開發成本核算是房地產企業會計核算的重要內容。準確地進行開發成本的會計核算，對於房地產企業而言非常重要，這不僅是企業會計準則的要求，也是準確地進行納稅申報的需要。在實踐中，我們發現，房地產開發企業在成本核算過程中，由於各種原因，仍然存在著各種錯誤做法，歸納起來，主要存在以下問題：
一、成本核算對象劃分不準確。
準確地劃分成本對象，是進行成本核算的前提。但在實踐中，不少企業不劃分或者不能準確劃分成本核算對象，導致成本核算錯誤，財務數據失真。我曾做過一個開發公司的土地增值稅清算，四個開發項目竟然用一個成本核算對象，這樣就需要重新劃分成本對象，工作難度之大，可想而知。
成本對象的劃分應堅持以下原則：
1、 不同的開發項目，應該作為不同的成本核算對象。
2、同一房地產開發項目各單體建築開工時間和計劃竣工時間均相近的，可以將該開發項目作為一個成本核算對象。
3、同一房地產開發項目分成幾個標段施工的，也可以將每個標段作為一個成本核算對象。
4、同一房地產開發項目分期開工建設的，應當將每一期作為一個獨立的成本核算對象。
5、 同一房地產開發項目建築業態或目的明顯不同的，應當作為不同的成本核算對象。
6、 成本需要由不同成本核算對象分攤的配套設施，可以單獨作為一個成本核算對象。
二、在不同成本對象之間隨意調劑成本。
這種情況也是故意而為。企業雖然能夠準確地劃分成本核算對象，但由於先完工交房的項目成本“不足“，企業把其他還沒有交房項目的發票拿到需要結轉銷售成本的項目先入賬。導致當期利潤減少而少繳企業所得稅，屬於拆東牆補西牆行為。如果被稅務查到了，不僅要補交稅款中，還要加收滯納金及罰款。
三、 拆遷補償費交房時才入賬。
拆遷補償費主要包括房屋及建築物補償費、週轉補償費和獎勵性補償費等幾個方面。目前一般淨地交付，拆遷補償業務雖然很少但仍然存在。對於貨幣補償業務，一般在會計核算上沒有問題；對於以房換房方式的拆遷補償，存在問題較多，根據企業會計準則規定，以房換房業務，應該在簽訂拆遷補償協議後即進行賬務處理，確認為開發成本，同時確認為負債。但在實踐中，不少企業為了省事，待完工交付時直接計入開發成本，同時確認銷售收入。這種做法其實是錯誤的，不能及時準確地反應企業的資產和負債情況，造成會計信息失真。
拆遷補償費的會計核算，網上教程較少，本人曾專門寫過一篇文章，如有需要，請點擊https://www.toutiao.com/i6773632840476131853/
四、將土地使用稅計入土地成本。
這種情況多數是老會計。他們錯誤地認為，將土地使用稅計入開發成本—土地徵用及拆遷補償費，以後在土地增值稅清算時可以作為土地成本，享受加計扣除政策。
土地使用稅以前計入管理費用，現在應計入稅金及附加科目核算，在土地增值稅清算時，不屬於土地成本，更不能享受加計扣除政策。
五、將部分管理費用、銷售費用計入開發間接費。
這種情況多數屬於故意而為，而且在不少房地產開發企業存在。因為根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，開發間接費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等，在土地增值稅清算時，可以作為項目開發成本，享受加計扣除政策。不少企業把本應該計入管理費用、銷售費用的日常費用開支計入了開發間接費，造成開發間接費用明顯不合理，所以才導致一些地方稅務部門規定，在土地增值稅清算時，除工資及福利費、社保、公積金、監理費、工程造價諮詢費外，其他計入開發間接費的日常費用一律不予以認可。
所以，這種情況屬於偷雞不成蝕把米。
六、將交房後的維修費用計入開發成本。
交房之後的維修費，在保修期之內的，應該由工程承包單位承擔，超過保修期限的，應該由物業公司承擔。但由於不少開發公司與物業公司之間存在著千絲萬縷的關係，而物業公司往往虧損，所以維修費用直接由開發公司承擔了，而且計入了開發成本科目。如果交房之後的維修費用的確應該由開發公司承擔的，發生的維修費用也應當計入管理費用。
你認為開發成本核算還存在哪些問題呢？歡迎留言補充。
