今天看到《中國房地產報》的一則報道：從落戶政策放開、樓市調控收緊開始算，距離現在已經3年時間了。

遙想3年前，也就是2016年的“9.30”，不到一個月時間，就有北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、惠州、南昌等22個大中城市發佈了樓市調控新政，此後政策不斷加碼，房地產進入一個漫長的調控週期。

也正是在那個時候，《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知出現了，戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上。到2020年，全國戶籍人口城鎮化率將提高到45%。

3年時間，說長不長，說短不短，房地產市場的形勢卻已截然不同。

在熱點城市的調控收緊之後，2016-2018年，三四線樓市在棚改貨幣化的推動下迅速崛起，一二線城市執行了嚴格的限價、限售、限貸政策，尤其是京滬廣深等特大城市，二手房幾乎被“冷凍”。

到了今年，調控次數更加密集，樓市轉涼的氣氛日益濃厚。

那麼，未來5年，樓市何去何從？對購房者來說，該買房還是該存錢？更具體一點，現在價值100萬的房產，和100萬的現金，5年後哪個更“值錢”，更讓人“稀罕”？

我們不妨從以下幾個角度展開分析。

首先，供地機制是否會改變。

土地是房地產市場的核心，增加土地供給不僅包括商品房土地，也包括保障房和租賃住宅土地的供給，這是緩解房地產市場供需矛盾，促進租賃市場、保障房建設的重要保證。

以2015年為例，我國國有建設用地供應51.80萬公頃，其中住宅用地7.29萬公頃佔國有建設用地供應總量的14.1%。

其中住宅類土地供給，從一線城市，二線城市再到三線城市，供給量逐漸增加，但是成交價格逐漸降低。

什麼意思呢？說白了，就是土地供需的“錯配”。大城市人多房少，供地反而最少，三四線城市人少房多，供地反而最多。

反向的人口流向與土地供給，是造成一二線城市房價高漲，三四線城市卻急需去庫存的“冰火兩重天”現象的根源。

這種情況下，百萬現金顯然比價值百萬的房產更讓人“稀罕”，道理很簡單，因為100萬左右的房子，大部分都集中在三線以下城市，這些地方供過於求的現狀，5年內很難改變。

不過，未來5年，供地機制必然會發生變化。

今年初，自然資源部發出通知，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。

其次，房地產信貸政策變化。

從2008年後，房地產共有3次週期性上漲，分別為2009.02-2011.08、2012.05-2014.04、2015.03至今，每次大概持續3年左右時間。

2008年之後，全國房價第一波上漲是從2009年2月到11年8月，持續時間為30個月，累計漲幅達到14%，在隨後的9個月時間裡回調2.3%。

第二波是從2012年5月到2014年4月，持續時間為23個月，累計漲幅有6.2%。但在之後的一年時間又回調了5.3%。

每次上漲前，樓市都有一個規律：要麼降低首付比例，要麼降低房貸利率，二者缺一不可。

但是，從2016年9月以來，共有48個城市紛紛出臺限貸政策，提高首付比例，房貸利率持續上升，到了今年，熱點城市房貸利率普遍上浮25%以上，個別城市甚至達到了35%，購房者一下子月供高出一兩千塊，換做是誰都會猶豫。

而在今年10月份，未來房地產信貸政策最大的變化已經塵埃落定。

10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

央行的規定很明確：首套房不低於5年期LPR的下限即可，二套房要加60個基點以上。

有媒體統計顯示，10月份，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口7個二線城市，二套房的LPR房貸利率為5.99％，相比9月份的5.94％略有上升，上升0.05個百分點。

上升的幅度雖然不大，意義卻很深遠，這是新規遏制多套房的一個表現，未來二套房以上的房貸利率，會跟首套房剛需“涇渭分明”。

不難看出，無論是土地供給還是房地產信貸政策，都對多套房持有者不利。

一二線城市的房產很珍貴，但限售、限購等措施降低了房產的流動性，三四線城市的房子沒有束縛，但“接盤者”卻越來越少，“人少房多”的趨勢難以逆轉。

因此，未來5年，100萬的房子，要麼有價無市，要麼“沒人稀罕”，都沒有100萬現金更“值錢”。

針對這個問題，有經濟學家給出了“答案”。

10月中旬，長江證券經濟學家、中國金融四十人論壇（CF40）成員伍戈發文指出，本輪地產調控與逆週期調控脫鉤，折射出各界對房價容忍度的下降及較多資源流向地產領域的擔憂，受此影響，本輪地產調控的方向和節奏似乎更加取決於地價房價等房地產市場自身的因素變化，而未必是傳統經濟週期。

換句話說，以前是靠房地產拉動各個行業，所以調控有點“投鼠忌器”。

但是，未來的調控大不一樣，即便收緊會帶來短期“陣痛”，也依然會堅持下去，屬於“買房賺錢”的好日子已經沒有了。

有“中國首善”之稱的知名企業家曹德旺，也早有“預測”。

曹德旺曾在接受採訪時說，“現在勞動力成本太高，問題都在房地產。銀行的資金被房企借去蓋房子，老百姓高價買房子，錢再回到房企和銀行手上，資金利用率太差，賺的都是自己人的錢，有什麼實質性的改變呢”？

這幾句話，正好談到了房地產的癥結所在，過去這些年來，樓市吸引了太多資金湧入，以至於每個購房者、每個家庭都把房子作為最重要的資產來配置，時日一久，必然會對其他行業造成“虹吸效應”。

只有越來越多的家庭，把現金作為首要選擇，去做實業，去消費，才能夠拉動更多行業的發展，也只有沒人再“稀罕”價值百萬的房產，房地產市場才能走的更遠。