記者 | 孫梅欣
租賃“擁擠”多年的北京寫字樓市場，在今年得以緩解。
戴德梁行發佈的2019年第四季度報告顯示，今年最後3個月，北京全市甲級寫字樓平均租金約為382.4元/平方米/月，租金環比下降1.5%，同比下降4.4%，為近8年來的最大降幅。空置率出現上升，全市甲級平均寫字樓空置率為13.5%。
全市五大核心商圈寫字樓市場季度淨吸納量分別為15.9萬平方米和8.6萬平方米，分別為前三季度平均值的2倍和6.3倍，市場有所回暖。但放眼今年全年，北京和五大核心商圈寫字樓市場年度淨吸納量分別為39.9萬平方米和12.7萬平方米，分別為近10年來年度平均淨吸納量的73.1%和38%。
相比之下，北京乙級寫字樓的空置率較甲級的情況還好一些，四季度全市乙級寫字樓的空置率為12.5%，平均租金268.45元/平方米/月，較去年同比有所上升。
除了經濟增幅放緩帶來的退租、減租， 戴德梁行北中國區寫字樓部主管廉峰哲認為，今年和明年北京寫字樓市場較大的新增供應量，也是不可忽視的因素。
“2012-2018年間，北京寫字樓年新增供應量在50-60萬平方米，但是今年和明年的市場供應量都超過100萬平方米，今年達到130萬平方米，為過去7年來的供應峰值。”
廉峰哲認為，包括麗澤、中服地塊等新型商圈較低的租金成本，以及可供選擇的辦公空間，對於不少對地段要求不強烈的企業，具有不小的吸引力，促使部分企業從較高租金地區的搬離：“有些企業的租金成本能就此節省40%-50%對水平，對成本敏感的企業很具誘惑力。”
儘管全市整體空置率上升，但從區域來看，中關村、金融街等熱門核心商圈，仍然保持“高飽和度”的入駐率，空置率僅為2%-3%之間，租金仍保持較高水位，IT、金融類對辦公空間的需求仍然旺盛。相比之下，CBD、望京等商圈的空置情況就明顯增多，租金也隨之較大幅下降。
廉峰哲認為，過去一年，北京CBD的平均租金降幅約達到10%-12%，和這一區域集中的企業類型有關。聯合辦公、成長型科技企業等較為依賴投資的行業，在”熱錢潮“褪去後，受到的影響尤為明顯。
他坦言，過去兩年，聯合辦公是北京寫字樓中擴張最為迅猛的行業之一，但在2019年，則面臨行業洗牌，大部分聯合辦公企業放緩了擴張的步伐，其中不乏關門的企業。
戴德梁行數據顯示，2018年聯合辦公在寫字樓租賃市場成交佔整體市場的17%左右，到今年只有2%，行業發展大幅減速。
廉峰哲認為，這和行業整體大環境有著較大關聯：“大部分聯合辦公的盈利週期都很長，現階段都很難實現利潤值。在資金端市場收緊的情況下，依賴投融資的聯合辦公擴張必然放緩，只有極少的頭部企業還在增長。”
有行業面臨退潮，也有行業迎來風口。廉峰哲發現，5G、AI和保險業的相關行業，正成為市場租賃用戶的新增長點。尤其是保險業，過去2年時間的擴張速度迅猛。
隨著今年下半年中國金融業開放步伐加快，外資銀行險企准入放寬，預計未來在寫字樓租賃市場上，金融業、保險業的成交比例將會上升。另外，諮詢行業如律所等機構的租賃成交佔比，也有所上升。
雖然北京的甲級寫字樓空置率較去年同比上升幅度有6%以上，但廉峰哲認為，這實際上是把北京的寫字樓市場拉回到一個較為均衡的水平：“在相當長一段時間裡，平均空置率一直都保持在7%左右，其實這個市場是比較’擁擠’的，長期由業主主導。現在的水平，雙方反而有談判空間，這個空置率相對來說比較健康。”
廉峰哲認為，統計全球主要城市的租金情況來看，北京寫字樓平均租金位居第16位，是國內僅次於香港的城市，高於上海、深圳、廣州等其他一線城市。
回顧過去，2008年北京也曾出現過空置率突然上漲的情況，主要是由於北京奧運會相關設施集中入市導致，並在隨後3年的時間裡逐漸被市場消化。“如果整體經濟情況有所緩和，那麼現階段由於供需關係導致的空置率上升，也會逐步回穩。”
但他表示，如果空置率達到15%甚至20%，那麼市場還是需要引起警惕。
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