中國房地產市場有沒有泡沫？以前這個問題很難回答，因為房價一直漲的神話給很多人洗了腦。
同樣，濟南房價有沒有水分？有些片區，有些樓盤（請注意是有些）真的有水分。
濟南房價就像蘸過水的海綿，擠擠總會有水的。市場下行，有水分的擠水分，甚至沒有水分的樓盤都在風乾，房價有所鬆動。
濟南樓市自從去年下半年開始，無論新房還是二手房就一直走在回調的路上。首先要說明一下，隨著濟南城市版圖的急速擴張，主城區的範圍也相應的擴大了，東繞城高速左右的唐冶、雪山、韓倉河、文旅城、新東站，都可以稱之為主城區。
2017年年底的時候，放眼濟南東繞城高速內的主城區，幾乎找不到單價在1.5萬以下的樓盤，部分樓盤甚至通過毛坯變精裝的方式提價，導致但是剛需可選擇的樓盤越來越少，總價100萬以內的樓盤逐漸消失。然而，今天的濟南樓市，濟南東部片區，價格戰此起彼伏，之前已經有樓盤打出10XXX元/㎡起的價格，現在又有樓盤推出均價一萬的工抵房。
從1.5萬起，到如今的1萬，濟南樓市越來越像蘸過水的海綿，壓力一大，擠擠總會有水的。本文僅分析市場，不喜勿噴！
NO. 1｜壹
最高曾達到1.7萬的東部剛需片區
如今驚現一萬的房源
現在回頭看看，2017年年底，2018年年初這段時間，整個濟南東部房價整體處於高點。
新東站片區的恆大城也一度到了1.7萬，新城香溢瀾庭毛坯1300-14000左右，翡麗公館2萬，萬達文旅城毛坯14500，城市之光精裝均價16000，最高點可能要到17000左右，郭店的加州和榮盛在11000-13000左右，當時，整個東部片區在售的項目不多，每個賣的都還挺不錯，而且市場很太平。
最重要的是市場好，很多原本是毛坯的項目，紛紛上馬精裝修，提價格。在那個時期，包含郭店在內的整個濟南東部房價格局大概11000——13500——16000的格局。
雪山盤區再往東的長嶺山片區，怎基本都在2萬以上，有段時間金域華府的18層小高精裝曾經到了2.6-2.7萬，這個價格在當時已經不太好賣。再往南，號稱龍洞之後有一個高端改善區——漢峪片區當時價格也在2萬以上，華皓英倫聯邦、玉蘭花園、中鐵逸都閱山等等。
滾滾長江東逝水，青山依舊在，幾度夕陽紅，房子還是那些房子，地方還是那些地方，2019年的今天，整個濟南東部房價體系再次洗牌，毛坯升級為精裝的又打回了原形。
雪山片區，之前責中建錦繡天地10299起讓市場大為震驚，如此低的價格本以為這是個例，如今來看在雪山已經是常態化。雪山片區在售的絕大多數樓盤，今年都曾以“特價房”或者“工抵房”等各種方式出現過降價。其中比較突出的是星瀚城，首開價格不必多說，大家都知道，現如今特價房房價又是多少呢？房價走勢又是怎麼樣？下面這個渠道銷售的截圖很能說明問題。
8套工抵房不多，但價格真心低，均價一萬左右。17年的雪山業主萬萬沒想到……
在新東站片區，恆大城從最高的時候1.7萬，現在最低差不多在1.37萬左右，翡麗公館高層精裝1.58萬左右，天鴻公園大道11700-12500左右，錦悅府高層毛坯11500左右，魅力之城高層精裝修12500。
郭店片區現在也有所回調，1萬以下還是可以買到的，漢峪片區曾經2萬+，已經比較便宜的鳳凰國際特價房1.6萬左右……
漢峪
整個東部片區，有低價地也有高價地，無一例外，大家都在主打價格，先階段，好像只有價格才是最管用的手段，儘管價格戰打的不可開交，但部分樓盤是基於產品力之上的價格戰，還是值得信賴。
NO. 2｜貳
濟南低價大盤已經成了樓市風向標
他們的一舉一動將引發樓市連鎖反應
東部部分大盤的價格下調的作用其實是非常巨大，標誌著新一輪價格體系的重新洗牌。因為這會產生一系列連鎖反應。這裡的價格體系洗牌是指價格和銷售速度形成尖銳矛盾，難以協調，要快速去化，必須有比較大的價格優勢。
如今，濟南低價大盤已經成了樓市壓艙石，他們的一舉一動將引發樓市連鎖反應。本身他們沒有先天包袱，自己的拿地價格相比其他樓盤，價格優勢巨大，更為關鍵的是，作為大盤，他們有持續出貨的能力，對於市場簡直就是掃蕩。
均價1.3萬的片區，1萬的收割能力是有目共睹的。對於收入一般的剛需群體來說，月供少一兩千的誘惑更大於品質對他的吸引力。所以1.3萬這個價格吸引力大大降低，要想建立優勢，實現快速銷售，應該給予剛需客戶更大的獲得感，才能拿下剩餘客戶。
我們不得不承認，對於剛需群體，價格永遠是第一位的，要不然車庫塌了的融匯城，為什麼還有一批人在買？這是一個極度現實的世界，在金錢面前，誰人不要接受考驗？
NO. 3｜叄
如果、如果、如果政策、金融風向不變
濟南東部持續供地，部分樓盤極有可能重回萬元內
這裡有一個前提就是樓市政策、金融風向不變，繼續保持現在房住不炒的背景，那麼東部房價隱憂還是很大的，主要是政府還在持續供應土地，仔細觀察今年以來濟南東部的供地，除了個別高價地，大部分土地都是低價成交，樓面價相比之前有所下降。
本身東部已經有太多太多的樓盤了，至少100多家在售樓盤！今年去化節奏太慢，庫存一批又一批，新的土地供應卻源源不斷而來。半年之後，東部的新樓盤會如同火山爆發一樣，砸向市場。
最後一個月，為了業績，很多樓盤還會繼續努力……
即便是東部是重點發展區域，如此大的量，到底最終會競爭慘烈到何種程度，誰都難以預測。有一點可以肯定，毛坯房會越來越多，無疑是大趨勢。所以，現在開發商們能做得，就是打時間差，抓住別人沒有完全反應過來的機會，趕緊把房子賣出去，把錢收回來。
而此時，對於購房者，也意味著機會來了，不一定買最低的，但誰家性價比最高買誰家。東部如此大的供應量，機會還是非常多的。只是你要沉住氣，做足功課，跑足樓盤，問足問題，學會判斷哪個盤和哪個價才是底，省下錢來裝修，這對於你來說，才是最重要的事。
全文完。
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