2019年，對廣州來說是乘風破浪的一年。就在一年前，對廣州前景的質疑聲此起彼伏。這一年來，廣州不斷用出色的成績單向人們證明它強大的實力和無可限量的發展潛力。
宏觀經濟發展助力寫字樓需求提升
2019年廣州實際GDP超2.36萬億，仍居中國內地第四名，GDP實際增長率6.8%，增速為一線城市最高；第三產業增加值1.69萬億，同比增速7.5% 。2018年的數據顯示廣州第三產業佔比高達71.8%，全國排名第二，僅次於北京。在這個前提下，廣州2019年取得的GDP和第三產業的雙高增速實屬不易，證明廣州重點產業的轉型升級正在取得卓有成效的進展。
數據來源：公開數據整理、58安居客房產研究院
仔細來看，強勁的數據背後，一是投資的強勢反彈，全年廣州固定資產投資增長約15%，其中民間投資增長25%，基礎設施投資增長22%，比上一年度分別提升34.1%和9.7%。二是新經濟的迅速發展。信息服務、商務服務、金融等現代服務業也實現了兩位數增長。其中，“互聯網+”服務增長迅猛，1-11月互聯網和相關服務業、信息及軟件產業營收增長超20%，是全市規模以上服務業中拉動力最強的行業。2019年廣州新增市場主體44.26萬戶，同比增長7.7%；其中新增企業數32.13萬戶，增速高達15%，日均新增企業880戶。
政策方面，多項重磅利好為廣州添彩。2019年7月《廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃（2018-2020）》正式發佈，其中，廣州被提及次數最多，被賦予厚望。10月廣州出臺“四個出新出彩”行動計劃，支持力度再次加碼。2020年1月剛剛通過的《廣州人工智能與數字經濟試驗區建設總體方案》表示，琶洲、大學城、國際金融城、魚珠將合力建設成為國家人工智能和數字經濟試驗區，產業轉型升級方向明確。
良好的經濟基礎、空前的政策支持、穩定的轉型步伐使得廣州更具投資吸引力，也為廣州寫字樓需求提供了強有力的支撐，寫字樓需求潛力巨大。
廣州核心商務區隨城市外擴推陳出新
廣州目前有三大核心傳統商務區，分別是越秀、天河北、和珠江新城。越秀商務區以環市東路為代表，形成於上世紀80年代，是廣州最早的CBD，駐紮企業以對外貿易、會計師事務所、律所等專業服務業以及政府相關機構為主。天河北商務區是形成於上世紀90年代的廣州第二代商務區，主要受益於廣州東進和南拓的城市規劃，以及廣州東站的開通形成的樞紐效應，體育中心周邊的商務區迅速崛起，以中信廣場為代表的地標性辦公樓的建成，彙集了大量金融保險、跨國公司總部、和房地產企業。廣州第三代商務區珠江新城則是在長達十年的規劃打磨下逐漸形成，珠江新城起初承接了越秀和天河北因飽和而溢出的企業，後又在第十六屆亞運會的助推下，各項公共配套設施匯聚於此，百強企業及跨國公司總部大樓拔地而起，2010年廣州IFC的建成標誌著珠江新城商務區已發展成熟。
三代核心商務區之後，為適應城市日益更新和增長的商務需求，廣州又著力打造多個新興商務區，其中最受市場矚目的有兩個。一是國際金融城，北起黃埔大道、中山大道，南至珠江，東至天河區界，西至華南快速幹線，定位為世界級的金融聚集區，已引入超60家世界500強金融總部，逐步承接珠江新城溢出和吸附的金融機構和百強企業。二是琶洲互聯網聚集區。琶洲村與珠江新城隔江相望，作為成熟的會展業的延申，該區域被賦予了廣州互聯網新經濟和城市創新戰略佈局中心的時代使命。商務區內大多辦公樓地塊為定向轉讓，規定企業70%自持以達到切實引進的效果，匯聚了小米、科大訊飛、阿里巴巴、國美信息等眾多電商及創新型企業全國或區域總部。2019年底至2023年，琶洲會迎來寫字樓項目的交付高峰，入駐企業也會逐步遷移至此。
租金微調空置率稍漲 甲級寫字樓租賃市場維持穩定
數據顯示，2019年廣州核心商務區甲級寫字樓全年淨吸納量為14.7萬㎡，僅為2018年的39%。這主要是由於廣州前三個季度新交付的寫字樓數量較少，租戶可選擇的空間不大。四季度珠江新城寫字樓集中入市推升供應量和空置率，但並不能代表市場需求欠缺。從寫字樓租賃吸納的區域分佈來看，珠江新城佔比45%，琶洲佔比36%，天河北佔比12%，越秀佔比7%。
數據來源：高力國際、58安居客房產研究院
數據來源：高力國際、58安居客房產研究院
受益於廣州GDP及第三產業的較高增速，2019前三季度寫字樓需求有較好支撐。四季度珠江新城供應集中入市使得空置率年底翹尾升至5.3%。相應的，廣州核心商務區甲級寫字樓的租金維持穩定，四季度微調至175（元/㎡/月，下同）。其中，珠江新城租金最高為188，體育中心為176，琶洲上漲至148，越秀下調至128。空置率為一線城市最低，價格是一線城市最優惠，廣州寫字樓市場展現出其“穩”中有進的特點。
數據來源：高力國際、58安居客房產研究院
