1月2日，伽馬智庫發佈文章，經統計2019年房地產企業總目標完成率超過100%，但是這個名單中，來自珠海的房地產上市公司華髮股份明顯拖了後腿。
根據機構在1月1日發佈的最新房企銷售排行榜顯示，2019年1-12月華髮股份實現銷售額922.7億元。根據外部流傳的華髮股份2019年1100億元銷售目標計算，完成率為83.89%。
華髮股份沒能完成銷售目標，在資深地產分析師張波看來，一方面是銷售目標過於激進，2018年華髮股份的銷售額為582億，如果要達成1100億元目標，同比增速要接近90%，單純靠滾動式發展難以支撐短期內快速增長；另一方面華髮的負債水平也較高，受制於資金層面的壓力，往往也容易造成開發節奏被動放緩並影響到銷量的提升。
對於“1100億元銷售目標”，華髮股份證券代表向風財訊表示，這個目標是部分機構傳出的，華髮內部銷售目標並沒有這麼高，不過很接近，並稱2019年華髮股份會預期達成內部銷售目標。
似乎是出於對2019年業績成績的內部反饋，在2019年最後一天，華髮股份一口氣花費近82億元拿下5宗地塊：66.5億元競得紹興2宗商住地及1宗商業地；15.48億元競得常熟2宗宅地。
土儲是房企的生存之本。換句話說，華髮股份拿地越多，業績增長預期就越高。但是在華髮股份積極佈局土地市場的另一面，風財訊也發現年底加速囤糧的華髮股份正遭遇淨利潤增速下滑。
多方數據顯示，“虧本”的集團託管業務、高昂的內部融資成本成為華髮股份淨利潤保持高速增長的拖累。
“賠錢”託管集團項目
2019年三季度報顯示，華髮股份營業收入194.38億元，同比增長47.95%；歸母淨利潤17.30億元，同比增長6.81%；其中歸母淨利潤增速同比下滑78.91個百分點，為近5年來歸母淨利潤增速最低點。
華髮股份淨利潤增速在過去幾年一直保持著高速增長，不過伴隨華髮股份與其大股東華髮集團關聯交易逐年增多，“虧本”的交易對華髮股份的利潤產生直接影響。
兩組數據可以佐證。2018年華髮股份所涉及的關聯交易總額僅為4.75億元。其中，收入1.94億元，支出卻達到2.81億元。華髮股份2018年通過關聯方賬面上總體上支出遠超過收入。
華髮股東預計2019年關聯交易總額將達到5.94億元，其中收入1.905億元，支出達到4.028，華髮股份的關聯方的交易賬面上總體是支出明顯超過收入，差額進一步增加到2.1億元。
2019年，華髮股份通過與華髮集團旗下的保理公司、資管公司、財務公司等開展的相關融資活動達到7次，並且通過項目託管的方式管理著華髮集團9個項目的工程顧問和營銷管理等工作，僅收取一定的管理費用。
舉例來說，2019年10月華髮股份公告稱，為解決同業競爭，華髮股份控股股東華髮集團下屬子公司擬通過單一來源採購的方式，分別將富山產業服務中心項目、 富山科創中心項目、富山智造小鎮生活中心項目託管給華髮股份，託管內容為註冊商標許可使用、工程顧問及營銷管理等。
華髮股份“託管”上述三個項目的回報為項目銷售收入（假設銷售回款率100%）的5%：商標使用費為實際銷售回款金額的 0.5%；工程顧問及營銷管理費（不含渠道費）為實際銷售回款金額的2%；若需使用營銷渠道，則工程顧問及營銷管理費均不超過實際銷售回款金額的2.5%；超出招標控制價的投標報價將被拒絕。
可以作為對比的是，2019年三季度，華髮股份銷售費用、管理費用分別佔營收總額的4.43%、4.84%；華髮股份多年來的淨利潤率均在10%左右。
也就是說，華髮股份託管華髮集團項目的回報甚至低於華髮股份自身的費用支出，並且低於多年來的淨利潤率，利潤空間可想而知。
對於“賠錢託管”一說，華髮股份方面表示，華髮股份為集團代建項目的資金成本很低，並沒有沒有資金壓力和資金危險，有4-5點的代建費，這種投入產出的效率非常高。
對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，需要從華髮股份從母公司獲取業務的交易價格是否符合一般的市場行情，也就是公允性如何來對是否涉及利益輸送進行判斷。這一點可以通過同類業務的市場比價以華髮股份歷史上同類業務的獲取價格來進行對比。如果明顯有失公允，則就涉及上市公司通過關聯交易向控股股東輸送利益之嫌。
