，來做集團長遠發展的基礎，在量上根據情況來調節，屬於常規之內。
問：今年限價政策目前沒有放鬆的跡象，有沒有什麼具體應對的措施?
答：我們對整個市場還是要有一個謹慎樂觀的態度，不能太樂觀去博未來限價全面放開而加很多預期，所以實際上我們新拿的項目都是按照這樣的預期去談。
如果把限價當成一個長期的狀態去看，未來對我們管理要求更高。過往公司也是以低成本著稱，既要有效率也要有效益，要向內去發力。
未來什麼時候能放開限價，我覺得等到價格已經放開漲不動的時候，其實就會放開限價。
問：土地儲備目前的存貨有多少，保持在什麼比例?今年年初增加了多少貨值儲備?
答：關於土地儲備，今年一季度有200多億的新增土儲，其實這些都是按照剛才的標準嚴格篩選，不是盲目去衝量，在投資過程當中堅持三駕馬車。
當然未來可能會有更多方式，不光是招拍掛，還要收併購，更多是合作。希望更多優質、長期的、有資源優勢的，志同道合的合作方，相信未來也會越來越多。今年我們還在加大產城的項目，以及嘗試一些舊改類的項目，拓寬我們的投資方式和渠道，加大土地儲備。
問：有越來越多房企淡化規模的說法，公司對規模是什麼態度?關於長三角發展示範區雛形逐步展開，未來在上海青浦、蘇州吳江這些熱門板塊區域有沒有一些更多的佈局規劃?如何看待2019年的房地產形勢?
答：房地產規模應該要回歸國際資本市場認可的、跟國家政策相匹配的規模。在未來發展過程當中，像評級公司所說的，要確保可實現盈利空間的規模。
公司歷來都不是以追求規模為目標，當然規模也是很重要，我們要跟利潤、負債率比例結合在一起。當然規模應該要跟權益、負債結合在一起，形成核心競爭力。
對上海佈局方面，我非常看好上海，無論未來上海的產業轉型、金融體系板塊的落地，都可以走在內地前端。我們今年在上海拿了兩個項目，短時間內在上海連續落地兩個項目在地產商中是少有的。
2019年房地產形勢方面，還是以穩為主，穩健是今年房地產的主調，不會大起大落。但應該會分化，如產業轉型較成功的、人口流入的城市，復甦會更快一點，在各方面會更有吸引力，在三四五線城市可能會弱化一點。我認為人往高處走，水往低處流，這是自然現象，但總體來說整個房地產業還是以穩為主。
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