沒有取得商品房預售許可證的商品房買賣合同是否有效？

【法律要點】

至買受人起訴時，出賣人仍未取得商品房預售許可證，違反了法律強制性規定，應認定雙方簽訂的商品房預售合同無效。

【基本案情】

信息大廈系由信達公司開發建設的，於2017年建成。2018年4月10日，洪某、信達公司雙方簽訂了一份編號為0000001的《商品房預售合同》，約定信達公司將信息大廈15層F單元房屋出賣給洪某；購房款為400000元，除已付定金40000元外，餘款360000元於2018年5月10日前交清；交房時間為2018年4月10日。當日，信達公司將該房屋交付給洪某使用。2018年5月10日，洪某依約支付信達公司購房款360000元。2018年5月14日，原、信達公司雙方將該合同報送房地產市場管理處登記備案。現由洪某使用訟爭房屋。2012年，經信達公司申請，該房屋的權屬人登記為信達公司，該房屋的登記情況為，土地所有權性質為國有，土地權屬來源為劃撥，房屋用途為辦公。

洪某向法院起訴稱，洪某、信達公司於2018年4月10日簽訂了一份商品房預售合同，約定信達公司將信息大廈15F單元房屋出賣給洪某。簽訂商品房預售合同時，信達公司隱瞞其並未取得預售許可證事實。合同簽訂後，洪某依約支付信達公司購房款，但因信達公司未取得預售許可證，導致洪某至今不能辦理產權證。現訟爭房屋的產權登記人為信達公司，請求法院判令：確認原、信達公司簽訂的商品房預售合同無效。

【審判結果】

法院判決：洪某與信達公司於2018年4月10日所簽訂的《商品房預售合同》（編號為0000001）為無效合同。

【律師點評】

洪某與信達公司2018年4月10日所簽訂的《商品房預售合同》應確認無效。首先，雙方合同約定，合同標的為信息大廈15層F單元的商品房，而該訟爭房的土地所有權性質為國有，土地權屬來源為劃撥，上述事實證實，2018年雙方簽訂《商品房預售合同》時，該房屋並非商品房。依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售人還必須取得商品房預售許可證等條件。本案中，信達公司既非房地產開發經營企業，且未取得商品房預售許可證等，訟爭房不具備商品房預售條件。其次，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第39條之規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。雙方預售合同雖報送房地產管理處登記備案，但並不等於已報有批准權的人民政府審批。綜上，根據我國合同法的相應規定，雙方的轉讓行為應認定無效。