《每日經濟新聞》記者近日就商辦項目問題採訪了戴德梁行首席政策分析專家魏東，她向記者介紹了商辦項目的土地供應、市場現狀、發展趨勢等話題。
一線城市商業項目存進一步發展空間
就數據來看，四個一線城市的商業用地的成交近年來一直處於逐年遞減狀態。土地成交宗數從2010年的209宗下降至2017年103宗，建設用地面積也從2010年的956.9萬平方米下降到2017年的311.2萬平方米。“可見一線城市商業用地目前處於緊縮狀態。”魏東說。
而就土地供應看，北京整體上是住宅類用地數量佔絕對優勢。2017年，北京的住宅類用地和商業類用地數量分別是58宗和16宗。
雖然北京市場整體租賃需求較前兩個季度有所回落，但租賃市場的表現依舊惹人關注，由於核心商圈有限的新增供應和可租賃面積，本季度核心區寫字樓市場租金繼續保持堅挺，有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣442.4元，環比上漲2.8%。雖然新項目的入市為北京全市寫字樓市場帶來約93,000平方米的新增面積，但全市空置率僅環比上漲0.8個百分點達7.9%。戴德梁行數據表明，四個一線城市寫字樓市場總存量高達3000萬平方米，佔全國18個重點一二線城市總存量的52.4%，而空置率平均僅有9.8%，一線城市整體租賃市場仍然呈現良好的發展態勢。
共享辦公的快速發展催生出更多對商辦項目的租賃需求，北京2018年前三個季度共享辦公的成交租賃面積佔所有成交總面積的20.2%，位列第三位，僅次於高科技業和金融業。
從零售存量市場來看，四個一線城市零售市場總存量達2,700萬平方米，約佔全國18個重點一二線城市總存量的42.2%，平均空置率僅為7.3%，屬於零售市場較為健康的出租水平。
北京伴隨著城區土地供應的緊缺及對產業、人口的疏解，未來零售物市場新增供應完成速度會逐漸放緩，整體市場供應也將處於相對短缺的狀態，而市場需求依然旺盛。尤其是核心商圈，可租賃面積將非常緊缺，整體市場空置率也將持續走低，從而將帶動租金的進一步上漲。
魏東表示：“所以說無論是土地還是商業地產的存量市場，一線城市都有進一步發展空間。”
二三線城市商業項目存去化壓力
國內商業地產市場存在供應過剩的現象大多集中在二三線城市。以寫字樓市場為例，在戴德梁行監測的14個國內重點二線城市中，其中有11個城市的寫字樓空置率在2018年三季度超過20%，最高的達42%左右。
同樣的，在經歷了線上零售業蓬勃發展及線下零售物業庫存高企的雙重衝擊下，二線城市開發商和投資者不得不開始面對租金收入下降、空置率攀升等問題，某些商場甚至由於經營不善而被迫關閉。
魏東說：“資本化率的上漲乏力及物業價值的走低，使許多投資者開始對二三線城市的零售物業產生了擔憂。”
合理引導符合規範的商改住
預計到2030年，中國房屋租賃市場規模將超4.6萬億，所以不論是從數量還是質量上，僅僅由分散的個人房東和中介二房東構成的供應市場顯然不能滿足市場需求。
長租公寓不失為解決商改住項目存量的一個好辦法。今年5月,北京市住建委等部門聯合發佈《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》,其中提出的三個來源中就包括:各區結合區域規劃調整需要,將閒置的商場、寫字樓或酒店等改建。
魏東表示：“我相信，鼓勵發展住房租賃市場將是中國房地產市場長效機制的建設中的關鍵一環。在這個過程中，合理引導符合規範的商改住，無論從提高物業使用效率，抑或解決社會問題、體現社會公益的角度，都將具有重大意義。”
每日經濟新聞
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