人類社會被歷史裹挾著踉蹌前行，任何人、任何企業都希望能有永恆的黃金時代。
希望終究是希望，不是所有人和公司都能活到下一個春天，但是會有少數的人和企業永遠處於春天。
就如房地產行業，在少數人看來，它擁有著永恆的黃金時代。而擁有的前提是，把握住市場的真實需求，從而穿越週期迷霧。
外部環境固然影響節奏，卻改變不了趨勢。
過去一些年，我們聽了太多關於中國地產的宏大描述，比如黃金十年，比如白銀時代。
很多人問，如今的中國樓市，到底真正處於什麼時代？
答案是：存量時代。
更準確一點是：一二線城市的存量時代。
01 從增量到存量，城市運營時代來臨
供需矛盾是城市房地產發展由增量向存量市場轉變的核心內在驅動力。
由於我們國家各個城市房地產所處的發展階段不同，進入存量時代的時點也存在差異。
像中國能明顯感受到進入存量時代的就是北上廣深和部分二線城市。
那面對存量時代，房企能做什麼？
城市運營。這是基於對未來房地產市場的把控。
一個基本靠譜的預測是，國內房地產新房銷售總量已臨近天花板。未來8-10年內，中國房地產銷售額將保持在15萬億元+/年的規模。
換而言之，新房市場的天花板已經清晰可見，單純規模擴張的路子已基本沒戲。
所以在不久的將來，國內很可能只存在兩種地產商：
一是機會主義的開發商，打一槍換一個地方，但註定了再也沒有機會長大。
二是多元化發展的城市運營商，其核心能力是“不動產開發＋運營”的綜合能力。比如巨頭級的萬科、碧桂園等，也比如準巨頭級的佳兆業。
像萬科就對戰略進行了升級，提出了“城鄉建設與生活服務商”口號；而碧桂園則致力於做美好生活供應商。
每一個概念本質上都透露出房企在行業變革大潮下，尋找契合自身發展的商業路徑。
綜合來看，房企轉型的選擇大多圍繞“地產”這一核心業態往外延伸的基本路徑，將原本“蓋房子”的角色轉變為運營商的角色。
比如說佳兆業，以地產為核心產業，實行多元化發展戰略，構建城市公共服務商。而這是基於城市改造的內在基因而推動的，並與佳兆業的城市更新業務有機協同。
佳兆業集團控股首席戰略官劉策就曾透露，“目前，中國房地產確實正在從增量市場往存量市場快速轉軌，我們對存量市場加大布局力度，典型的是城市更新，這是開發商未來最佳的切入點。”
02 佳兆業城市運營的獨特武器
巴菲特的投資哲學中有一個很重要的理念—護城河。
他對其進行這樣的定義：“美麗的城堡，周圍是一圈又深又險的護城河，裡面住著一位誠實而高貴的首領。最好有個神靈守護著這個城池，護城河就像一個強大的威懾，使得敵人不敢進攻。首領不斷地創造財富，但不獨佔它。”
無論如何也打不垮的卓越企業，擁有著真正的護城河保護。
而佳兆業也是擁有著自己的護城河——城市更新，這也是其城市運營的獨特武器。
城市更新，用佳兆業人的話來講，這個詞突破了地產的概念，它不僅僅是推倒重建，更多是經濟再生、文化復興、產業導入。
總的來講，城市更新的實質——是對城市空間結構的重新佈局、區域功能的重新塑造、土地資源的重新開發、經濟利益的重新分配。
就在前兩日，佳兆業集團獲得“2020中國房地產城市更新優秀企業”TOP1的殊榮。
大江大河,往往始於一個不起眼的涓涓溪流。佳兆業今日取得城市更新的成績，也源於一個偏僻的小項目。
1999年，佳兆業收購深圳龍崗布吉爛尾項目龍泉別墅，將其精心打磨成布吉第一個大型社區——佳兆業·桂芳園。
當時，布吉屬於深圳“關外”，位置偏僻。佳兆業“舊改”業務由此起步。
2000年8月15日，深圳市佳兆業實業有限公司更名為深圳佳兆業房地產開發有限公司。
之後，設計感十足的桂芳園很快就獲得了市場的青睞。經由這次開發經歷，佳兆業趟出了有別於房企傳統開發路徑之外的新路子。
2003年，佳兆業更是以4億元人民幣拍下鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺”，並用兩年的時間成功將該項目改造成為佳兆業第一個商住綜合開發項目—佳兆業中心。
而這也為徹底盤活深圳市50多個爛尾項目開啟了先聲，佳兆業就此在深圳紮了根。
舊改成了佳兆業的王牌。
2011年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業發展（深圳）有限公司。
2013年，佳兆業置業集團成立，後更名為佳兆業城市更新集團，這讓佳兆業得以集中優勢資源，幫助城市整合存量土地資源，擴充發展空間。
到今天的存量時代，已經有多家房企察覺到城市更新業務的重要性，但是城市更新十分難做，而佳兆業多年的城市更新經驗，就成為了他們學習、合作的第一目標。
眾所周知，佳兆業在城市更新方面有四大優勢。
1、以“道”為先，沒有釘子戶，只有困難戶。
佳兆業在每個舊改項目推動中，始終以三個目標為首要：即堅持對城市更新發展過程中對城市的貢獻、對拆遷戶的貢獻、對村民的貢獻。
以職業道德為原則，以社會責任為己任。
