案例：張先生位於江蘇省淮安市擁有一棟房屋，2005年，張先生在該房屋內註冊了某有限責任公司，從事香料、香精、化工產品及化工原料批發，經營期限從2005年至2015年，儘管規模不大，但是經營效益尚可。
2010年，由淮安市土地儲備中心取得該地塊兒儲備用地。張先生的房屋正好位於上述地塊範圍之內。
張先生要求根據房屋實際使用狀況按照沿街門面房進行補償，1:2的面積回遷寫字樓，另外再補償60萬元。
而淮安市土地儲備中心提供的兩種補償安置方案中均將該房屋定性為住宅，按照住宅房屋進行補償，對住改非僅定額補償1萬元，雙方的補償要求相差甚遠。
張先生位於江蘇省淮安市擁有一棟房屋，2005年，張先生在該房屋內註冊了某有限責任公司，從事香料、香精、化工產品及化工原料批發，經營期限從2005年至2015年，儘管規模不大，但是經營效益尚可。
2010年，由淮安市土地儲備中心取得該地塊兒儲備用地。張先生的房屋正好位於上述地塊範圍之內。
張先生要求根據房屋實際使用狀況按照沿街門面房進行補償，1:2的面積回遷寫字樓，另外再補償60萬元。
而淮安市土地儲備中心提供的兩種補償安置方案中均將該房屋定性為住宅，按照住宅房屋進行補償，對住改非僅定額補償1萬元，雙方的補償要求相差甚遠。
律師解析
被拆遷房屋的性質和麵積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和麵積認定有特別規定的，從其規定。
拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。
而結合實踐中各地規定，針對“住改非”房屋性質的認定及補償，存在以下幾種情形：
√ 依照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定
2007年4月15日，頒佈實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證並有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證註明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
√ 有條件的享受商業用房補償政策
根據經營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發佈的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定，在拆遷公告公佈前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，並能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。
建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條規定，各地對被拆遷房屋的性質和麵積認定有特別規定的，從其規定。
該規定相當於其將“住改非”房屋性質認定下放至各地，而各地在制定相關認定標準時不統一。所以，關於“住改非”房屋的補償問題，具體可根據法律法規及地方性規定綜合認定。
tip：對於“住改非”房屋如何補償的問題，目前尚沒有一個全國性統一規定。所以作為被拆遷人在面臨補償不滿意的情況下，要及時通過法律手段維護自身合法權益。
而且平時一定要注意保留工商、稅務等能證明實際經營及經營業績等方面的證據。
德凱律師團趙律師提示：因“住改非”房屋涉及補償金額較多，建議被徵收人及時諮詢律師確定。
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