土地整備指的是：切實緩解土地供需矛盾，提升政府掌控土地資源的能力，必須反思長期以來導致被動局面的徵地拆遷制度，積極探索土地管理的新手段、新模式這樣一種有效的土地管理新模式。

它的工作內容包括通過收回土地使用權、房屋徵收及拆遷、土地收購、徵轉地歷史遺留問題處理、填海造地等方式，對零散用地進行整合，並進行土地清理及土地前期開發。

城市更新、土地整備、棚戶區改造是深圳現行存量土地開發的三大主要方式。相對於城市更新，土地整備起步較晚，試點項目較少，但也是作為盤活存量土地開發的重要方式，政府支持力度較大，具有可觀的發展前景。

深圳城市更新進入瓶頸期，土地整備即將拉開戰幕。與城市更新相比， 土地整備的門檻相對較低，對合法用地比例、現狀建築年限等無強制要求；空地也能納入， 對於合法指標比例較低、空地較多、現狀開發強度不高的項目， 現時政策對土地整備利益統籌更有支持及側重， 使得土地整備較城市更新靈活度更高、操作性更強。讓我們緊跟政策及市場發展的步伐，擁抱土地整備的新趨勢！

整備與更新之區別

1、深圳存量用地開發主要路徑

• 城市更新：主要針對合法用地比例達到門檻的建成區
• 土地整備：主要針對未完善徵（轉）地補償手續用地
• 棚戶區改造：主要針對舊住宅小區

2、政策對比

3、流程比較

土地整備與城市更新兩種模式優缺點辨析

優勢：

（1）政府主導，有整備資金補償，政策支持力度大；

（2）可以對法定圖則主導功能進行進一步優化，開發強度保留一定彈性，也暫時沒有保障房和創房配建要求，便於項目順利實施；（3）准入門檻低，沒有合法用地指標門檻，空地和建成區都可納入範圍；

（4）申報條件中除面積要求，基本無其他門檻；

劣勢：

（1）除了面積限制外，還有合法用地比例、建築年限、是否位於“十三五”規劃拆除重建範圍等限制；

（2）目前僅限特定城市建成區，空地無法納入拆除重建範圍，但可納入更新單元進行統籌；

（3）政策調整頻繁，不穩定因素較多，實施難度逐步增大；

（4）開發建設用地規劃受到嚴格限制，對突破法定圖則等上層次規劃主導方向難度較大。

最新實施政策解讀

1、新政出臺背景

新政策出臺前，63個正在推進的試點項目中，按照整村統籌實施的有38個項目，按照片區統籌實施僅2個項目。

2018年土地整備新政出臺，將整體統籌與片區統籌進行了整合，制定了統一政策，降低了項目門檻，將有助於推進更多土地整備項目快速落地，解決道路，軌道交通，市政設施等涉及的零星用地整備問題。

2、適用範圍

以原農村集體經濟組織及其成員實際掌控用地為主，包括合法用地和未完善徵轉地手續土地。項目範圍內至少一塊3000平米以上的集體未徵轉規劃建設用地。

3、資金安排

主要包括建（構）築物重置價、土地補償及青苗與附著物補償。

4、項目實施方案

總結

“土地整備+城市更新”互補模式有利於實現社區、開發主體和政府利益最大化。城市更新作為深圳存量土地開發的兩架馬車，具有各自優勢。土地整備的現階段的優勢主要體現在：項目合法權屬不夠，非農指標現在也是想調就調了，那麼只能退而求其次，搞土地整備；各區政府，想通過土地整備解決一些歷史遺留問題，土地整備是一個很好的路徑。