小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”並不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
在我國房地產市場中，與正常商品房相比，小產權房因為佔地面積大，總價低，購買限制少，因此備受青睞，但是小產權的風險，您真的瞭解嗎？惠誠律師將為您詳細解讀。
實踐中小產權房主要有三類，第一種是村民在自己宅基地上自行籌資興建的農民房；第二種是村委會和村民在集體土地上自行開發建設的統建房，村民既是建造者也是股東，年年等分紅；第三種是開發商出錢，村集體出地合作建設的樓盤。
首先，農村經常會出現宅基地房的售賣情況，依據我國現行法律規範，在這類買賣行為並不合法。在法律上，此類房屋不可買賣，只能轉讓使用權，並且必須同時滿足以下四個條件：
一、需經本村村民委員會同意和鄉級政府批准。
二、轉讓人和受讓人同為本村村民。
三、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件。
四、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一併轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於“一戶多宅或多房”，如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。
很多人因為小產權房價格便宜而選擇購買，但是其中存在著下列法律風險：
一、沒有辦法辦理產權證；
1、雙方簽署的購房合同不屬於法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案；
2、開放商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房人不能取得房產證；
3、即便有證，也不是真正意義上的房產證，部分是鎮政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產權共有證，享有的權利完全不一樣。
二、難以規避“一房多賣”風險
因為小產權房無法進行不動產登記，所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。
三、脫離監管質量難以保證
大多數小產權房有嚴重的安全隱患，建設標準不達標的事情屢屢發生。
四、購房時無法進行銀行貸款
不動產抵押以登記為生效要件，小產權房沒辦法抵押登記，銀行自然也沒辦法設立抵押權。
五、套現困難，難以轉讓
小產權房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權人還是賣方。
六、小產權房難以分割
因為購房人對於小產權房沒有所有權，所以不管是離婚還是繼承，法院很可能不對小產權房進行處理。
七、有可能被無償徵用或者徵收
小產權房未經土地行政管理部門批准而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地；小產權房無建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的，涉嫌違法建設。
八、隨時面臨業務“違約風險”
在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。
對於已經購買了小產權房的，根據現行法律，兩種情況有效，三種情況無效。
有效情形是：
1、本集體組織成員之間買賣小產權房；
2、將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，取得有關組織和部門的批准。
無效情形是：
1、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房；
2、集體組織成員與城鎮居民之間的小產權房買賣；
3、小產權房未辦理抵押登記。
在您購買房屋時，一定要看銷售方有無“五證”，即：國有土地使用證，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證，商品房銷售許可證。有“五證”的就是正規商品房，沒有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產權房。
買房需謹慎，惠誠律師提醒大家，一定要通過合法途徑購買房產，別為了一時便利或省錢就購買小產權房。
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