近日央視等主流媒體宣佈了中央今年全面實施舊小區改造的工作安排，這在歷史上是第一次，引起了眾多舊小區業主的關注。退休前我在物業辦就分管這項工作，2017年作為特邀物業管理專家參與了省政府某決策諮詢服務職能部門關於舊小區改造的調研報告評審，對舊小區改造問題有自己的見解，下面將分為三期系統闡述我的觀點，供有關政府和職能部門決策參考。
一、舊小區需改造的歷史成因。
我們所說的舊小區大多建設於上個世紀八~九十年代，因為房地產開發理念及當時工程技術的限制，普遍存在著小區規模較小，基礎設施不完善等先天性問題。經歷了40年的發展，由於沒有形成與客觀需求相適應的物業服務市場價格機制，從事老舊小區管理的物業公司無利可圖、甚至嚴重虧損被迫放棄退出，形成了大量的放棄管理的無物業服務主體的“棄管樓”，即使沒有棄管的物業服務也是形同虛設的狀態，這就使老舊小區基礎設施陳舊，如屋面漏雨、牆體開裂透寒、地面沉降凹凸不平、下水系統脫節毀壞、庭院綠化破敗不堪、健身設施嚴重匱乏、幾乎不實行小區封閉惡性案件時常發生等現象產生，現居住群體多為無力更換住房的老弱病殘等社會相對弱勢群體，居住的幸福指數不高，對國家和社會40年改革開放的成果感受不深，成為社會治理和進步的頑疾，這也成為中央政府下決心進行改造的根本原因。
二、老舊小區改造必須以形成長效管理機制為前提。
過去的十幾年間，我所在的地市堅持不懈的進行了舊小區改造工程，但由於當時思想認識的侷限性，部分舊小區沒有考慮據改造後的長遠管理機制如何建立等問題，小區的物業管理水平較低，有的地方甚至二三十年未調整物業收費價格，遠遠背離了市場價值規律，改造後的小區逐步陷入三年新、五年舊、十年又回老樣子循環怪圈，沒有長遠的後續管理機制，舊小區改造就走不出這樣的怪圈，有限的改造資金就發揮不了最大的社會效益。
問題的成因是什麼呢？是因為沒有形成與業主利害相關的長遠管理機制。一方面改造資金全部由國家和地方政府籌集投入，業主不掏一分錢也就認為與己無關，小區破敗了國家就會改造，因此不珍惜、等靠要思想相當普遍；另一方面沒有發動業主，建立長遠穩定的管理機制，也就是由業主共同決定用市場化的物業管理(為什麼強調是市場化的物業管理請參閱我的專欄文章一一取消物業服務行業到底是否可行)，形成質價相符的舊小區管理體制，才能鞏固舊小區改造成果，形成穩定管理的市場機制。
這就需要從業主參與小區改造決策和後續管理兩方面來入手解決問題:第一方面就是改造資金的來源問題。對納入改造範圍的舊小區，召開業主大會或業主專題臨時大會，對小區業主是否出資並同意小區改造徵集多數業主同意意見，除了中央地方各級財政籌措資金外，公告舊小區改造的施工方案，由業主自行籌集一定比例的資金參與舊小區改造，有付出了就會懂得珍惜，增強業主的責任感和使命感，為小區長遠管理機制奠定思想基礎；二是小區改造完成後，確定詳盡的物業服務方案及符合市場規律的物業服務價格，能夠動態調整，由業主公開選聘物業公司進入小區管理，由市場化服務行為解決小區基礎設施設備正常運轉的問題；第三個是嚴格舊小區改造的項目物業企業招投標，作為社會化競標的一個加分項目，強化項目管理誠信履約保證金制度，增強物業企業的責任感，為長遠穩定的運行機制奠定基礎。
雖然這樣做工作量大些，但舊小區改造紮實有序，只有實現了上述目標，才能將舊小區納入改造的計劃之中，使有限的資金髮揮最大的效益，把業主參與作為調動業主積極性和責任心的重要手段，作為舊小區改造的前提和基礎，舊小區改造才不會去陷入改了新，幾年後再舊，還是破敗不堪的舊小區惡性循環。
未完待續。
某舊小區實景照片。
