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截至昨天，成都已經公佈了20個購房公證搖號項目，但是天府新區，一！個！都！沒！有！
但就在近期計劃入市的天府新區項目中，我發現了一個剛需入住的好機會，那就是中海錦江城。
有很多讀者都在關注這個項目，以下便是我的踩盤報告。
天府新區核心，宜居屬性排第一
秦皇寺中央商務區、興隆湖科學城和錦江生態帶是天府新區規劃的三大重點板塊。
從發展前景來看，三個板塊不相上下，但如果你要問我，哪兒更適合居住？我的首推一定是錦江生態帶。
興隆湖科學城和秦皇寺中央商務區都是圍繞商務和產業來定位的，從規劃上就決定了這兩個板塊的配套也將圍繞這些主題來進行，因此可以看到，這兩個板塊與生活相關的配套都相對較少。
但錦江生態帶卻不同，居住是這裡的絕對主題，板塊內的配套也是圍繞這個主題來進行的。
表現最突出的是自然景觀資源，除蜿蜒流過的水面寬達160米的錦江外，緊鄰的還有一個僅中央公園區域面積便達2855畝的怡心湖，據瞭解，目前湖區已經開挖。
△天府怡心湖效果圖
此外就是教育資源，包括5所幼兒園、3所小學和1所中學，其中天府三小是由龍江路小學領辦的，已經開始招生。
接下來是商業配套，目前區域內沒有已經呈現的大型商業配套，但包括中海錦江城、優品道項目等都有規劃大型的商業體，再加上一些社區底商，未來生活配套不是問題。
最後是公共交通，目前公共交通到達略顯不變，但未來，沿劍南大道規劃的地鐵5號線可直接輻射到該區域。
而中海錦江城，就位於錦江生態帶最核心的位置。
項目南側，一街之隔，是天府四中和優品道項目
項目西側為瑞祥路，同樣一街之隔的是德商御府天驕項目和天府三小，直線距離800餘米外就是地鐵5號線高峰站。
項目東側為華陽小學（南區）和錦江，與錦江的直線距離僅有900餘米。
△項目地理位置示意圖
所以，中海錦江城是天府新區錦江生態帶最無法迴避的一個項目。
大盤小街區規劃，優劣勢兼具
項目總佔地570畝，放眼整個天府新區，也是具有相當規模優勢的。但整個地塊是按照小街區的方式進行規劃的，由9個獨立的地塊構成，每塊地大小不一。
小街區規劃是城市快速發展的必然路徑，往大了說可以推進城市可持續發展，往小了說可以解決目前在城市工作生活中出現的諸多突出問題，如交通擁堵、城市活力差等等。
中海錦江城在規劃上就充分利用了街區規劃的特點，在整個570畝的項目上，除規劃了約20萬平方米的集中式商業外，還利用豐富的交通網絡規劃了各種主題性質的商業街。
這種規劃最大的優勢就在於提高了社區的活力，加強了生活的便利，但隨之就會產生兩個突出的問題。
第一，地塊過小勢必會影響小區內部公共空間的打造，如園林綠化，大中庭就不要想了。
第二，每個組團都被路網所包圍，雖然周邊道路等級都不高，但每個組團至少都有兩面的底商，居住的純粹性勢必會受到一定影響。
3種產品規劃，高層產品定位最低
項目總體規劃了3種類型的住宅產品，除已經部分呈現的11層小高層產品（開發商對外宣傳為洋房）外，還包括即將推出的高層產品和後期的大平層產品。
通過對容積率和規劃設計的邏輯分析來看，我認為高層產品應該是整個項目中定位最低的產品。
此次即將推出的高層組團是按照陣列式進行佈局的，這種規劃相對大圍合佈局而言，最大的缺憾就是沒有大面積的中庭景觀。
△高層組團（雲熙1）沙盤實景圖
但這與地塊本身的位置有一定關係，東西兩邊都有緊鄰的高層規劃，再加上要兼顧南北朝向，陣列式佈局也是必然。
在這樣的條件限制下，項目採用了2梯4戶一字形的建築設計，此前我們就曾說到，這種建築佈局相對於十字型和工字型的排布，最大的區別就在於更節約土地，可以實現土地價值的最大化，不過側面來看，也為中庭景觀和綠化留出了更多空間。
再來看看容積率。
