「西安房哥」是本地業主購房服務平臺；直言買房真相，專注樓盤點評！

週五下午，我從鳳城三路出來，路口等紅燈的時候，一個騎電動車的阿姨敲我車窗，我就納悶了，既沒有佔非機動車道，又是正常右轉，不牽扯什麼交通糾紛，難不成是遇到碰瓷的了；

短短三秒的時候，腦子裡像過電一樣，想象著無數即將遇到的情況，車窗搖下來才發現想得多了，原來是看我從售樓部出來，問我看不看周邊同類的一個新房，在得到明確拒絕後，從窗縫隙扔進了一張傳單，讓我再考慮考慮；

朋友在車上不解，問這人誰啊，我想來想去三個字，小蜜蜂。

小蜜蜂

百科裡對於小蜜蜂是這樣解釋的，即小蜜蜂拓客派單，是房地產行業營銷手段中的一種硬廣告式推廣手段之一；

其營銷手段具有：準確性高，性價比高，成交率高的三大特性，故有：開盤一月全報廣，賣房全靠小蜜蜂的業內說法。

在西安一般以大媽為主，男性比較少見，兼職居多，全職很少，非常看天吃飯，說白了就是臨時找來兼職，簡單培訓樓盤信息，然後電動車上街搶客看房子，如果拉客城東或者直接交易，還有一定的現金獎勵；

西安小蜜蜂最火爆的是我入行的2014年，當年年底在西安的高新，城北，城南，基本每個項目都佈滿了銷使和小蜜蜂，為了年底衝業績，大家互不示弱，相互截客；

當時的市場競爭叫搶客並不一定能成交，但不搶一定成交不了，不用小蜜蜂，客源則很有可能被競爭對手劫持。

雖然電動車+大媽的形象，和開發商塑造的高大上反差明顯，但說白了，只要能賣出去房子，形象算什麼，有業內人說是小蜜蜂綁架了開發商；

大家注意14年的時間節點，那也是當時市場最冷的時期，當廣告，媒介，活動走不奏效的時候，開發商最終還會走到渠道這條路上；

5年前的小蜜蜂，5年後的貝殼渠道，歷史總是相似的，也可以說小蜜蜂的活躍，正是預示著市場的轉折期來臨。

供需斷層

唯一不同的是，五年前很多人不買房，是因為西安價格多年穩定，觀望情緒太濃，沒有買房意識，但五年後就不同了，現在很多人是真的買不起。

（西安105批次商品房價格公示）

得益於價格公示與意向登記平臺的措施，市場的冷熱在今天變得尤為透明，不知道大家有沒有看到最新一批的商品房價格備案，

但市場的登記人數卻時刻告訴我們，改善的需求並沒有那麼多，恰恰現在平銷的也就出現在改善上，開發商把西安人想的太有錢了。

現在的市場，供應和需求是存在斷層的，截至今天，西安還是一個剛需為主的市場，但截至今天，西安的房源已經是一個改善遍地的市場，賣不動的原因很簡單，就是強行為剛需匹配超出他們消費能力的產品，看完房子確實是真香，但大多又消費不起；

而同於能消費起的早已有房住，等得起，選擇多，觀望濃，最終形成西安現在兩級分化的市場。

這些原因開發商不知道嗎？怎麼會，但17-18年在西安的高期待下，高價拿地的開發商不在少數，都想著落戶再加碼，房價衝一衝，誰知遇到世上最嚴限價，以及購買力萎縮，最終青黃不接，有人也叫韭菜割完了還在漲。

購買力跟不上，但房企還要衝業績，排名次，等獎金，這個時候賣房才是王道，哪有那麼多臉面，誰能賣出去，誰就牛逼，很多人以為地產是一個高大上的行業，實則在高光的背後，都是對於成本的嚴苛算計；

你把這裡當做家，別人把他當生意，開發商最核心的任務，還是賣房，賣房，再賣房……

在與市場冷熱的較量下，同行的競爭也是頗為激烈，互砸雖然不在明處，但並不少見，尤其是沒有好地段背書的，產品的競爭，價格的競爭也極為激烈，對於業主而言，這是好事，意味著選擇多了，談價的空間大了，在沒買房之前，業主一定是上帝，但簽了合同後，是什麼還要看市場行情；

不知大家有沒有發現，現在的房子越來越相似的，同樣的戶型，同樣的景觀，同樣的裝修，同樣的價格，真正有亮點的越來越少，我不知道是該歸納為產品成熟了，還是創新缺失了；

可能真的是現在拼業績，拼規模，拼速度的年代裡，銷量才是唯一的標準吧，產品亮點不足後，再比較又是地鐵，地段，學區的比拼了，這一點對於房哥整天做樓盤點評，感官更為明顯。

渠道為王

這麼多年過去了，買房依舊是進門登記，分配置業顧問，講品牌，講沙盤，看樣板間，唯一不同是增加了登記搖號；

賣房也依舊是旺季廣告猛砸活動不斷，淡季蜜蜂上街渠道為王，曾經的小蜜蜂，現在的貝殼，有開發商形容這種感覺像抽菸，抽了還想抽，不抽別人都抽，但吸菸有害健康的話大家又都爛熟於心。

刨去壟斷的嫌疑和管理的混亂，在賣房這件事上，確實沒有人乾的過貝殼，不單單是西安，全國也是一樣，你可以理解為市場下行的標誌，也可以理解為飢渴的開發商和貧瘠業主之間的博弈；

我翻了一下截至12月份，貝殼新房和各家開發商的合作名單，基本已經覆蓋了西安的東南西北，包括住宅，公寓，商業在內，達到了129個，這個數據在上個月才是94家；

（貝殼新房12月合作名單）

名單裡的樓盤雖然很多，但核心兩大類：

一是遠郊新盤（比如高陵，涇河，咸陽，臨潼，秦漢新城），應該說這些盤一直都不太好賣，17年市場上行外加限購外溢出去的假象，衝昏了很多開發商的頭腦；

二就是主城區的高價盤（以灃東，大明宮，經開，滻灞），大部分是17年高成本拿地以後面世的改善項目，16000+起步，140平起步的，雖然按照市場現狀，這些是以後主城區的主流，但現在還大多數於平銷和觀望期；

以上兩類都面臨較大的回款壓力，在這種壓力下，渠道和小蜜蜂的流行，也就不足為奇了，有人戲稱，現在灃東的小蜜蜂，就是2016年馬家灣同款小蜜蜂，也是2014年城南同款小蜜蜂……

大多數人在大媽的苦口婆心中，在幫忙完成任務的哀求下，也很難拒絕冒充買房者的要求，開發商也知道，但門庭若市也比門可羅雀要好，面子還是要有的，我自己因為不善拒絕，跟著大媽的小電摩也去過不少售樓部；

確實是辛苦錢，天這麼冷，整天在街上，也不容易，但為了帶看獎，都是蠻拼的，遇到保安攆人，一拽，一屁股坐地上，都怕的不行。

房哥有話

在地產銷售的行業鏈條裡，小蜜蜂雖然是最末端的一環，但也正是市場冷熱的晴雨表，廣告，分銷，渠道三種方式裡，渠道就像開發商的夜壺，平時恨不得藏著掖著，怕影響高大上形象，但真有三急的時候，渠道就是救命稻草；但現在夜壺已經是剛需；

又見小蜜蜂，不單單是寒冬天臉蛋通紅的大媽和熟悉的雅迪，更是市場下行後，下一個時代的標籤！

閱讀更多 西安房哥 的文章

關鍵字: 西安 美好，一直在身邊 蘭州置業新攻略