高昂融資成本侵蝕利潤
項目託管上，華髮集團並未給足華髮股份充足的利潤空間，而在融資層面，集團對嫡系部隊也頗為“吝嗇”。
風財訊梳理發現，2019年以來華髮股份從華髮集團處通過關聯交易獲得的資金成本，平均融資成本普遍在8%以上。而2018年華髮股份的整體平均融資成本僅為5.87%，通過用利息支出除以有息負債簡單估算2019上半年的平均融資成本，則上升至6.37%。
因此有觀點認為，華髮集團的高成本融資是推高華髮股份融資成本的原因之一。
華髮股份的融資成本，正在侵蝕著企業的利潤。2019年三季度，華髮股份歸母淨利潤17.30億元，同比增長6.81%；其中歸母淨利潤增速同比下滑78.91個百分點，為近5年來歸母淨利潤增速最低點。本期財務費用1.79億元，同比增長168.01%，利息支出達到5.86億元。
雪上加霜的是，華髮股份的債務逐漸走高。2019年三季報顯示，華髮股份的賬面資金為253.86億元，短期借款為122億元，一年內到期的非流動負債達到168.66億元，賬面資金已不能完全覆蓋短期債務。而長期借款高達450.17億元，應付債券為184.25億元，總債務達到925.08億元。
高企的有息負債總額推升公司淨負債率達到197%，明顯高於行業均值99.62%，較上年末也有所提升。
受制於資金限制，華髮股份的土地儲備不斷下滑。2018年上半年，華髮股份土地儲備建築面積為1044.17萬平方米；2018年年底，該數值降低為750.04萬平方米；而在2019年上半年，華髮股份僅新增97.2萬平建面土儲。
不過，對於完成2019年全年銷售目標，華髮股份方面依舊顯得底氣十足。“市場上所傳的1100億元銷售目標，是部分機構傳出來的，華髮內部銷售目標並沒有這麼高，不過很接近，並稱2019年華髮股份會預期達成內部銷售目標。”
同業競爭迷思
無論是虧本的託管業務和高昂的內部融資成本，都在指向華髮集團與華髮股份的同業競爭問題。已經擁有主營房地產開發上市平臺華髮股份，集團層面依然沒有完全放手地產業務。
公開資料顯示，2015年以來，華髮集團在珠海大本營就相繼開發了華髮城建未來薈100萬平方米、華髮城建國際海岸120萬平方米、華髮城建四季半島50萬平方米，在房地產二級市場的總體開發量達到了270萬平方米，總貨值超過800億。
可以對比的是，2015年以來，華髮股份在珠海的總銷售額不過340億、銷售面積不到160萬平方米，大股東華髮集團近幾年的開發量遠超上市公司華髮股份的銷售總量。
同時，風財訊發現，大股東華髮集團的 “華髮城建”地產品牌正成系列。例如華髮集團開發的華髮城建未來薈、華髮城建國際海岸花園、華髮城建四季半島等系列項目。
資深地產人士張波認為，華髮集團另起爐灶拿地開發這一現象更多體現在華髮集團對於利潤最大化考量，雖然華髮集團是華髮股份的大股東，但實際佔股比例並不算高。因此，華髮集團的大盤開發更多則是從自身利益出發，對於同業競爭的問題，則依然需要平衡好，並維持集團和上市公司的良性同共發展。
此外，截至目前，華髮集團作為華髮股份的大股東，持股比例並未超過30%。
柏文喜表示，持股比例低的實際控制人，從邏輯上而言更容易發生損害公眾投資人利益的事情。華髮的同業競爭問題久拖不決，母公司做大華髮的意願不強，可能都與持股比例過低有關
柏文喜進一步分析，華髮股份確實是與母公司存在同業競爭嫌疑的，而託管是消除同業競爭通常的方式之一。但是如果這個託管費用按照正常的市場行情定價過低，導致上市公司不能覆蓋必要的成本支出，這也是個問題。
問題之上套問題，市場需要華髮對同業競爭更明確的回應。
華髮股份方面回應風財訊稱，同業競爭是歷史遺留問題，華髮股份正在努力解決同業競爭，其中為集團代建項目是一種方案，集團後續儘量不去拿地。
至於何時能解決同業競爭問題，華髮股份方面表示，這得由項目的開發進度、開工時間決定。
（來源 風財訊 黃小妹/文）
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