前言：隨著城市更新大規模、規範化鋪開，城市更新已成為一種新常態。政府如何規劃及推進持續增長的運營思路，地產開發企業、投融資機構、商業運營/規劃設計等機構如何從存量開發中獲得新的增長點或高附加值的投資回報，對於其中的多方參與主體，城市更新這個課題仍需不斷探索。
一、向“存量”要空間，城市更新是未來城市可持續發展的主要方向
現階段的城市發展，尤其是一線城市，亟需通過大規模城市更新來對存量空間資源進行潛力挖掘和優化調整，為城市注入新的活力、為產業提供發展空間，讓城市發展方式由外延式擴張向內涵式增長轉變。
圖：城市更新的動力
土地資源難以維繼：在大城市開發度趨於飽和的情況下，城市發展受到土地資源緊缺的約束；
創新經濟時代需求：圍繞創新創業活動，打造功能合理複合的創新空間，激發城市產業活力；
低效用地亟需盤活：抓低效用地再開發，根據地塊特點進行“量體裁衣”分類，逐步消化利用；
城市文脈傳承延續：曾經的大拆大建方式讓城市文飽受衝擊，應保留原有城區的重要元素和原有文化的特徵，並賦於其新的活力；
空間品質需求緊迫：部分公共環境空間不適應發展需要，對公共設施應進行補償式增加，釋放或重構的公共空間催生城市創造力。
二、國內城市更新典型城市分析，主要方向與實施細節異同點
根據每個城市的產業定位、城市規劃、基礎設施、人文歷史等情況的不同，政府引導城市更新的方向與實施細節也不盡相同。以上海和深圳為例展開分析及對比。
深圳：市場主導、政府引導，城市發展高度依賴城市更新
土地資源緊迫性：全國土地稀缺性最高城市，增量用地接近零增長。未來五年，深圳僅有30 平方公里的新增建設用地指標，土地供應變成盤活存量用地為主。
政策背景：頒佈政策法規推進城市更新。2009年，《深圳市城市更新辦法》出臺，這是全國第一部以政府規章形式頒佈的城市更新法規。2012年，《深圳市城市更新辦法實施細則》出臺。這些年來，深圳通過法規層面、政策層面、技術標準層面、操作層面不斷完善城市更新政策體系，持續推進城市更新工作。
圖：城市更新政策體系
發展情況：從城市更新投資額來看，2009年以來投資額逐年走高，其中，2015年預計可突破500億元。
從項目和麵積來看，2011-2015年，城市更新單元計劃項目共有294項，擬拆除重建用地面積2313萬㎡。其中，2015年城市更新單元計劃項目高達94宗，擬拆除重建用地面積763萬㎡，主要集中在關外的寶安、龍崗兩個區域。從2011年起，深圳市城市更新計劃單元的項目與拆除重建面積如下圖，除個別年份，總體呈逐年增加趨勢。
圖：歷年城市更新計劃單元項目統計
典型項目：寶安區觀瀾版畫基地綜合整治、南山區大沖村更新改造、羅湖區蔡屋圍片區更新改造等。
城市更新原則： 政府引導、市場運作、公眾參與。政府的主要職能為政策制定、規劃指引及組織協調。市場方面，鼓勵社會資本通過通過投標、權利人委託或入股企業參與城市更新，從制度上提供多種參與城市更新的方式。公眾方面，鼓勵權利人在符合要求情況下申報、自行改造，參與城市更新活動。
城市更新分類：綜合整治類、功能改變類、拆除重建類，因地制宜。
圖：深圳城市更新活動三種類型
拆除重建類是涉及面最廣的更新方式，應嚴格按照城市更新單元規劃、年度計劃的實施。拆除重建類城市更新需經佔建築面積三分之二以上的業主且占人數三分之二以上的業主同意。權利人需根據情況補繳地價。
圖：拆除重建類項目流程示意圖
深圳十三五規劃提出，加大土地整備力度，有序推進城市更新，積極開展片區統籌試點，釋放更多土地資源。此外，越來越複雜的利益平衡需求對“政府主導，企業執行”的更新模式提出挑戰。十三五規劃要求羅湖推進城市更新改革試點，繼續探索適應市場經濟規則的更新方法與路徑。
上海：政府引導為主，城市更新探索進入新階段
土地資源緊迫性：逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長。截止到2014年，全市建設用地已達3124平方公里，開發強度為46%，上海“十三五”規劃提出將逐年減少建設用地增量，未來五年，上海新增建設用地只有約60平方公里。
政策背景：2015年5月，《上海市城市更新實施辦法》出臺，對城市更新政策做出了規定。
發展情況：近幾年，主要針對徐匯、靜安（含原閘北）兩個區發展需要解決的問題項目，分別進行了區域性研究評估，相繼得出了發展對策和更新重點，並探索了相應的保障機制。目前，中心城區的24個試點項目即將鋪開。
典型項目：徐彙區的西亞賓館、蘇河灣的水岸傳奇、愚園路歷史風貌街等。
