嘉賓：
■創典全程信息部部長 劉蘭蘭
■美城股份市場總監 沈瑋
■西安建築科技大學建築學院副教授 馬健
■資深業內人士 王濤
4月23日，西安住房公積金管理中心發佈關於啟動資金流動性風險防控一級響應的通知，通知主要內容為：自5月13日起，暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金；公積金貸款首付比例提高，首套首付35%，二套首付40%；貸款額度受繳存年限、賬戶餘額、倍數下調等限制，額度有下調。業內人士分析，本次公積金政策收緊對於剛需購房者而言，首付比例提高，壓力肯定會加大。不過，使用公積金貸款購房的比例不到1/10，所以對樓市影響有限。
政策調整意在“警示”西安樓市
本次公積金政策的調控收緊，對西安樓市的意義何在？
馬健：此次公積金政策的調整，一方面是“因城施策，分類指導”的體現，另一方面是防範樓市過熱造成的資金流動性風險。對西安樓市而言，意味著調控政策開始影響到剛需客群。
劉蘭蘭：“金三銀四”以來，西安樓市呈現供需兩旺的回暖態勢，傳統剛需及改善型需求得以釋放，然而受市場向好預期影響，部分投資性購房有所抬頭。在堅持房住不炒的政策環境下，西安推出公積金收緊政策，進一步防範住房公積金資金流動性風險，有助於市場良性發展，保障剛需住房貸款需求，抑制周邊區域樓市出現的過熱等現象。
沈瑋：此次公積金政策的收緊，實際性作用不大，比較顯著的表現是：一方面是限制了資金的流出，從過往的情況來看，異地貸款佔到三分之一；另一方面給市場的警示，在3月的70城數據中，西安以同比24.4%的漲幅再度排名全國第一，此時肯定是需要為了“穩樓市”出來表態，往年的調控政策也會首先拿公積金“開刀”。
政策收緊不會影響西安房價
對於購房者而言，本次政策中首付比例和貸款額度的調整是否會影響購房慾望，對購房者的影響有哪些？
王濤：數據顯示，在按揭貸款的購房者中，90%—95%是商貸，公積金貸款所佔的比例在5%—10%，不同樓盤這一比例可能會有一些差異。由此可以看出，在貸款買房的購房者中，使用公積金貸款所佔的比例不到1/10。所以，首付的提高、貸款額度的倍數下降，只會影響到不足10%的購房者，對於90%以上的購房者無影響，也就更談不上對房價的影響了。
劉蘭蘭：本次政策調整提高了公積金貸款首付比例，減少了公積金貸款額度，加強了對貸款申請人資格審查。對於使用公積金貸款的購房者而言，買房壓力有所變大。
沈瑋：毫無疑問，5月13日起執行的公積金政策對賬戶餘額的要求較以往更高，這就要求職工繳納更多月份的公積金。另一方面，如今最主流的貸款模式仍是商貸，其次才是組合貸或公積金。但商貸利率居高不下，支持組合貸的項目少之又少。而單純使用公積金，剛需購房者可能還是會面臨首付不夠的窘境，所以對於剛需購房者而言，當前的公積金政策並不“友好”。
剛需可提取公積金餘額做商貸
公積金政策的收緊，讓購房者對於公積金的使用更加覺得“雞肋”，但聊勝於無，如何才能更好的利用公積金實現購房？
沈瑋：異地購房的話，還是建議在本次政策實行以前，即5月13日以前，儘早提取賬戶資金。至於首付門檻過高，不如把公積金提取出來做商貸，這才是對剛需來說真正有利的。剛需購房者無法同時享受“低利率和低首付”，如果要享受低利率，就選擇公積金貸款，但得提高首付；如果要享受低首付，就選擇利率高一些的商貸，可將公積金餘額提取出來使用。
馬健：在“房住不炒”的國家政策導向下，以及人口增速放緩的前提下，西安房價應該會呈現趨穩的態勢，所以建議購房者，尤其是工薪階層還是應該較為理性地選擇購房時機，避免盲目購買行為，在力所能及的範圍內購買合適的房子，才能夠享受到公積金貸款的福利。
劉蘭蘭：一直以來，公積金以低利率等優勢成為購房者最佳貸款選擇，然而面臨個人住房面積需求的增大及價格上揚，公積金貸款額度亦難滿足一般商品住房貸款需求，購房者可將買房目標轉向限價房、共有產權房等產品，以緩解置業壓力。 華商報記者 杜蒙 狄芳
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