58同城、安居客數據顯示，與核心商務區寫字樓吸納量大幅下滑形成對比的是，2019年廣州全市寫字樓線上搜索量僅下滑6.1%，搜索總量逼近上海及深圳。這說明廣州的中小企業活躍，寫字樓租賃需求有較好支撐。部分需求或受制於核心商務區較低的空置率而外溢至其他商務區。
從租賃搜索區域排行上來看，排名前五位的區域分別是天河區、番禺區、海珠區、白雲區、和越秀區。天河區的搜索量絕對領先，為第二位番禺區的兩倍，可見其商務中心地位無可撼動。番禺區和白雲區離三大傳統商務區都較遠，在廣州發展的歷史進程中形成了各自區域內活躍的商務區。番禺區依託於廣州南站和廣州大學城，著力打造萬博商務區和南站商務區等平臺。白雲區則重點建設白雲新城總部經濟集聚區。活躍的寫字樓搜索量說明這些區域商務區正在收穫關注，成效漸顯。
寫字樓成交企穩凸顯企業對廣州前景樂觀看好
銷售方面，2019年廣州一手寫字樓供應量為1849套，共約44萬㎡，同比減少51%。廣州中心區供應主要來自琶洲，約4萬㎡，遠低於市場預期。除此以外，只有天河智慧城、廣州火車站板塊有少量寫字樓入市。全年供應約8成來自廣州外圍四區——位於番禺國際創新城的思科智慧城，南站CBD的李錦記大廈，花都的保利國際金融中心、富力環貿中心、和金博商務中心，黃埔科學城的碧桂園星悅臺等新項目為供應主力。
儘管未能延續2017-2018年的高供應量，成交量卻並未出現大幅萎縮。全年一手寫字樓成交較去年高位小幅下滑13%，為3005套，共約72萬㎡。中心區受供應影響，寫字樓成交外移，魚珠板塊和白鵝潭板塊熱度提升。外圍四區中，花都迎賓大道板塊逆勢崛起，承包了廣州全年約22%的交易量。
值得注意的是，寫字樓一手交易中頻現企業購置物業自用或投資。黃埔區的保利魚珠港、廣州綠地城，花都區的廣州國際空港中心，番禺區的李錦記大廈均收穫多宗來自不同行業的企業購置大單。成交量的企穩凸顯了企業對廣州前景的樂觀看好情緒。
數據來源：廣州中原研究發展部、58安居客房產研究院
58同城、安居客數據顯示，2019年廣州二手寫字樓銷售線上搜索量同比提升8.1%，亦側面反映出廣州寫字樓買賣市場的熱度。在租賃市場受制於新增供應減少及經濟前景不明朗的背景下，許多中小企業及投資人將目光投向寫字樓買賣。對於業務穩定發展的企業來說，在廣州寫字樓空置率不斷創新低且租金不斷上漲的背景下，購置寫字樓自用或許是控制未來辦公支出的有效手段之一。
總的來說，2019年廣州寫字樓市場表現不俗。租賃方面，核心商務區供需雙降，空置率屢維持低位，租金基本穩定。縱觀全市，寫字樓租賃搜索熱度下調幅度可控，廣州經濟本身的活力和轉型升級的成果抵消了市場不景氣帶來的負面影響。銷售方面，儘管供應下降，成交卻高位企穩，企業購置寫字樓大宗交易頻現。二手寫字樓購置搜索熱度逆勢提升，都表明企業對廣州商務市場的未來發展積極看好。
展望2020，廣州中心區勢必迎來新的寫字樓供應高峰期，琶洲板塊多個企業總部的建成將為市場貢獻大量優質租賃空間，核心商務區優質寫字樓市場或會逐漸走向分化。那麼寫字樓租金、空置率、買賣成交又會如何？
對此，58安居客房產研究院對寫字樓經紀人進行了定向調研。調研顯示，大部分寫字樓經紀人看好2020年廣州寫字樓市場發展，6成經紀人認為其負責區域的寫字樓租金會繼續上漲，超7成的經紀人認為寫字樓租賃需求會增加，6成經紀人認為寫字樓買賣需求會提升，值得注意的是，隨著供應高峰的來臨，亦有7成寫字樓經紀人認為寫字樓空置率會提升。
疫情擾動寫字樓租賃市場
58安居客房產研究院認為，春節期間的突發疫情必然會在短期內給廣州寫字樓帶來一定負面影響。一方面，在疫情得到全面控制前寫字樓租賃需求必將受到顯著抑制，復工時間的一再延遲施壓宏觀經濟，企業經營亦受影響，已有不少企業採取降薪、暫緩招聘、減少經營支出等措施縮減開支，短期內企業擴租、搬遷等需求會相應減少。另一方面，本次疫情會拉長寫字樓租賃的決策週期。疫情發生後社交及商務活動驟減，這在一定程度上打擊了中小企業主們尋找辦公樓的積極性，同時基於對經濟基本面不確定性的考量，不少企業或許會等到疫情結束以後再做決策。值得注意的是，2月15日珠江新城某寫字樓一名職工確診為新冠肺炎並導致全體職工被隔離，給不少企業敲響警鐘，“在家辦公”短時間內受到追捧，若“在家辦公”效果得到保障，亦可能在未來一段時間影響辦公樓租賃市場。
儘管疫情的短期擾動不可避免，但疫情過後市場必將回歸基本面，廣州經濟展現出的較大潛力和韌性能夠支撐其商務市場的積極擴張，大灣區的發展會持續利好廣州的營商環境，重點行業的轉型升級效果會繼續顯現。未來充足的寫字樓供應能夠保證租金不會短期內大幅上漲，辦公成本的穩定對企業的發展無疑有利好作用。
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