本報記者 蔣翰林 餘燕明 北京報道
圖/多位房地產人士參與“城市更新：城市升級新機遇”的圓桌對話的討論。
“在公司內部，我們經常調侃，作為一個城市更新項目的總經理，必須具有一位市長的視野和格局。”星河灣集團董事長助理、品牌總監楊毅這樣理解城市更新。
佳兆業集團首席經濟學家、集團控股副總裁劉策則形容說，“如果做傳統住宅開發相當於本科生水平的話，做城市更新就需要研究生水平。因為它考驗你的耐心、資金、綜合運營能力。”
他們是在“2020中國城市運營與發展峰會”上表達了這些觀點，今年的峰會主題為“問道‘十四五’探路‘雙循環’”。
2020年11月23~27日，由《中國經營報》與中經未來主辦的“2020中國企業競爭力年會周”在北京舉行。
作為年會周的重要組成部分，11月25日舉行的“2020中國城市運營與發展峰會”邀請了多位房地產領域知名學者及地產公司高管，共議經濟“雙循環”新發展格局中，區域發展，打造都市圈、城市群等城市運營與發展的良策。
對於城市更新的路徑選擇，卓越置業集團有限公司助理總裁胡偉平認為，每個城市都有不同的模式，不可能照搬，要從城市規劃、產業發展的角度作出研判，再造適宜的城市空間滿足經濟發展、生活需求。
具體從產品打造的維度，勤誠達集團副總裁紀雪玲提及了居住產品要融入智能、科技等應用，此外還有海綿城市的設計建設。“打造城市更新產品，消費者的需求層次不同，所以應該進行精細化研究。”
“城市更新，特別是打造公共城市空間，要切實做到以人為本，符合城市生活、公共空間的趨勢變化，用世界眼光、集世界之長研究城市更新、公共空間，打造出具有歷史生命力的產品。”天恆集團地產運營事業部總經理周興說。
不同於房地產開發
今年，國務院辦公廳印發了《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確提出城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。
與此同時，全國範圍內許多城市，也相繼出臺了契合當地歷史特徵及現實情況的城市更新相關文件法規，這為各個城市開展城市更新業務提供了政策指引。
“2020中國城市運營與發展峰會”上，圍繞“城市更新：城市升級新機遇”的圓桌論壇環節，胡偉平認為，與傳統開發業務相比，儘管城市更新也是提供城市空間，但它的角色更像對城市與社會綜合治理行動。
圖/卓越置業集團有限公司助理總裁胡偉平參加2020中國城市運營與發展峰會現場。
早在2013年，卓越集團集中整合優勢資源，成立全國第一家城市更新集團，以高瞻遠矚的戰略眼光和更高的起點，全面推進城市更新發展。目前，卓越城市更新集團已躋身全國城市更新領域領先梯隊，成為廣東省城市更新領先企業。
“自從有了城市，這就是一個動態、永恆的話題。通過城市更新，能夠對城市功能進行結構優化，實現產業升級，改善城市品質，解決城市發展過程中的歷史遺留問題。”胡偉平說，“同時城市更新過程也是一種生態修復，原住民生活模式提升的過程。”
紀雪玲對城市更新的理解，更側重於“土地運營”，以及企業具備穿透政策週期和開發週期的能力。
圖/勤誠達集團副總裁紀雪玲參加2020中國城市運營與發展峰會現場。
勤誠達是深圳最早涉足城市更新領域的企業之一，以“與城市共生長”作為城市更新核心理念，積極倡導“產城融合”，全面整合內外資源，打通產業上下游，因城施策，重塑城市價值，提升生活品質。
“城市更新就是為了讓城市煥發活力，進而改造城市現有的居住空間和居住環境，所以對人文、生態環境的需求更高。”紀雪玲說。
周興高度概括了城市更新的三個特徵：政策依賴性，強烈的人文特徵，顯著的產業性與綜合性。
圖/天恆集團地產運營事業部總經理周興參加2020中國城市運營與發展峰會現場。
多年以來，天恆集團秉持國企社會責任，以改善居民住房條件、提升城市基礎設施和街區環境品質為己任。隨著北京市新總規的落地，強化首都風範、古都風韻、城市風貌的城市特色，優化提升首都功能的要求在不斷強化，天恆集團積極響應新總規要求，不斷探索發展方式和升級理念，吸取先進經驗，在新時代、新要求下，成為城市更新提供服務的創新主體，更好地提升城市品質，改善人居環境。
