大家好，我是勇談。雖然說經歷了過去2-3年的相對嚴格的房地產調控，尤其是2019年的融資端調控下導致不少房企高呼受不了。加上此次疫情影響，導致房企起碼有2-3個月的銷售不暢，不少人都判斷房價會出現下行浮動。 但是實際情況不少地區房價讓人居高不下，甚至包括了一些三四線中小城市。造成這樣情況的原因很多，用“房地產綁架了經濟”來進行解釋也不為過。藉此機會簡單談談我的觀察。
房價居高不下應該是全國性現象，哪怕此次疫情影響實際上國內商品房均價下降也極其有限
- 不少人以為此次疫情後房地產行業會受到很大沖擊，實際情況卻是“啪啪打臉”
跟大家分享兩組國家統計局的數據：2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，商品房銷售額159725億元，2019年商品房銷售均價為9310元/平米；2020年1-3月份商品房銷售面積21978萬平方米，商品房銷售額20365億元，第一季度商品房銷售均價為9266元/平米。也就是說經歷過此次疫情後全國商品房銷售價格每平米僅僅下跌了44元！！相信隨著4月份的到來，房企最困難的時刻已經結束，房價回溫基本是板上釘釘。
- 房地產堅挺的程度遠遠超過我們想象，主要原因還是因為房企資產過於龐大，負債率過高
2010-2018年房企總資產及負債率走勢圖
前段時間看過這樣一個故事：美國現任總統特朗普本身就是地產起家，曾經有一段時間美國房地產行業不景氣，房價下跌後特朗普面臨破產危機；當時總資產10億美元，但是欠銀行的貸款等負債就接近20億美元。本身按照正常程序來講特朗普應該會破產倒閉，但是因為欠銀行的錢太多了，銀行打算給他一次機會。果然幾年後美國房價回溫，特朗普不僅僅還完了銀行貸款而且大賺了一筆。這樣的情況基本跟我國類似，圖上所示是截止到2018年國內房企總資產及負債率走勢圖，2018年（實際上2017年就是了）房企總資產已經超過了85萬億，負債率高達79.1%！！！而2018年國內GDP不過剛過90萬億。也就是說房價出現規模下跌，從經濟學角度來看破產不僅僅是銀行，甚至是國家（當然幾乎不可能）。因為房企欠的錢已經多到了“只要房價穩定上漲銀行才不會破產的地步”。
歷史原因導致我們從上世紀90年代後開始鼓勵商品房發展，20多年的積累下老百姓負債、房企負債最終都是銀行在買單
- 商品房預售和貸款制度的出現一定程度上解決了人們的住房問題，但是負債率高的問題卻出現了
中國家庭債務佔國內生產總值比值走勢圖
“首付30%，貸款70%”幾乎是這20多年沒有改變的情況，甚至在房地產不好過的日子裡首付20%的情況也屢見不鮮。這也就是說銀行至少擔負了70%以上是債務風險，如果加上房企開發的資金貸款那麼超過80%的風險其實都是由銀行承擔（背後其實是國家擔保）。這點類似於股市的槓桿資金，只不過老百姓用30%的錢購買了一套房產，用30年的時間來償還剩餘債務而已。不過隨著房地產行業負債率越來越高，銀行負債風險越來越大，國家不敢再輕易降低首付是真的。這也是為何今年但凡有城市試圖降低首付比例到20%就被叫停的原因。通過上圖我們可以清楚看到過去10年伴隨著房價上漲的是中國家庭債務佔國內GDP的比值在不斷提升，目前已經到了55%左右。
- 解決高房價問題最根本的就是降低經濟對於房地產的依賴，降低房企負債率就是降低銀行風險
房價持續上漲的趨勢沒有改變
- 首付比例不能再降是真的，房產投資炒作風還沒有散去（主因還是沒有更好投資渠道），降低首付比例勢必導致房產投資、投機捲土重來。維持目前30%首付比例，甚至在未來某些時間首付比例可以提高到40%甚至50%等。
- 高首付比例相匹配的應該是預售制度改革，從過去的2-3年才交付改革到1-2年交付，甚至現房交付應該開始推行。房企高負債的很大一部分原因也是因為預售制度帶來的幾年資金閒置期，房企利用這些資金再去囤地、重複貸款抵押等。預售制度改革後起到的效果是立竿見影的，老百姓的投訴少了，房企自我資金管控會更加合理。
- 加快進行投資渠道建設，尤其是股市必須儘快出效果，國內投資渠道過少是根本。股市改革一直在進行中，但是進展實在太慢，從2015年的一波牛市後，中國股市一直處於熊市狀態。過去的5年證監會主席換了兩茬，但是股市改革推進讓人不甚滿意。每年這麼多新增資金總要有個去處，股市容納不了只能是樓市，這點在任何主要經濟體都不會變。
