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經常接收到讀者的諮詢，我被問過一個最無語的問題就是：紅谷灘是哪裡？
我楞了半天，然後回問了一句：你來南昌多久了？
答曰：“前天”
前幾天，我們聊了聊很多外地朋友，甚至南昌本地朋友都不清晰的贛江西岸五個板塊的 基本面貌，詳情可以戳→《【板塊漫談】從1.2萬的紅谷灘、3萬的鳳凰洲，到“前途未卜”的贛江新區！》。
今天，我們接著來聊聊贛江西岸剩下的4個板塊——新建區、望城板塊、經開區和灣裡區。（PS：以下內容為我的主觀觀點，有不同想法的可以評論交流。）
新建區
新建區在前幾年撤縣改區，和紅谷灘一路之隔，路就是楓生快速路。圖中的新建和望城在行政區劃中都是新建區，在樓市裡為了準確區分一下，我們就分成了新建和望城。
我們先來說新建區這個位置，離紅谷灘最近，但是城建和規劃都比較早，所以和紅谷灘這邊整齊的田字格的規劃有很大的反差，所以看起來不是那麼洋氣。
早期大牌開發商進駐的也很少，一直就沒有太吸引到外地的人口去置業，其實，如果真的是紅谷灘的外溢需求，也是可以考慮這裡的。
當然看目前的行情，主力的成交人群還是當地人，交通秩序時常被吐槽，對外地人吸引力不足，有些項目當地人進行升級改善也是不錯的。
新建的新盤其實不多，基本我都去看過，恆大悅龍臺做的還是不錯的，產品上比之前有很大的改觀，開盤價格16000+，現在的促銷價格可以去問問恆大；想追求複式產品的，可以去看悅風華項目，金地、金茂、正榮三家做的，疊墅產品在售，總價180萬起步，
另外，欣悅湖板塊幾年後可能會有大改觀，去年這裡的土拍比較多的地方，前湖快速路直連紅谷灘，以後應該會小有氣候。
還有一個經常被忽略的項目，就是融創的前湖道，還有尾盤在售，基本是準現房了，房子做的真的是OK，單價13000左右，可以根據自己的承受能力和喜好選擇。
新建置業關鍵詞：緊鄰紅谷灘、秩序被吐槽、欣悅湖
望城
望城，隸屬於新建區，在樓市定位上，還有一個說法叫九龍湖西，就是九龍湖新城的西邊，但其實有一些區別。按照我的理解，楓西是楓生高速以西的九龍湖片區，望城是楓西的西邊，楓西以西，行政歸屬完全不同。
望城的定位是一個產業新城，在規劃上比較清晰。武功山大道南北的功能區分很明確，北面全部是工業區，南面全部是居住區，這麼設計還是比較合理的。
這個地方主要的優勢就是地鐵四號線，和對接九龍湖片區，對於想在贛江西岸置業地鐵房的朋友來說，預算有限的情況下都會選擇這裡。四號線和龍興大街沿線的地鐵盤曾經賣的火熱，望城板塊一度也是剛需上車的重點區域。
這裡，在現在的政策條件下，應該是唯二的純非限購區了。如果上車九龍湖困難，又喜歡地鐵可以考慮這裡，可選的項目不多，在售的有紅星中奧九龍都會（離地鐵較遠）、新力城、海倫堡。
當然望城的面積很大，還有一個網紅大盤新建城，以及綠城地產在南昌的首秀，案名也是綠城一貫的飄逸風：桂語江南。
望城置業關鍵詞：地鐵四號線、龍興大街、新建城
經開區
經開區的發展其實很早很早，也屬於南昌上車的門檻板塊，多數樓盤的精裝高層都在11000-12000之間，也有略高和略低的。因為經開區的面積也蠻大，所以我們通常也會對經開區內部進行劃分，其屬性確實有所不同，看圖說話。
經開西是經開管委會所在地，經開的“CBD”、大商業都在這邊，另外重新做了路網規劃之後，面貌也不錯，在整個經開來說，城市面貌是相對強。有紫荊夜市，還有一塊緋聞頗多的商業用地，緋聞對象就是萬達。（兌現概率很難判斷）
這一片的弱點就是老工業區也在這邊，這個一時半會改不了，看上去比較體面的地方就是那一塊樓盤集中的地方。另外就是時常被人吐槽的垃圾站，偶爾總是會問道臭味，影響居住體驗。不過垃圾場正在改焚燒站，可能未來這種氣味上的感受會好一些。
代表樓盤：中海錦城、金科集美陽光、經開正榮府
經開東是在廬山南大道東邊，這邊的路網規劃看起來更加橫平豎直，但是這邊的開發其實更晚一些，工業區都在東邊路網整齊的地方，整體面貌不如經開西，目前還沒有看上去比較體面的地方。
經開東的優勢是它有地鐵一號線，未來一號延長線還能去機場，對沿線的規劃和佈局會有利好。經開東同樣還是承接贛江新區和城區聯繫的通道，這兩點加起來在長遠的規劃中，似乎還是有看點的，對短期內的發展，不用有太多期望。
皇姑路修通後，經開東和紅谷灘的聯繫更加直接了。
代表樓盤：中鐵青秀城、新力瀾灣
黃家湖西路沿線，與紅谷灘只有一座黃家湖立交的距離，面貌與交通都頗為便利。只不過這一帶新盤幾乎絕跡，只有少量樓盤拖泥帶水的銷售了很多年。
所以這塊區域在樓市基本上毫無熱度，都是附近人群買買，或者找找二手房。這一帶也會受經開西的垃圾場影響。
優勢是非常鮮明的，快速通勤紅谷灘，弱點就是會受垃圾場影響，另外部分樓盤背靠風水寶地。
代表樓盤說一個二手房吧：新力帝泊灣
經開區置業關鍵詞：經開西、經開東、黃家湖西路
灣裡區
灣裡是南昌的後花園，顧名思義就是整體環境極好，除了環境之外，也是少數擁有風景的區域。我們在樓市上依然稱呼為灣裡，但是在行政上已經歸屬新建區了。
先說下這裡的房價概況，應該是南昌城區中房價最便宜的地方。灣裡的廣場周邊老房子居多，據說二手房價一萬元左右，可能貴的就是綠地的悅瀾灣吧。灣裡買二手不如買新房，除非二手特便宜，我知道的有6000的。
新樓盤都在天寧西路附近，江湖人稱“九灣新城”。這裡開發商眾多，已經小有氣候，萬科、恆大、恆茂、遠洋、上海建工、紅星、弘陽…………
房價都在9000-11000的樣子徘徊，但是最近各個項目有想掀桌子的衝動，有想法的朋友可以關注。
曾經灣裡區和南昌主城區是存在割裂效應的，需要坐很久的車才能到，現在一個是私家車氾濫，另一個是前湖快速路通車，所以割裂效應並沒有曾經那麼明顯了，基本上日常開車通勤不會太久。
如果是上車困難戶，其實完全可以考慮灣裡。快速路網的發達，已經抹平了很多通勤的成本，雖然遠，但是時間上並不會成本太高。如果說灣裡的槽點，就是人少了一些，就業資源匱乏，外出工作，回來睡覺。
代表樓盤：恆茂未來都會、恆大林溪府
灣裡區置業關鍵詞：環境兼風景、門檻低、九灣新城
整個贛江西岸板塊就都梳理完畢了。接下來，我也會梳理贛江東岸的板塊，朋友們有什麼好的見解也可以在下方積極留言。
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主筆 | 老羅
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