具體而言，周興解釋，城市更新的政策依賴性在於，這些城市更新項目必須置於城市整體規劃佈局進行，主要為服務城市功能提升；強烈的人文特徵是因為城市更新涉及大量歷史文物、名人故居等，傳承了大量歷史痕跡與沿革；此外，城市更新十分考驗企業綜合能力，尤其是讓城市在相對歷史時期內，適應社會經濟發展，保持產業結構、功能佈局的歷史先進性。
在從事城市更新過程中，企業的自身能力也將得到提升。“城市更新牽涉的方面太廣了，要求整個團隊具備非常系統的服務能力。這不再是簡單地建房子，而是要真正重建一種生活秩序、生產秩序。”楊毅說，“它確實會不斷地促進企業自身轉型，完成各種能力系統集成。”
圖/星河灣集團董事長助理、品牌總監楊毅參加2020中國城市運營與發展峰會現場。
新一輪城市更新“高質量發展、內涵演進、有機更新”的特徵明顯而清晰，著力發展綠色、環保、宜居、宜業的城市更新高質量發展模式；星河灣，基於其一直堅守的高品質發展路線、高品質人居、高品質產品，正成為高質量城市更新企業集群中的重要成員和帶頭先鋒。
“城市更新不是傳統開發業務的快週轉邏輯，本質上是跨週期投資，更加複雜，綜合性更強，所以特別鍛鍊企業的耐心、融資能力、城市運營和產業能力等。”劉策說。
圖/佳兆業集團首席經濟學家、集團控股副總裁劉策參加2020中國城市運營與發展峰會現場。
劉策供職於佳兆業集團，城市更新業務起步於1999年集團成立之初，經過20年在城市更新領域矢志不渝的鑽研及投入，佳兆業在城市更新業務上緊跟中國城市化進程不斷演變升級的步伐，適時把城市更新的戰略定位調整為“城市公共服務商”。
長期心態、平衡藝術
與傳統的拿地開發相比，城市更新更加需要區域協同，時間週期更長，資金實力要求更高，而這些都考驗著開發商的綜合運營能力。在紀雪玲看來，企業完成龐大的城市更新工程的關鍵在於，一是要為土地運營積蓄人才，二是企業需要具備穿透政策週期和時間週期的能力。
紀雪玲以深圳為例，從1998年亞洲金融風暴到2008年次貸危機，城市不斷地迎接著不同的調控政策，在這樣的調控政策下，城市更新需要穿透這些週期，成功轉化項目。
她分享了勤誠達在城市更新領域的成熟經驗。該項目位於深圳市光明新區，建築面積約87萬平方米，集住宅、商務公寓、寫字樓、商業、教育為一體，是目前深圳較大規模的城市綜合體。紀雪玲認為，項目能以兩年時間的較短週期，完成對市場的銷售，主要得益於政府、企業和城中村企業三者之間的合作共贏。
“城市更新對團隊建設能力要求更高。”紀雪玲說，“在夯實原有住宅開發基礎能力的前提下，企業更需要擁有土地運營和穿越週期的能力。”
對於城市更新週期長，投入大，負債、經營風險高等特徵，劉策表示，“怎麼在現金流和投入之間不斷地去平衡，這是一門藝術。”
佳兆業集團作為城市更新的標杆，擁有二十多年深厚的舊改基因。劉策認為，一方面，企業追求規模的增長以帶來充分的現金流，支撐、反哺城市更新的長期投資；同時，城市更新帶來的利潤也能保持現金流和利潤的平衡。
“現在回過頭來看，我們當年的佈局走對了。”劉策說，佳兆業二十年來佈局城市更新的經驗也在於以城市運營者的長期心態，保持初心，矢志不渝。
實際上，當前各地政府正在加緊研究制定“十四五”規劃，並將城市更新作為其中的重要內容，研究包括城市空間規劃、城市土地資源配置等在內的城市更新內容。
胡偉平在論壇上提到，一個城市要不要做城市更新，不同城市有不同的發展模式，企業會從規劃和經濟發展的角度進行研判，同時，各個城市政府和領導的態度也很重要。
城市是現代化的重要載體，也是伴隨人類社會發展不斷演變的生命體，城市更新也要把握時間、空間維度的“變與不變”。
周興提到，一方面城市空間相對固定，或者說變化的難度較大、週期較長，但另一方面，技術迭代、產業升級又非常快，所以這對城市更新提出了更高要求——必須在相對固定的城市空間裡，為技術、產業的不斷變化創造出靈活、便利的條件。
創新、智能化、科技化、智能化是城市更新的必需元素，同時，企業也要留意在新時代下，被激發出來的新需求，運用到產品的規劃和研發中。
楊毅以星河灣的城市更新項目舉例，項目開發過程中，發現了社區養老模式這一新的需求。在星河灣一處舊改中，涉及到安置400多名城中村老人，星河灣派出100多名服務人員，對老人進行了就地安置，得到了村民以及社會各界廣泛的好評。
“不同城市的客戶對城市更新的需求不同，企業在每個規劃、產品中要做到精細化設計。”紀雪玲說，城市更新在規劃和產品細節上，應當努力建設美好的人居生活，促進社會文明的發展。
（編輯：趙毅 校對：彭玉鳳）
