本文站在報批報建的視角來解讀拆賠談判的流程與細節，針對深圳市城市更新項目拆遷安置補償具體工作展開及根據政策如何實際落地開展行動。

本文分九個章節講述：

一、前期摸底工作，對項目周邊拆遷補償作調研報告——調研；

二、初步核查被拆遷房屋及相關權利主體——確權；

三、項目拆遷計劃的制定、完善與審核——計劃制定；

四、村委領導配合對被拆遷房屋進行測繪——測繪報告；

五、與房屋所有權人、租賃或社區主體拆遷談判——拆遷談判；

六、正式簽訂拆遷協議並進行備案——簽訂協議；

七、對被拆遷房屋進行回收、拆除和註銷產權——房屋處理；

八、拆遷補償款項的申請與支付——拆遷款支付；

九、回遷房選房、交房結算、辦證——回遷房處理；

（一）前期調研：

拆遷人在正式開展拆遷前，應對項目所在區域、被拆遷房屋及相關權利主體進行調研，參照項目周邊三個以上、同樣開展城市更新拆遷補償安置的項目，調研內容包括但不限於：

Ⅰ、永久性建築和、臨時性建築及構築物補償調研；補償方案一般是有共同特點的：

a、全部產權置換；

b、全部貨幣補償；

c、產權置換與貨幣補償相結合方式。

永久性建築物補償方案見表：

1、對合法擁有的臨時建築物及其構（附）著物等，僅以貨幣補償方式予以

補償。

2、私宅置換面積——是以該私宅整棟的建築面積乘以對應的置換比例係數。

3、住宅和私宅貨幣補償——按有房地產證和無房地產證區別對待，有房產

證的補償高一點，無房產證的補償低一點。

臨時性建築、構築物補償方案見表：

4、商業置換面積——根據商鋪的位置和樓層不同，按比例置換商業面積。

5、工業類物業置換面積——按比例置換集中商業或按比例置換住宅，且工

業類物業置換住宅的面積上限比例不超過整個工業類物業總建築面積的50%。

6、工業類物業貨幣補償——根據市場評估價或約定的金額進行補償。

7、院內空地（有村委收據）的面積按面積進行貨幣補償，或是按現狀院內

建築物容積率不同，院內空地按不同比例置換住宅、辦公、公寓等。

青苗、附屬物及其他附著物補償方案見表：

Ⅱ、過渡期安置租金補助、搬遷費和裝修費補償調研，補償方案的共同特點是：

a、過渡期安置補費按每月每平米多少金額補償；

b、搬遷費按一次性多少元每平米補償；

c、裝修費補償按一次性房屋類型不同給予多少元每平米的方式補償；

具體過渡期租金、搬家費、裝修費補償見表：

Ⅲ、回遷房房屋面積差異結算標準，差異結算的共性是：

a、回遷房面積大於安置協議約定面積的權利人現金補交建築面積差額；

b、回遷房面積小於於安置協議約定面積的向權利人現金退還建築面積差額；

具體補交標準及退還差額見表：

Ⅳ、款項支付方式，各項補償費用款項支付的共同特點是：

a、建築物貨幣補償款項支付方式；

b、過渡期租金支付方式；

c、裝修補償費支付方式；

d、搬遷安置費補償方式；

1、建築物貨幣補償分三期支付，第一期：雙方簽訂協議後10個工作日內開發商付總補償金的30%，第二期：開發商收到註銷房地產權證的《授權委託書》後10個工作日內支付總補償金的30%；第三期：開發商收到銷戶憑證且業主已搬遷騰空房屋後10個工作日內支付總補償金的40%。

2、過渡期租金支付方式前期一次性支付，第四年後每滿一年上調10%；

3、裝修補償費支付方式：該款項入戶時結算支付；

4、搬遷安置費支付方式：開發商按季度支付乙方安置補助費；第一期安置補助費為當月權利人交付被搬遷房屋時始。

Ⅴ、簽約獎勵制度；

根據業主擁有永久性建築物的面積計算簽約獎勵：2016年12月—2017年4月30日簽約，按35元/m²計算簽約獎勵；2017年5月1日—2017年7月31日簽約，按25元/m²計算簽約獎勵；2017年8月1日—2017年10月31日簽約，按15元/m²計算簽約獎勵；2017年11月1日起簽約的，不給予簽約獎勵。

Ⅵ、附註一實例探討分析，以一棟1000平方米的私房為例；

首層200平方米，2-5層800平方米，另有100平方米單層“老祖屋”。住宅物業價格為20000元每平方米，商業物業價格為30000元每平方米,每200平方米住宅物業配置一個停車位；停車位每個價格為20萬，市場租金水平為商業物業100元每平方米每月，住宅物業60元每平方米每月。

受媒體篇幅所限，下期持續分享，給您帶來不便敬請諒解！

更多房產信息請關注微信公眾號：深圳舊改城市更新（SZJGCSGX）

關於深圳的一切，關注深圳城市、精神生長！

關注[天道]讓投資更有價值，有需要私聊留言！

隨著深圳的不斷髮展，城市規劃舊改也在不斷地擴張，未來20年深圳大舊改時期，幾乎每個小區都會存在回遷房的現象，回遷房的交易成為了比較普遍的現象。在示範區背景下，投資回遷房也逐漸成為一條通往財富保值增值翻倍的光明之路

財富3年翻一倍 5年翻3倍

無論你是投資還是剛需，精英還是小白請關注（深圳舊改與投資購房）諮詢與聯繫，讓購房更理智更有價值；有價值的問題需要有價值的答案！

一對一回答深圳買房疑難雜症問題！深耕深圳房地產，一線房地產從業人員：關鍵時刻為你樓市決策保駕護航。

天道簡介：

一線房地產從業人員，自學中國經濟流通學。從事房地產數10年，誠信經營，專注城市更新 深莞惠一手樓住宅寫字樓商鋪買賣及租賃.

坂田回遷房-天安雲谷舊改片區，部分指標出售，評論區更新進度

寶安區中心區回遷房-福晟集團45區 47區 49區 舊改 雙子塔地標！

深圳各區域城市更新舊改拆遷房回遷房彙總！

閱讀更多 深圳舊改與投資購房 的文章

關鍵字: 想象偉大的一平方公里 美好，一直在身邊 城市更新