城市更新原則：規劃引領、公共優先、多方參與。政府方面，城市更新工作領導小組負責領導全市城市更新工作，區縣政府是推進本行政區城市更新工作的主體。公共方面，提供公共性設施可獲得獎勵，鼓勵增加公共價值的改造利用。此外，在區域評估、實施計劃編制等過程，鼓勵社會公眾參與。
城市更新管理制度：實施區域評估、實施計劃和全生命週期管理。區域評估要確定地區更新需求；實施計劃是各項建設內容的具體安排；全生命週期管理是約定權利義務，進行全過程管理。
圖：上海城市更新流程示意圖
上海城市更新辦法相關規定：在符合要求的情況下，1）允許用地性質的兼容與轉換；2）可進行拆分合並等地塊邊界調整；3）建築高度可進行適當調整；4）提供公共性設施或公共開放空間可獲得獎勵；5）增加建築量和改變使用性質的。
上海十三五規劃提出以“增功能、增空間、增活力”為導向，增加公共綠地面積，增加公共活動空間，留出公共文化空間，將歷史文化保護與城市更新相結合。
深圳與上海城市更新政策對比
表：深圳與上海城市更新政策對比
注：資料來源於《上海城市更新實施辦法》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》。
三、城市更新各參與主體及參與方式
開發企業參與方式
國內開發企業參與城市更新的方式主要有四種：收購項目或公司股權、與政府合作開發、與上下游公司合作開發、開發企業之間聯合開發。
圖：國內開發企業主要城市更新業務模式
收購項目或公司股權
通過收購項目或公司股權是開發企業拓展城市更新業務的最多的途徑之一。出於降低土地成本及加快經營效率的目的，開發企業通常採用收購項目股權或具有城市更新項目的公司股權的方式開展城市更新業務。
在上海，房企收購舊區改造、工業用地轉性、城中村改造項目股權收購的案例也較多：
與政府合作開發
與政府合作開發是國內較為傳統的城市更新運作模式，在項目前期，開發企業更多地是扮演贊助商及諮詢服務提供者的角色，後期可通過競標等方式成為項目的實施主體。整個過程中，政府往往採取BT信託管理模式，降低政府投融資、財政支出等壓力，開發企業將在項目清算結算階段通過銷售回款獲得開發受益及墊資利息。
上海市城市更新項目基本上都是以政府為主導，開發企業通過競標方式參與。
圖：開發企業與政府合作的雙贏格局
與上下游公司合作開發
房地產領域不同資源的領跑者相繼強強聯合，加入城市更新和產業升級的隊伍中，開發企業主動與上下游企業展開合作，通過資源整合搶佔市場，提升運營效率及盈利能力。
開發企業通常採用引入地產基金的方式與金融機構展開合作，金融機構以股權、債權或股債結合的方式將資金投向項目，並在每年獲得固定回報。在私募基金投資期滿進行結算時，開發商以股權收購的形式將地產項目進行回購，或者開發商以項目的銷售資金來贖回項目股權。
開發企業之間的聯合開發
對於發展初期的城市更新業務，開發企業尚處於模式探索階段，部分房企採用聯合開發或成立合資公司，共同投資擴展業務，整合各自優勢資源，提升經營效率，降低投資風險。
金融機構參與方式
私募基金
私募基金越來越多的參與到舊改的項目中，尤其在深圳，私募基金通過股權、債權的方式涉及舊城改造類項目的比重在增高。
從參與方式來看，一類為既做投資者又做項目更新的改造實施主體，目前相對較少；另一類與開發商合作，以股權、債權或股債結合方式將資金投入項目，是大多數私募基金的方式。其中，基金公司既做投資者又做項目更新的改造實施主體的案例，以高和資本收購上海中華企業大廈案例較為典型。
投資公司
投資公司主要通過股權收購的方式參與，其中典型企業有亞洲資源等。上海的城市更新項目中，投資公司參與較少。
其他含資管及投資業務的機構參與方式
具有資產管理或投資業務經驗的企業也在逐步介入城市更新項目。其中較為典型的企業有偉祿集團、方大集團等，兩家企業同屬高新技術企業，都以自行投資開發的方式，參與深圳城市更新的相關項目。
特色地產運營商參與方式
特色地產運營商參與城市更新也在逐步增多，將文化創意、養老服務、創新辦公、長租公寓等特色地產項目的改造運營與城市更新聯繫在一起。目前已經有不少的企業運用此類方式參與到城市更新中，例如錦和商業、永泰紅磡、德必集團、八號橋文化等企業。
錦和商業主要通過對城市既有商用物業（包括老舊建築、商業建築、產業園區等）提供全產業價值鏈一站式服務，延續城市文脈與存續城市人文精神，挖掘並提升城市商用物業價值。
越界文化創意產業園為錦和商業典型的城市更新項目之一，該項目位於上海漕河涇開發區田林路140號，園區前身為上海金星電視一廠，2007年7月開始包裝改建，2009年底完成一期、二期整體包裝改建。已建成園區總建築面積約10萬平方米，是上海最大的單體創意產業園區之一。