他們一直強調拆遷要考慮社會、經濟、資源與環境效益，要考慮包括原業主、普通市民、社區、環境、歷史文化和開發商六個方面利益，特別首要考慮的就是保證原業主的利益，從而做到和諧舊改。
對於佳兆業來說，城市更新，是一個追求利益平衡的過程，要在利益和業主的需求當中尋找一個平衡點。而佳兆業內部更是不允許把業主叫作“釘子戶”，而是叫作“困難戶”，要想辦法幫業主解決難題。
目前，佳兆業的更新項目均實現“回遷百分百，滿意百分百。”
2、以人為本，堅持“先業主後買地”的路線。
按照正常的城市更新順序，是先買地，再聯繫業主。
佳兆業卻偏偏反其道而行之，20年來，始終堅持首先跟業主打交道，先取得業主的信任、理解和支持，再做土地開發，一直堅持以人為本的戰略。
3、做熟不做生。
城市更新是一個很艱難的項目，每個城市的土地政策，舊改政策、整體規劃都不一樣，而且文化、人文、社會、階段、政策穩定性都不一樣。
佳兆業需要對每一個城市有非常深入的瞭解，才具備碰城市更新的條件。為此，佳兆業選擇將城市更新聚焦在大灣區，主要集中在深圳、廣州、中山、惠州等幾個城市，對城市規劃把控較熟。
同時，由於佳兆業做舊改，時間長、規範化、專業化，特別是在風險把控上，十分具有競爭力。
4、專業化團隊。
專業的人做專業的事。
佳兆業有二十年左右舊改歷史和經驗，同時對舊改人才的培養也有20年的經驗。
目前專業的舊改人才，市場上極其稀缺，通過招聘渠道也很難獲取。但佳兆業專業舊改人才儲備豐富，競爭優勢非常明顯。
除了上述多年的城市更新經驗和四大優勢外，佳兆業還有一個公開的秘密武器—城市更新的土儲。
據公開資料顯示，佳兆業在粵港澳大灣區內城市更新的土地儲備超3200萬平方米，共有128個項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目。
如果你能明白大灣區的土地有多稀缺，你就知道佳兆業這一灣區龍頭土儲的護城河就有多深。
佳兆業通過城市更新佔據了一線城市的核心資源，無疑就是掌握了未來發展的主動權。而其在深圳的城市更新項目毛利率更是高達50%，廣州達40%。
用城市更新作為城市運營的獨特武器，佳兆業這是“時來天地皆同力”，運氣和實力並存。
03 佳兆業城市更新：與城市共舞
“城市是人類最偉大的發明和最美好的希望，是城市讓人們從貧窮走向繁榮，讓人們變得更為富有、健康和幸福。”
城市更新，不是簡單的拆舊建新。它承載著城市過去的歷史邁向新生，而其中更是包含著眾多的公共利益。
佳兆業深知城市更新的責任與擔當，其城市更新業務也從單純的硬件設施及外觀改造，成長為以城市空間配置和運營擅長的“城市公共服務商”，具有與城市共舞的能力。
以佳兆業坂田城市廣場項目為例。
該項目位於深圳市龍崗區坂雪崗科技城，片區彙集了以華為為首的10 多家國內外知名企業，是深圳市高新技術產業帶的重要組成部分。
而2008年金融危機之後，處於坂雪崗科技城核心區的寶吉工藝品（深圳）有限公司（以下簡稱寶吉廠）面臨著破產。同時，寶吉廠與工人的勞資糾紛讓它陷入了更加嚴峻的困境，也威脅到了社會的穩定。
寶吉廠舊貌
後來，佳兆業主動請纓，收購了寶吉廠，並對其進行城市更新。
在整個項目的城市更新過程中，佳兆業全程考慮回遷居民的需求，從居住、租賃和銷售等不同用途的角度設計了多種戶型，供回遷居民選擇。而回遷安置房也安排在項目首期施工建設，並與其他建築同時竣工和交付使用。
同時，佳兆業也知道，“城的組合元素如果缺乏相連的線索、沒有內在規律、沒有一定比例也沒有相互交流，就必須給排除在可以想像的城市之外。”
公共利益，是佳兆業作為一個合格的“城市公共服務商”考慮的重中之重。
他們在坂田項目的規劃中建設了豐富的公共配套設施，含一所九年一貫制學校、三所幼兒園、消防站、社區健康服務中心、再生資源回收站點等。
深圳大學師範學院附屬板田學校
另外，擅長於城市空間配置和運營的佳兆業，也一直以空間重構、時間軸重構和生命週期三大維度變革，推進居住體系、產業體系、文化體系、智能體系、健康體系等全面創新。
並以“城市更新+”模式輸出新模式、新產品、新服務，幫助片區實現產城融合。
在城市廣場的項目中，佳兆業運用其自身具備的多元化產業佈局，以“工改工”為主，把舊工業區更新為集辦公、酒店、商業和居住等於一體的複合型多功能區。
深圳佳兆業城市廣場
從而推動了單一“生產”產業區向“生產——生活——休閒”新城的融合，改變工業化滯後於城市化的現狀，擴展城市公共開放空間，建設宜居的生活環境。
亞里士多德說過，人們為了生活而聚集到城市，為了生活的更好而繼續聚集下去。
佳兆業基於城市更新構建的利益共享機制，化多元動力為發展合力，推動著每一座城市的轉型升級，與城市共舞，鑄就城市更好的未來。
這是佳兆業最好的時代。
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