一
朋友就是那種跟風買房，結果一不小心在泰國“高位接盤”了。從去年開始，國內的樓市開始調控，房地產的投資空間被擠壓。於是，朋友就盯上了海外的房產。說到海外房產，投資的邏輯和國內有相似之處。
最起碼，經濟、人口、教育、醫療等方面，是一個往上走的國家，才能吸引人入手。
別說，泰國還是挺符合條件的。首先說到經濟，泰國的GDP都是走高的，並且超額完成了自己定的小目標。
大家吃吃喝喝，人民幸福指數挺高的，失業率低到進了全球前十。這種情況下，通貨膨脹還把控得很好，到2018年11月份，通貨膨脹是0.94%，相比之下，中國是2.5%。再加上有一帶一路和克拉運河，未來經濟增長是可以期待的。總的來說，經濟增長不貪快，穩紮穩打，發展空間很大。
人口上，泰國可以從本土人口和流入人口來看。本土人口和日本等發達國家相比，人口處於正增長，且人力成本較低，在人口紅利期。
說實話，中美貿易戰一定程度上利好了泰國。
人口流入主要靠旅遊業。
就拿中國遊客來說，去年送去了九百萬，今年送去了過千萬。還有一部分是來工作的，今年的工作籤第三季度就有8.8萬。人多的地方，衣食住行都是賺錢的地方。並且，泰國的醫療水平處於世界水平，費用卻比較划算。
舉個例子，1/2冠狀動脈手術，在美國費用約28.7萬，在中國約5.6萬，在泰國只要2.9萬。所以每年有超過300萬人趕往泰國，接受心臟、整容、牙科手術等各種醫療服務。
教育的話，無論公立或私立的學校，學費都不是太貴。公立學校的收費標準由政府統一規定，一年的學費200元人民幣左右。泰國國際學校比較多，從幼兒園到高中價格，每年6w到10w+不等。這對比國內的國際學校，在泰國的學費算便宜了，入學也相對容易得多。
從基本面上看，這些都是房價和租金上漲的動力。
二
之前和大家說過，房子賺錢的方式，無外乎，有兩個：一是保值增值，轉手賺差價；二是租出去拿租金。泰國在這兩點上的收入都很可觀：
曼谷租金回報年化在4.5%-6%；普吉島的租金回報年化在6%-10%；巴堤雅的租金回報年化在6%-7%。熱門城市租金回報率年化有6.5-8%；房價最近5年年化在8-10%。而且過去的十年，泰國房地產價格走得還是挺穩的。國家經濟對房地產市場的依賴度遠遠沒有中國那麼高。
就拿曼谷的公寓來說，10年內，均價從67028株/平，漲至119918株/平。摺合人民幣，從1.4萬/平漲到了2.5萬/平。這放中國一個二線城市，半年內就漲完了，或是新房限購，二手房一瞬間就能這個水平。
可以理解為，泰國樓市的泡沫不大。還有點抗跌的意思，08年金融危機、11年特大洪水、14年政變、16年國喪、17年宣佈大選等。
對了，在泰國購置房產比在別的國家容易，沒有門檻。通行方便，落地籤、工作籤、養老簽證都可以過去買房。並且泰國房產具有永久產權， 沒有房產稅和遺產稅。
三
這麼一套信息下來，朋友就感覺不去泰國買套房子就虧了。今年年初，被中介一忽悠，就跑去泰國買兩套，就等賺一筆呢。一年過去了，都沒轉手賣出去，打聽了一下才知道自己“高位接盤”了。
講道理，泰國這個情況，買房確實能賺到錢。不過中國投資客去的多了，就把中國擊鼓傳花的特色帶過去了。炒樓花的背景有兩個：一是泰國的房子每年有一定的漲幅。二是，泰國開放商允許交房之前，將房子更名，需要交更名費。
基於這兩點舉個例子：
一般泰國房子假設週期是2年，假設每年升值10%，如果房子加價了20%，交房之前轉手的話，會一點利潤沒有。
加價就是中介包盤之後協商拿到定價權後，提高房子價格賣給中國的投資客。中介賺個服務費，加價也是合理的。
只不過這一加價就增加了風險，導致盈利的概率變小。更有的中介加價過猛，像我朋友那樣，直接成為中介的接盤俠。這個時候朋友醒悟過來，膨脹起來的貪婪才滅了。
這些投資泰國房產好的一面，自己用心找找都能瞭解到。可那些黑色地帶卻很少被挖掘出來，海外資產配置，不難想到：政治風險、匯率風險、購買成本、管理成本等。
中國的房子會爛尾，會接盤，外國的房子也會爛尾，也會砸手裡。最基本的道理：高風險高收益。我不想以最大的惡意揣測中介，那些吹噓高回報，卻試圖掩蓋風險的中介就要小心了。
能和你談風險的中介是值得考慮的。最後提一句，投資路上，控制住自己的貪婪。
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