深圳历史遗留违法建筑
▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家
▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等
上篇文章 《历史违建：“买卖合同效力之诉”不予受理的合同原因｜广东省高级人民法院》，笔者讲述了法院不予受理违法建筑《买卖合同》效力之诉的合同原因，即合同效力取决于行政机关的处理结果。
实践中还有一种情况：《买卖合同》签署后，双方又协议解除，并对《解除协议》发生纠纷。
违法建筑的《买卖合同》如果无效，那么《解除协议》是否有效，特别是包含了《买卖合同》违约金条款的《解除协议》？非处分权人所签，是否承担责任？
还是以案说法，先看看如下深圳市中级人民法院实践案例。
裁判文书：古茂华、刘笑妹合同纠纷二审民事判决书
裁判时间：2018年09月27日
裁判观点：
一审法院：本案为房屋买卖合同纠纷。刘笑妹、陈定举、古茂华签订的《解除协议书》，是基于各方终止履行《房屋买卖协议》后对债权债务关系的清理而达成的协议，该协议独立于《房屋买卖协议》，为双方真实意思表示，各方均应全面履行合同约定的内容。《解除协议书》约定的80万违约金亦应当视为双方协商一致的陈定举对刘笑妹的损失的补偿款项，一审法院对刘笑妹主张的该款项亦予以支持。
二审法院：本案系合同纠纷。涉案《解除协议书》（以下简称涉案合同）系涉案各方关于《房屋买卖协议》解除后各自所应承担责任的约定，其内容系各方真实意思表示，未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈定举是否具有涉案房屋处分权与涉案合同效力无涉，古茂华据此上诉主张涉案合同无效，于法无据，本院不予采纳。一审关于涉案合同效力认定正确，本院予以确认。
信荣说：《解除协议》效力独立于《买卖合同》合法有效，且不受当事人处分权影响。
1、如裁判观点，《解除协议》是《买卖合同》终止后的债权债务清理协议，独立于《买卖合同》，只要是双方当事人真实意思表示，即合法有效，受法律保护；
2、《解除协议》履行之诉属普通合同纠纷案件，与违法建筑的行政处理无关，法院会予以受理并会做出实体判决；
3、即便是《买卖合同》无效，法律层面无需支付对方违约金，《解除协议》中对《买卖合同》违约金支付的约定也是合法有效的（不再受《买卖合同》效力影响）；
4、当事人是否为违法建筑权利人，是否对违法建筑拥有处分权均不影响《解除协议》的效力，换言之，即便不是权利人，签署了《解除协议》，也要承担退款责任！
5、违法建筑《买卖合同》纠纷不予受理，《解除协议》纠纷予以受理：和为贵，遇房价暴涨，卖方通过弥补买方损失的方式解除协议，不失为解决争议的途径之一。
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