今天這篇文章，普及一下“商住公寓”，也稱之為“商住房”。 有兩個事，促使我寫這篇稿子。
其一是前段時間薇婭直播帶貨賣杭州的復地壹中心，當時直播間賣了幾百張優惠券，據說7天后一半多已退單。
其二是深圳的豪宅型商住公寓，太子灣灣璽，連續三次開盤，均在當日售罄。
前者是總價100萬起的普通商住公寓，後者是2000萬-5000萬的豪宅型商住公寓，為什麼門檻更高的卻更好賣？門檻低的卻無人問津。
因為這兩者的面向的人群完全不一樣，產品定位完全不一樣。灣璽這個項目，面積最低的都是250平米起的海景大平層，就在下面這個位置。
這個商住房搶手的原因，一是海景大平層，未來規劃一流，周邊沒有同類競品，但其實從漲幅空間來看，也不看好，但由於屬於富人的專屬型產品，稀奇。即便如此，從投資增值的角度來說，我也不看好，未來賣也很難賣的，光交稅估計就能吞噬你的一大部分收益。
今天文章的重點，是告訴大家，為什麼普通的商住公寓（主要是指那種loft公寓，一層樓幾十戶，面積五六十平米）是個大坑。
一、什麼是商住公寓？
所謂“商住公寓”，是開發商培養出來的概念，在嚴格意義上根本就沒有這個名詞，你的不動產證書上也是寫明商業40年，用地性質跟寫字樓，商鋪沒有任何區別。
市面上的確有一種“公寓住宅”產品，它的用地性質也是70年的，至於冠上“公寓”倆字，是因為這種產品的採光達不到住宅標準，但它仍然屬於住宅，如果你真的買不起純住宅，這種也是可以考慮的，它可以落戶可以學區，民水民電，燃氣接入等等配套跟住宅一回事，只不過未來增值方面比純住宅要遜色一點，但也比開發商所謂的“商住公寓”要好得多。
二、開發商為什麼要蓋商住公寓？
那麼開發商為什麼要造“商住公寓”這個名詞，又或者為什麼要開發這種坑人的產品呢？
原因無他，他拿的就是這種地塊，以R2類用地居多，這種地塊以住宅為主，但混合了商業，但開發商清楚得很，蓋成寫字樓根本不好賣，所以就裝修成能住人的“商住公寓”，幷包裝不限購等各種優勢。
三、剛需為什麼不能選擇商住公寓過渡？
買這類普通的商住公寓的人，大多數是手頭比較緊的年輕人，過渡一下是他們主要的訴求，不限購，不限貸，總價低，精裝修交付，看上去都很美好。
但實際上這些都不能彌補你的損失。
其一，這種房子本身只能貸款10年，5成首付，貸款利率比住宅的要高不少。
其二，這種房子出售極難，很多都是虧損出售的。
其三、這種房子居住也是不方便的，二層是臥室，但也非常侷促，還不如去地段差的地方買個住宅，或者買個老破小，也比商住公寓強得多。
其三，作為剛需，你把大筆的資金投入到這種房子，你覺得當你回過頭來去重新攢錢買純住宅，你又需要花多少時間來攢錢？你能跟得上嗎？很多人因此都買不起住宅了。
四、商住公寓進入二手房市場極不受待見
商住公寓一旦進入二手房市場，其價值就大大縮水，主要表現在以下幾個方面
其一、銀行不喜歡這種產品。
你去銀行申請房抵貸，你就會驚人地發現，住宅無論多老的房子，他們都會要，但是一到商住公寓，他們就是各種面顯難色，各種拒絕。這當然是由這兩者的性質決定的，住宅是硬通貨，安全，保值增值，但商住公寓就是次級資產。
即便銀行受理了，你的評估價也會大大縮水，可能離你的心理價位一半都不到，評估值縮水不說，貸款還要繼續打折。
其二、完全跑輸住宅。
對開發商來說，同一塊地，住宅部分的利潤就已經非常豐厚了，就算這部分商住公寓變成現房，他們也不著急，對代理商來說，也是如此。
就說薇婭帶貨的那個商住公寓吧，位於杭州拱墅區，房價26000，現房也無人問津，你看他們著急嗎？慢慢賣就是了。
但是商住公寓一到你的手裡，就不一樣了。杭州復地壹中心這個商住公寓，周邊住宅都40000+了，而且還只是3.9米的層高，比一般的4.4米的商住公寓都還差，也難怪大家要退購房券了。
大家應該看到了近日北京有關商住房成了負資產的新聞了。就是因為這種房子價格基本不漲，即便漲，漲幅也遠低於周邊住宅，一半都不到，然後轉讓還要面臨高額的稅費。
綜合交稅、漲幅，租金等因素，普通的商住公寓完全不能碰，買了虧本仍然是大概率事件。
如果你現在手頭有商住公寓，最真誠的建議，早點處理了吧。
