買賣二手房時，經常碰到所售房屋中存在租客的情況，很多房東對此不以為然，但結果卻給自己造成了很大的麻煩。
老張有一套房子，周邊配套設施十分齊全，交通便利，常年用於出租。因為是老租客，所以簽訂了年限比較長的租房合同。為了給家人一個更好的生活環境，老張打算把房子賣掉，換一個更加理想的住所。
之後，中介聯繫到老張，老張恰好有賣房意願就將這套正在出租的房子委託給中介售賣。因為房源質量好，所以很快就賣了出去，繳納了定金，簽訂了合同。一切都很順利，可沒想到，最後卻因為被租客起訴而造成巨大的損失。
這房子是我的，我正兒八經的房東賣個房，怎麼就侵犯租客的權利了？還要被罰錢？
其實，這些早在《合同法》中寫好了，房東賣房不通知租客，違反了這些法律！
租賃物在租賃期間發生所有權變動時，不影響租賃合同的效力。
也就是說“買賣不破租賃”，房東私自賣房時，租客可以依據原房屋租賃合同繼續租房。
與此同時，根據《合同法》第二百三十條規定：
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
簡單來說，就是房東們在出售房屋時，房子是處於出租狀態的，應當在賣掉之前的合理期限通知租客，租客也擁有優先購買權。
而當房東私自賣房，未通知租客時，租客就能向房東主張賠償損失，比如被迫搬家、與出租人交涉產生的費用，而出租人以低於市場價的價格出售給了第三人時，租客也有權要求房東賠償市場價與交易價之間的價差損失。
老張之所以要賠償給租客幾十萬，就是因為這個價差損失。什麼意思呢？比方說老張賣房時的價格是200萬，而租客老張把房子賣了的兩個月後才知道這個事，在這個時候這套房子的市場評估價值為225萬元，這個25萬元就是差價，老張就得賠給租客。
不過，享有優先購買權的租客知道房東要賣房後，買賣關係形成的日期起，超過三個月起訴，或者超過六個月才起訴的，優先購買權不予保護。
當然，很多房東不清楚這一點，好不容易將房賣出去了，還簽訂了購房合同，卻沒經過租客的同意，難道這辛苦簽訂的合同難道就廢了嗎？
未經承租人同意，將房屋出售給第三方了，購房合同還有效嗎？
還是有效的，根據法律規定，出租人售賣租賃的房屋，未在合理期限內通知承租人或者存在其它侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予以支持，但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
但儘管這購房合同是有效的，房東還是需要承擔未告知的賠償責任，所以在房屋出售前，一定要告知租戶，並留下證據，確保租戶或產權共有人已經放棄優先購買權了，並簽署相關聲明，避免帶來糾紛！
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