項目公示的總體容積率為2.5，根據規劃的產品來看，小高層產品主打低密特性，後期的大平層產品要想做出溢價自然對容積率會有所控制，綜合來看，高層組團的產品自然將承擔起分攤容積率的角色。
以即將推出的高層組團為例，佔地僅有60餘畝的土地上規劃了12棟高層住宅，容積率4.0，再加上產品一定的贈送空間，居住密度是顯而易見的。
綜合來看，我認為該批次高層產品是整個項目中定位最低的。
4個細節為剛需自住加分
定位低只是規劃的問題，畢竟570畝的大盤，從地塊指標、貨值等各方面來看，都需要更豐富的產品來均衡。
但我並不認為定位低就等於產品表現不好，具體還得來看產品指標。
從本批次高層產品的具體指標來看，4.0的容積率，再加上2.95米的產品層高以及98、110平方米的產品面積段，我認為是剛需產品的標準。
但對於真正有自住需求的剛需購房者而言，我認為在組團的地理位置、產品朝向、建築設計和精裝標準三個方面，是有加分的。
首先就是地理位置。
△高層雲熙1組團實景圖
此次即將推出的高層組團（雲熙1）就位於目前售樓部的正對面，僅有一街之隔。而售樓部所在的位置便是項目規劃的20萬方商業體。
此外該組團還緊鄰天府三小、天府四中和規劃中的兩所幼兒園，均是步行5—10分鐘內便可到達，對於剛需購房者而言，這樣的配套算是高標準了。
其次是產品朝向，整個高層產品的組團均是正南朝向，其中位於端頭的建築面積約110平方米的產品還做到了3面採光，客廳和三個休息空間都實現了良好的觀景和採光。
△110平方米產品戶型圖
但唯一不足的就是另個次臥的開間分別僅有3.0米和2.6米，僅能滿足功能需求，不能滿足舒適需求，空間相對侷促。
△98平方米產品戶型圖
第三是建築設計，項目採用了一字型的佈局，一層4戶的產品呈一字型進行排列，由於產品面積較小，就保證了4個戶型之間重疊性較小。這樣的建築設計有兩個好處，一是為公共區域節約了更多空間，其次就是有效的保證了每個戶型通風采光的效果。
高層產品的梯戶比為2梯4戶，對比目前市面上同面積段產品2梯5戶、3梯6戶等配置，算是品質剛需的標準。
最後是精裝標準。項目置業顧問介紹，本批次高層組團的精裝標準與上批次小高層產品一致，為3000元/平方米，唯一區別就是大門鎖會有所不同。
我在現場沒有看到公示的精裝交房標準，但根據樣板間展示的精裝配置和置業顧問介紹來看，我認為是高於其他同質產品的精裝配置的。
綜合以上三方面來看，我認為剛需自住是可以關注的。
價格及購買建議
去年10月底，項目銷售了第一批次112平方米的小高層產品，成交均價在14000元/平方米左右，在目前市場背景下，我認為該批次高層產品的合理購入價格在12000—13000元/平方米左右，原因主要有三個：
對比同項目。上批次為低密的小高層產品，從產品各項指標來看，定位都相對更高，所以我認為便宜每平方米便宜1000—2000元是合理的。
對比同區域。目前區域內暫無同質產品在售，前期僅有萬科翡翠公園在去年6月2日有94和121平方米高層產品出售，均價為14000元/平方米。
不管最終限價結果如何，考慮到其產品的稀缺性和總價偏低的原因，中海錦江城雲熙1組團開盤即清盤幾乎沒有懸念。
最後，還有三點需要說明：
1、目前板塊內在售的項目有德商御府天驕、萬科翡翠公園，以改善產品為主，但還有朗詩和優品道項目，產品未知。
因此，留給剛需購房者的機會並不多。
所以，如果你是剛需自住需求，該項目又在你工作和生活的半徑內，建議可以關注。
2、以上是我結合實地踩盤和置業顧問介紹後，對項目進行的踩盤總結，全部建立在客觀分析的基礎上，不吹不黑，希望能給有需要的購房者帶來幫助。
3、項目具體經濟指標請以開發商口徑為準。
文/邱霜
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