最近，搶人大戰進入白熱化狀態，從網紅城市杭州宣佈專科即可落戶以來，各地蠢蠢欲動，就連中央都明確表態，除特大超大城市要大幅增加落戶規模之外，其他所有城市全面放開放寬條件或全面取消落戶限制。
然而最近，內蒙的呼和浩特也加入搶人隊伍，上來就直接宣佈，大學畢業生半價就能買房，這種重量級的消息被網友看作“最強人才新政”；與此同時，寧波方面也拋出重磅信號，人才買房最高補助可達60萬！
這意味著，搶人大戰已經全面爆發，來勢洶湧。
Part.1
“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。”這是一句老生常談的話了。
短期看樓市很明顯就是看政策市，意思就是跟著政策走，讀懂政策你就不會吃大虧。
然而解讀政策的人一直有，但是分析中長期的人卻不多，因為長期這個東西，實在太多變數，而且是在中國這個社會，更加讓人看不懂了。
但不可否認，人口才是影響未來房價的關鍵因素，有人才有房價，沒人無房價可言。而這內在的投資邏輯就是看城市人口的流動情況，包括外部的流動，內部的流動，心裡都該有本賬。
2011-2018年杭州人口增長情況
就拿杭州來說，從外部層面看，2011年至2014年這4年間，杭州常住人口分別增加3.76萬、6.4萬、4.2萬、4.8萬。
但到了2015年，杭州常住人口突然增加了12.6萬，增長破兩位數；2016年，這個數字到了17萬；2017年飆漲到了28萬，2018年這個數字更是達到33.8萬人，位居全國人口流入十強城市第四位。
據統計，截止2018年底，杭州人口總數980.6萬人，按照以往增長的態勢，2019年杭州人口突破千萬，完全不成問題。
杭州人口之所流入迅速，與近幾年杭州頻繁推出的人才新政有直接關係，比如，“人才新政27條”“521”計劃等政策的實施。
然而，作為新一線城市的它，這樣的流入遠遠不夠，杭州還需要更多的人進來，才足以配得上新一線城市的名號，因而就有了降低落戶門檻的政策。
Part.2
我們再看杭州內部的人口流動情況，首先，來看一張圖。
這是通過百度熱力圖檢測到的杭州人口分佈圖，時間為任意工作日的某一天下午。
PS：百度熱力圖是由手機中百度產品（搜索、地圖、天氣和音樂）所攜帶的位置信息合併後生成的 “ 黑科技地圖 ” ，用於計算城市裡各區域的人群密度和人流量。顏色越深，代表該區域人群聚集度越高；反之，顏色越淺，則代表區域人群聚集度越低。
這是一張三合一的拼接圖，顏色越深的，代表人口密度越大，從整體來看杭州的人口主要都集中在主城區範圍內。
在把地圖放大後發現，人口密度最高的主城區，其人口多分佈在地鐵沿線附近，分別是1，2，4號線；另外，在主城區裡，人口熱力最為明顯的是上城區和下城區，其次是江乾區和拱墅區。
上圖是上班時間的人口流動情況，接著，我們再來看看夜晚時分的杭州人口流動分佈。
對比白天的熱力圖，明顯可以看到一些流動的趨勢：
1、人口由市中心由內向外擴散，相比白天，少了一些深色高熱力點。不過深夜的市中心仍然擁有全市最大範圍的高熱力，只是範圍比白天有所縮小。
2、未來科技城人口聚集一般；下沙區域人口聚集明顯，這也意味著該區域房屋入住率高。
放大來看，上城區和下城區的人口還是最為密集的，其次是下沙區，再就是江乾區。
再放大看未來科技城，只有兩個綠色的熱力，相比於主城區，人口非常有限，且又較為分散。
最後，我們來看看周邊的臨安。
臨安是杭州十區中唯一一個不限購的區域。臨安的人口主要集聚在臨安中心區域，除了商場之外，就是學校（浙江農林大學衣錦校區）。
臨安對於在杭州上班的人來說，確實有點遠了，熱力圖上再放大已經沒有顏色了。
再來看臨平，雖然相對杭州城區偏遠，但一直以較低的價格和完善的配套吸引了不少購房者。
Part.3
綜上分析，從杭州人口的流入情況來看，杭州的基本面是好的，人口吸納能力在逐漸增強，每年都在上升，目前杭州總人口980.6萬，今年大概率可破千萬。
從杭州內部的人口流動情況看，杭州人口多集中在主城區，儘管杭州目前的城市板塊在擴張，未來科技城、良渚、三墩北、城東新城等不斷髮展，但是商業核心配套等城市資源以及人群重點仍是在市中心。
那這是不是就意味這主城區是投資對象呢？答案是否定的，杭州的未來不在主城區，市中心的潛力已經很有限了 ，投資該區域不是明智選擇。
未來科技城的前景毋庸置疑，但是目前人流分散，基礎生活配套不是很齊全，人口入住並不高。
但隨著今年地鐵5號線通車、未來科技城生活配套落地，加之大量小區交付，未來科技城的人氣會逐步上升。從長遠來看，未來科技城的發展還有很大上升空間。
杭州的問題是政府這幾年為了搞基建，瘋狂賣地，土地供應量巨大，在2018年，杭州依靠賣地土地財政接近2500億，遠超其他城市。這也意味著未來杭州的房屋供應量非常之大。對於投資客來講，入場需謹慎。
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