深圳，是中國城市更新的發源地。近年來，由於深圳土地可供面積受限，且房價居高不下，城市更新便以其特殊魅力蓬勃前行。2011年至2016年間，深圳用於城市更新的投資總額分別是142億元、250.5億元、365.7億元、400億元、550億元、600億元，而2017年前五個月，深圳城市更新的總投資已達297億元，全國房地產百強企業中，也有近九十家在深圳安營紮寨，其中，大多數都已投資或準備投資於城市更新項目。
城市更新儘管局面火爆，但由於更新項目投資額大，週期長，涉及利益主體眾多，缺乏全國統一的法規、深圳地方法規政策體量巨大，某些政策變化又快，基層各區政策也不盡一致，加之在失衡的市場機制下和巨大利益面前，參與主體誠信意識差，投資人之間惡性競爭等，近年來城市更新違約頻發，糾紛日增，且爭議標的動輒幾億、十幾億。認真研究城市更新隱含的巨大法律風險，並找出應對之策，是時候了。
自十多年前，我們參與深圳田廈新村、海濤花園、大沖村舊改至今，德恆房地產團隊主要參與的舊改和城市更新法律服務項目已有六十多個，通過對我們服務的項目及其他項目進行剖析，認真吸取其中的教訓，在一些至關重要而未解的問題上提出一孔之見並求教於同仁，就是這篇拙文的全部動機所在。
圖文無關
（一）項目原權利人毀約的風險
城市更新項目一般耗時較長，其中，由於房地產市場行情的變化，當事人心理預期的不同及其他因素，一方提出中止或解除合同的情形經常發生，以至於投資人簽訂合同後往往經常擔心，生怕他人撬走自己的項目，也經常出現投資人被要求抬價加碼，籤各類補充協議的情形。
（二）股權轉讓合同中由於稅負條款約定不明引發的風險
公司轉讓中，受讓項目的一方如果是國企、上市公司等財務比較規範的公司，一般都會要求受讓方在收受股權轉讓款後，提供進入開發成本的發票，否則，即由受讓方承擔由於開發成本降低、利潤虛增導致的稅收上浮的負擔。民營企業素來對此類條款關注較少。由於所收款項能否進入成本導致稅收過高或適中，均發生在房產大部分銷售之後的清算階段，交易初期此類糾紛出於潛伏期，但隨著合同的繼續履行，此類糾紛終將觸發。
（三）交易文件瑕疵引發的法律風險
城市更新主要交易文件有重大程序瑕疵，帶來的糾紛確實不容小視，這是因為，這類文件量大，稍不注意，就會出現問題。不論這些文件是無效、效力待定，給交易各方帶來的風險都是致命的。通常，城市更新中關聯交易文件，包括合同類文件（如合作協議、補充協議、股權轉讓協議等）、表決類文件（如“四會”文件）、行政審批類文件（如各類申請及批件）、權益類文件（如各類權利證書、擁有或放棄權利聲明、轉讓權益的聲明等），文件的起草和簽署、保管都要十分謹慎。
釘子戶
（四）無法形成單一主體的法律風險
城市更新實踐中，項目申請主體能否經過拆遷補償談判，將多個利益主體歸結為單一主體，是城市更新項目能否最終實施的重中之重。開發商在和多個利益主體談判中，最終不能形成單一主體的原因很多，如被拆遷人不滿意補償標準、被拆遷人蓄意當釘子戶、相關主體串通惡意阻止投資人成為單一主體等，但不論何種原因，當前政策未有變動的情形下，能否成為單一主體，都應當引起投資人高度關注，即介入項目時，首先就要對合作方的合作誠意、拆遷談判對手的數量和難度、項目單元對外過往合作歷史等進行充分調查瞭解，這通常也是律師盡調的關鍵內容之一。
（五）購置無證房產盲目進行城市更新的法律風險
合法用地佔比是更新項目的基礎，根據深圳市政府的規定，擬納入城市更新單元的合法用地不低於擬更新單元範圍內土地面積的60%。公司以股權交易為載體購置的A公司土地，因無合法權證，不被批准立項在所難免。而當下，由於深圳土地市場的火爆，不少企業不顧門檻，不計代價，不問合法非法在深圳投資收購各類土地資產，其中就包括這類沒有權證、權屬不清的用地，及其他非法用地，本案給出的教訓是深刻的。
（六）隱藏債務未充分披露引發的風險
城市更新項目中，不少投資商均是通過受讓股權的方式控股或參股城市更新項目，這種參與方式的優勢在於週期短、項目現成、審批風險小，但其最大隱患之一就在於，對項目公司歷史債務無法真實瞭解，轉讓方如惡意隱瞞，因歷史債務發生糾紛的幾率較大。因而，窮盡一切方法調查項目公司的歷史債務，所有投資人均應引起足夠重視。
圖文無關
（七）政府審批的法律風險
舊住宅區的城市更新該由誰主導，業主？開發商？政府？從政府當局獲得的信息是：政府。按《深圳市城市更新辦法》第三條規定：“城市更新應當遵循政府引導、市場運作、規劃統籌、節約集約、保障權益、公眾參與的原則”，這裡的“引導”從字面上看不是“主導”，但該《辦法》後續的一系列規定看，包括在房屋危害標準的使用與危害級別認定、更新單元批准、申請主體確認、實施主體確認、容積率確定等城市更新的全過程中，都由政府說了算，可以說，城市更新的全過程都充斥政府的審批。儘管目前市政府已將部分審批權利下放至各區政府，部分審批事項進行了合併，但政府主導城市更新的格局總體未變。因此，企業從事舊住宅區的城市更新，除非由政府牽頭組織實施，自行徵集意願風險巨大，基本上都是死路一條。
（八）因拆遷困局形成的法律風險
由此看來，在目前深圳政策環境下，由於拆遷談判耗時太久，住宅小區城市更新項目不僅面臨巨大的經濟投入和商業風險，其中，各類法律糾紛所引發的法律風險同樣巨大，而尋常訴訟和非訴中無法提供解決答案的新類型案件（如一去世的香港人為內地人借名購房，去世香港人有子女，且已移居海外，無法聯繫，如何確認各方的權利義務關係？）便是橫亙在我們面前的難題之一。
（九）開發商批量購買擬更新區域非流通房產的風險
在當下，開發商為減輕城市更新拆遷談判的阻力，抑制拆遷成本，往往對擬更新目標區域的房產先入為主，派人或自行收購部分農民自有房屋、小產權房或其他非流通房產。儘管上述案例，法院最終作出了有利於夏某的判決，但此案提示的風險是，如果該案土地最終未獲得城市更新立項，土地的集體所有性質未獲變更，則此類土地及房屋買賣有可能面臨完全相反的法院判決。
希望以上這些風險能夠幫助到各位讀者
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