導言：上海市公房承租人變更有哪些條件？在徵收、拆遷過程中涉及到哪些法律問題？本文依照上海政策對此進行分析。
首先來分析在沒有發生動拆遷、徵收時，公房承租人變更的問題。根據《上海市房屋租賃條例》第四十條規定：“ 公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。公有居住房屋承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人經協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意；協商不一致的，由出租人在本處有本市常住戶口的共同居住人中確定承租人。租賃戶名變更後，原承租人的共同居住人仍享有居住權。”
對此，上海市房地資源局關於貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的意見（二）第十二條進行了細化規定：“《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關係時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。
承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人： （一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。
承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照上款規定書面確定承租人。
承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
承租人全家戶口遷離本市、全家出國（境）定居，要求繼續履行租賃合同的，承租人應當向出租人提出，出租人應當同意。承租人全家出國（境）定居的，應當同時按規定調整租金標準。”
另外，在2019年8月15日上海市房屋管理局發佈的關於印發《關於公有居住房屋變更、 分列租賃戶名的若干規定》的通知（滬房規範〔2019〕3 號）以及解讀材料也對公房承租人變更的條件以及禁止情形進行了明確規定。
曾經有當事人諮詢我，問：“房子在上海市虹口區，我弟弟是公房承租人，沒有結過婚也沒有孩子，我父母早已去世，房子裡就我弟弟一個人的戶口，沒有其他親人，我戶口在本市其他地方，律師，我能變更成這套房子的承租人嗎？”
按照上述的規定，實際上當事人作為旁系親屬是無法變更為該套房屋的承租人的，其他很多地方比如天津等地旁系親屬是可以成為新的承租人的，這是需要注意的一點。
第二、動拆遷、房屋徵收過程中涉及到公房承租人變更以及補償利益分配的問題。
在公房動拆遷過程中，拆遷/徵收協議往往是由動遷組與承租人簽訂的，但是如果公房承租人去世，沒有新的承租人那麼該如何處理呢？首先是參照上述規定選擇新的承租人，如果沒有符合條件的承租人出現，那麼該公房就會被收歸給國家。
另外，關於公房徵收後補償如何分配的問題，《上海市高院關於房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（滬高法民一[2004]3號）有詳細的說明，具體可以查看我往期的文章瞭解。
需要注意的是，本人在上海經歷過一個有意思的案件，當時是在動遷過程中，區政府已經對某戶公房作出徵收補償決定，該戶也向中級法院提起了徵收補償決定的訴訟，在這過程中，同住人跳出來到區法院提起變更承租人的訴訟，認為現在的承租人變更有問題，沒有經過同住人的同意，最終法院以“係爭房屋已經被國家根據法律規定進行了徵收，且已經作出徵收決定，係爭房屋系公有住房，附著於物權之上的租賃關係亦已不復存在，不具備設立或變更租賃關係的可能性”為由駁回了同住人的訴請。
上海公房承租人的變更存在正常變更、去世後變更、動拆遷過程中變更的問題，本文依照上海政策以及本人相關經歷簡單分享，希望對大家有所幫助。
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