撰文 / 若草
萧山区今天一次性出让4宗地块，其中3宗地块规划为纯宅地，2宗位于市北西单元，1宗位于萧山南部浦阳镇。市北西单元2宗宅地相距不到1公里，北侧为19号地块，南侧为7号地块。
19号地块经过38轮竞价，最终由滨江集团竞得，溢价29.48%；7号地块则由兴耀竞得，溢价率29.87%。两块地的拿地房企均为杭州本土房企，且两地块成交均溢价封顶，与自持比仅一步之遥。
值得一提的是，滨江和兴耀在杭均有合作项目，比如临平新城的滨耀城，以及老余杭的杭语蓝庭。
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市北西单元2宗宅地封顶成交
本土房企滨江、兴耀“分食”
市北西此次出让的地块中，北侧为市北西单元XSCQ1202-19地块，这块地西侧紧邻在售项目拥翠府、北侧紧邻待售的桂语听澜。
丨市北西单元XSCQ1202-19地块区位（图源见水印）
19号地块出让面积26859㎡，容积率2.4，建筑面积64461㎡，其中，需配建3224㎡公租房。
地块起价128922万元，起始楼面价20000元/㎡；上限价格166922万元，上限楼面价25895元/㎡。
丨市北西单元XSCQ1202-19地块实景
19号地块叫价开始时拿地单位报价紧凑，正式报价5分钟后溢价近20%；叫价持续不到20分钟，最终由滨江集团以上限价竞得，成交价166922万元，成交楼面价25895元/㎡，溢价率29.48%。
滨江集团在奥体、市北东单元打造了多个项目，在市北西单元同样打造了如翡翠之星、拥翠府项目，其实从近几年滨江的布局看，深耕钱江南岸的奥体及奥体辐射圈的决心十分明显。
市北西单元南侧出让地块为西单元XSCQ1204-7号，距离19号地块不到1公里，位于在售的闻博花城西南方向不远处，南侧就是建设一路。
丨西单元XSCQ1204-7号地块区位（图源见水印）
7号地块出让面积15691㎡，容积率2.4，建筑面积37658㎡，其中，需配建1883㎡公租房。
地块起价75316万元，起始楼面价20000元/㎡；上限价格97816万元，上限楼面价25975元/㎡。
丨西单元XSCQ1204-7号地块实景
7号地块体量小、拿地成本相对较低，地块挂牌期间就有5家房企报名，同时，地块挂牌期间直接溢价封顶。
因报名期间价格已经封顶，所以7号地块正式叫价后并未有新的报价，直接成交，由兴耀竞得，成交价97816万元，楼面价25975元/㎡，溢价率29.87%。
前两年土地市场高热，兴耀在杭州市场的声音比较小，直到去年，兴耀再次出现在土地市场，一年内拿下临平新城、老余杭、空港新城3宗宅地（老余杭地块为与滨江集团合作拿地）。可以看到随着这两年土地市场的不断调整、洗牌，部分本土房企也有了发声的机会。
市北西单元去年挂牌出让并成交2宗宅地，即今天出让的19号地块西侧和北侧项目，分别由本土房企滨江和绿城拿下，案名分别为滨江东原·拥翠府、绿城·桂语听澜。
其中绿城项目去年3月29日拿地，绿城以上限价格19.7亿元竞得，楼面价25768元/㎡，溢价率49.81%，竞配自持面积比例22%。
去年7月开始，杭州实施土拍“双限”新政，房企拿地冷静了许多，拿地利润变得可计算。去年7月29日，滨江集团以总价15.7亿元竞得拥翠府地块，楼面价25615元/㎡，溢价率28.07%。
可以看到，市北西单元宅地名义楼面价（不考虑自持因素）被限在“25000+”。
根据限价标准，市北西单元今天成交的2宗宅地限价标准相同，地块所建商品住房精装销售均价不高于3.75万元/㎡，其中装修价格不高于3500元/㎡
滨江去年拿地项目是板块内首个“双限”地，当时精装限价3.75万元/㎡（含装修3500元/㎡），与今天成交的2宗宅地限价标准相同。
02
同板块楼盘相距1.5公里
市场接受度出现分化
市北西单元更靠近滨江区，与滨江西兴板块仅隔着一条风情大道，可承接大量来自滨江区的外溢需求。
目前，市北西单元在售项目有2个，分别是拥翠府和闻博花城，2个楼盘高层房源精装均价都在3.75万元/㎡。
拥翠府和闻博花城步行距离约1.5公里，虽然房源均价相同，但市场却有着不同的表现。
滨江东原·拥翠府为市北西单元北侧项目，去年年底首开，已经先后开盘2次，摇号中签率分别为15%、16%；招商·闻博花城去年9月首开，至今开盘5次，其中3次流摇、2次中签率在50%~70%。
相比之下，拥翠府更受市场欢迎，一方面，拥翠府受到滨江的品牌效应加持；另一方面，市北西单元北侧分布项目更靠近在建地铁7号线沿线站点。
这样的差异其实不仅体现在购房者身上，对于房企来说，同样需要考虑到这一市场因素。
市北西单元待售项目还有绿城去年拿下的地块桂语听澜，目前还未入市，这块地自持比高达22%，是否有利润还得划一个问号。不过，不出意外的话，绿城的这个项目未来的售价也将在3.75万元/㎡。
03
融创竞得浦阳镇风情小镇宅地
住宅精装限1.64万元/㎡
萧山南部的浦阳镇桃花源风情小镇也出让1宗宅地，地块出让面积17728㎡，容积率1.01，建筑面积17905㎡。这块地其实就与在售的森与海项目紧挨着。
从地块规划的容积率看，是比较难得的低密宅地，另外地块整个体量较小，未来或打造排屋、叠墅等低密产品。
丨浦阳镇桃花源风情小镇宅地区位（图源见水印）
地块起价7162万元，起始楼面价4000元/㎡；上限价格9162万元，上限楼面价5117元/㎡。
丨浦阳镇桃花源风情小镇宅地实景
地块最终由融创底价竞得。因地块体量较小，又与森与海紧挨着，融创拿下与森与海项目合并开发其实是最好的选择。
过去，浦阳镇在杭州楼市并没有什么知名度，直到去年融创在这里打造的森与海面世，这里才为市场所知，随后土地市场也开始活跃起来。
去年12月30日，浦阳镇出让1宗宅地，当时旭辉以总价6.32亿元竞得，成交楼面价4542元/㎡，溢价率29.76%。
浦阳房价天花板在抬高。去年旭辉地块住宅精装限价1.46万元/㎡（含2500元/㎡装修标准）；而根据限价标准，今天成交地块所建商品住房毛坯销售均价不高于1.44万元/㎡，精装售价不高于1.64万元/㎡，其中装修价格不高于2000元/㎡。可以看到，浦阳镇房价精装房源限价天花板抬升了1800元/㎡。
浦阳镇目前在售新房仅融创·森与海，高层精装均价1.4万元/㎡，排屋毛坯均价2.4万元/㎡。
