最近一段時間的樓市，可謂是風起雲湧。
一切還要從9-10月份講起。
當時正處所謂的“金九銀十”，市場上一片看跌之聲，開發商在降價促銷，樓盤去化率也跌破了往年的平均水平。
令人想不到的是，河南三四線城市全面放開落戶，宜昌8-9折購買“安轉商”住房，宿州最高給予10萬元購房補貼。
此外，南京六合區、天津濱海，也都紛紛對人才購房做出了小幅度寬鬆。
到了11月份，信號更多了。
同策研究院數據顯示，11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環比上個月235.82億元，大幅上漲283.49%。
此外，11月20日LPR報價，1年期LPR下調5bp至4.15%，5年期以上LPR也下調5bp至4.8%。
要知道，房貸利率掛鉤的就是5年期LPR，這次下降5BP，是LPR新機制推出後的首次下降，頗具信號意義。
更“猛烈”的訊號是最近一段時間。
深圳、廣州、成都、佛山，這些熱點城市似乎不約而同的放鬆了購房門檻，雖然放鬆的幅度並不大，依然還有社保、個稅、落戶的限制，但比起前三個季度，調控的態度明顯變“溫和”了。
對購房者來說，該如何看待這些消息？
筆者認為，這些措施，相當於給房地產穿上了“鐵布衫”，有了“金鐘罩”，會起到“託市”的作用，房價並不會因此出現大幅反彈，小幅的微漲是有可能的，但不會重現今年3-5月份的“小陽春”行情。
這是由目前“因城施策”、“房住不炒”的框架所決定的。
第一，年底的經濟會議已經明確定調。
房子是用來住的，這是房地產市場最基礎的基調，任何城市要寬鬆，對要在這個框架內行動。
舉個例子，2014年的時候，同樣是放鬆調控，但各大城市都是以全面放開限購、限貸等措施為主，購房的門檻低，投機客的成本也很低。
對比現在，即便以上這些城市要放鬆，也僅僅是細枝末節的“退讓”而已，市內非核心區域降低落戶門檻，個稅和社保繳納時間減少，這些措施當然沒什麼問題，但是不要指望調控有大幅放鬆的可能性。
第二，央媒釋放出了1條明確的“信息”。
12月初，《經濟日報》就發文指出：近來各地微調樓市政策，是根據自身情況作出的決策。
當樓市有過快上漲趨勢時，各地會進行相應的抑制。在出現大幅下降趨勢時，各地也會出臺配套措施，促進房地產市場保持穩定。保持房地產市場平穩，杜絕大起大落，是調控的目的所在。
簡單來說：樓市是雙向調節，大漲肯定不穩定，大跌也一樣。
樓市穿上“鐵布衫”的必要性，就在這裡。
現在很多熱點城市的購房者槓桿動輒都在60%以上，一旦房價大幅回落，影響的不止是有房族，而是千千萬萬個家庭和工作崗位。
反過來說，大漲當然也不行，居民收入是穩步的線性增長，而房價出現爆發性上漲，最終的結果就是購房者家庭入不敷出，影響整個城市的消費和活力。
因此，所謂“金鐘罩”和“鐵布衫”，一方面是給購房者以“託市”的信號，阻止房價快速滑落，另一方面，主要的“壓制”手段依然存在，遏制投機同樣必要。
照這樣的形勢發展下去，2020年，或者未來10年，房價是否還有回落可能？
這種可能性是存在的，我們不妨參考業內專家的觀點。
經濟學家姜超此前曾指出，房價跌幅不超30%，是完全可以承受的結果。
但是，另一方面來看，過去4年經濟總量的名義增速，每年都在10%左右，4年下來累計增幅達到40%，這意味著至少有40%的房價上漲應該是合理的。
所以，哪怕房價下跌，也不會跌回原點，姜超認為，跌30%左右應該是極致。
SOHO中國董事長潘石屹此前在中期財務數據發佈會上講道：我之前設想過，如果房價或者資產價格跌30%，我們還能活著，但有很多房地產公司就不存在了，如果跌50%，我們還能活著，但更多的房地產公司就不存在了”。
這兩位都同時做出了“房價下跌30%”的合理情景假設，結合目前房地產市場的現狀，雖然年底或2020年可能會出現短暫的“暖冬”或“小陽春”，但長期來看，很多城市的房價都是“穩中有降”的。
尤其是那些人口淨流出、產業結構單一、難以吸引年輕人的城市，這些地方過去幾年的漲幅動輒翻倍，10年這樣的長週期內，房價回落30%很正常。
未來樓市如何運行，曹德旺、董明珠也頻頻“直抒己見”。
董明珠在2019中國企業家領袖年會上說：我們沒有院士，但1.4萬的研究人員，15個研究院，1000個實驗室，很多項技術都是世界第一，給自己優秀的研發人員頒發證書，享受院士待遇。
她講出這番話是有底氣的，之前在接受採訪時，董明珠就說過：我看一個員工如果一年給他15萬的年薪，10年150萬，20年300萬。每年15萬，員工也存不下來什麼錢，但他成為了一個房奴，他每天焦心的就是我什麼時候能把這房錢給還掉，他怎麼可能愉快？他怎麼會有幸福感？從我2012年當時推動一人一房，到今天推動兩房一廳，人人都有，退休了就給你。
這番話講了兩個要點：1，製造業遠比房地產有技術含量。2，針對普通剛需、員工的保障房，未來會大規模普及。
曹德旺今年9月份有次講話稱：“大量資金流入房地產，製造業當然被邊緣化了，房企負債率甚至可以高到120%、130%，幾乎是沒錢還欠錢。有限責任公司就是要向社會負責，現在負債都超過百分之百了，它還用負什麼責呢？我只希望房地產和製造業平等對待。”
這兩位是大家熟知的“實業家”，站在他們的角度，我們才能看懂未來的樓市，對一個家庭來說，房子當然很重要，對一個成熟經濟體而言，房地產當然有無可撼動的地位。
但是，對樓市自身而言，只有告別過去20年那樣的高速增長，進入到小漲小跌、穩中有降、微幅波動的運行趨勢中，才能走的更長久。
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