圖：越界文化創意產業園
永泰紅磡則主要通過租賃改造、合作運營的方式對其護理型養老機構快速佈局。鴻泰樂爾之家是永泰紅磡養老產業集團在天津領世郡打造的首個國際專業老年失智照護中心，二期已於2014年10月開業，三期計劃在2016年面世。
圖：鴻泰•樂爾之家
四、城市更新運營典型案例
典型案例：上海徐家彙西亞賓館
實施主體的更新方式：政府引導，業主出資改建
徐家彙商城集團出資依據《上海市城市更新實施辦法》進行改造，如果物業權利人能提供公共設施或公共空間，其用地性質、空間高度、建築面積，都可在符合法規的前提下進行調整。在西亞賓館的新規劃中，增加了大量公共空間，並將樓上原有物業形態改為辦公，增強了建築物的公共性與實用性。
圖：更新後的西亞賓館效果圖
對商業地產項目的改造是目前城市更新涉及較多的，尤其體現在一線城市更新項目中。深圳羅湖區未來新增寫字樓主要源於城市更新項目，呈現片區規模式放量供應。商業更新項目將主要向高附加值、高活力的商業綜合體和寫字樓傾斜。
典型案例：上海“零號灣”
實施主體參與方式：開發企業與政府、高校合作對項目改造升級
在未來發展目標是要建成全球影響力的科技創新中心的背景下，上海市政府已陸續出臺多項政策多方位支持和鼓勵優質創業項目，未來將不斷改善和優化上海的創業環境。
上海地產集團聯合上海交大、閔行區政府對滄源科技園進行的改造升級，打造“物理空間的中關村創業大街”。其核心區域在上海滄源科技園中，主體部分是三棟寫字樓，分別負責創新創業產業的生態配套服務、創業苗圃和專業孵化。“零號灣”的拓展區域位於核心區域西面的劍川路的西側，將建設成為一個綜合性的、和創新創業產業相關的商務區。
圖：“零號灣”核心區域功能
典型案例：中糧愛聯社區舊改項目
實施主體參與方式：開發企業引入私募基金作為投資合夥企業
作為操作主體進入城市更新中，開發商需保證私募基金每年固定的回報，私募基金在投資期滿進行結算時，開發商以股權收購的形式將地產項目進行回購，或者開發商以項目的銷售資金來贖回項目股權。
以中糧地產位於深圳的愛聯社區舊改項目為例，項目以“股權+債權”方式引入深圳匯金壹號投資合夥企業，後者將最高投資12.5億元中的4.42億元將對項目公司進行增資，餘下8.08億元將以股東借款形式提供，期限為2年，年利率為9.5%。增資完成後，中糧地產深圳公司持有項目公司51%股權，基金持有項目公司49%股權。
在退出機制上，通過股權轉讓，基金可以選擇在目標項目全部可售面積的銷售率達到85%之日或全部股權投資款到賬之日起滿36個月之日，以約定的價值評估方式轉讓持有的項目公司49%的股權實現退出。深圳中糧對目標股權具有優先購買權。
圖：中糧地產愛聯社區舊改項目引進基金模式
典型案例：靜安高和大廈
實施主體參與方式：私募基金投資項目並自行實施改造
2012年高和資本通過關聯公司天津暢和收購中華企業大廈5至27層及車位等相關物業，交易物業面積約2.6萬平方米，交易金額7.9億元。收購後高和資本對大廈進行大規模升級改造和業態調整，將物業以帶租約銷售的方式散售於投資者，實現退出。
圖：高和資本中華企業大廈案例
典型案例：深圳多片工業園區升級
實施主體參與方式：政府主導，工業園區廠房改造升級
產業園區的升級改造是城市更新的重要模式之一，政府和企業在目前產業升級，淘汰舊產能的背景下，聯合對產業園區進行改造升級。通過產業運營方式進行城市更新，盤活存量土地，同時進行舊廠房改造是產業地產更新的路徑。在深圳與上海已有相關成功實踐案例，深圳以拆除重建為多，上海以更新改造為多。
深圳市近年為加快推動產業轉型升級，破解土地資源供需難題，推進產城融合，市政府對工業區進行升級。其中城投龍華工業園，黃閣坑工業區及南片區，回龍埔新工業區，龍城工業區，龍騰工業區一、二期等項目已納入深圳市更新計劃。
圖：城投龍華工業園更新項目
總結
隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展，以激發城市活力、再造城市繁榮的城市更新模式日益受到重視，城市更新參與主體及途徑、運營模式也逐漸多樣化。存量時代下，政府如何引領城市未來發展，開發商、運營商、服務商等如何快速突破市場，成為帶動城市更新的重要力量，我們拭目以待。
文 | 來源中指研究院
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