最近，經常有人問我溧水最近有什麼上市計劃？那邊的房子可以不可以買（投資）？會不會變成第二個寶華（有價無市）？
從2016年下半年限購開始，溧水、六合、高淳以及仙林東的寶華區域便逐漸成為了置業熱點，其中以溧水的熱度最高。
主要原因有：
①南京本地人不限購。六合、溧水和高淳，針對南京本地人是不限購的，而且現在南京的落戶政策放寬了，想在南京落戶，也是比較容易的。
就我瞭解的情況來看，有一位網友非常期待溧水低價盤的上市，已經全家準備好等待開盤，發動全家的力量登記。
②首付門檻比較低。從下面的對比表中可以看出，與主城相比，溧水的首付門檻確實低了不少。
有一位網友就是在南京主城名下有一套房子，而且有貸款，如果在主城買二套房，就需要8成的首付。但是如果在溧水投資買房，最低只需要4成的首付。
③溧水的房價比較便宜，最低的約7000元/㎡，高的大概在12000元/㎡。
為了更好的瞭解溧水樓市的動態。上週，我和同事從河西出發，開車去了溧水的三家樓盤——近期有加推計劃的低價盤：創維樂活城和喜之郎麗湖灣；很可能成為溧水房價新標杆的代表之一——卓越景楓·蔚藍郡。
溧水兩家低價盤 放出了開盤消息
從河西中勝附近出發，開車約大概40分鐘左右，就可以到達溧水。
第一站是創維樂活城，項目上次開盤時間為去年6月，整體均價為6800元/㎡，距離現在，剛好一年左右的時間沒有推新。
去年6月的那次開盤，我身邊有不少人也參與了搖號，314套房源吸引了2212組客戶參與搖號，搖中概率約為14%。如此低的概率，有不少網友沒有搖到，等了一年多的時間，現在就等待著創維樂活城開盤。
在售樓處，我也得到了最新的信息：創維樂活城預計近期加推5、15、25號樓，共計456套毛坯房源，戶型面積有93、97.106、125、127㎡，預計均價7000元/㎡左右。現場的置業顧問表示，目前只是預計7月份開盤，但是無法確定，畢竟項目前期開盤的信息已經喊了很多次了，一切都要看銷許的情況。
在這三棟房源推出之後，據可靠消息，創維樂活城三期的房源或將打造成精裝產品，價格也將邁入一個新的階段，破萬是不在話下了。
與創維樂活城臨近的是喜之郎麗湖灣，預計在近期推出2、3號樓高層住宅，共計320套毛坯房源，
戶型面積80㎡、100㎡、110㎡，均價預計在8200元/㎡左右。項目的上次加推為兩年前。
除了價格低之外，這兩個小區最大的優勢是學區——金陵中學溧水分校和遊府西街小學溧水分校，這兩所學校無論是從品牌還是設施上來看，都處於溧水教育資源的上游。
最低中籤率4.8% 溧水也是很“難買”了
溧水的樓市主要分為城北和城南。城南是溧水的“老城區”，商業等生活配套比較齊全。城北則是一個相對新的區域，房價集中在約6800-12000元/㎡。
但是今年上半年，溧水整體的上市量並不多，很多樓盤的上市計劃就是“一拖再拖”，最低中籤率為4.8%。
此外，溧水的毛坯房源也是越來越少，現在毛坯房源僅剩下創維樂活城、喜之郎麗湖灣和康利華府，後期即將上市的新盤也以精裝為主。
一大波高價地 醞釀下半年亮相
在下半年有上市計劃的純新盤中，不乏高價地，而且，越來越多的品牌房企選擇溧水，很有看點。
今年下半年，建發央譽、花樣年家天下、卓越景楓·蔚藍郡、金都華府和禹洲中糧·都會09。金都華府的產品是精裝還是毛坯，暫時還未確定，其餘四家打造的產品都是精裝修。
我在上週來到了卓越和景楓聯合打造的蔚藍郡項目，這一項目的樓面地價為7032元/㎡，與之鄰近的亞東同城逸境·九築的前期精裝均價為11200元/㎡。
一走進卓越景楓·蔚藍郡的售樓處，第一感受就是：貴、高端。
卓越景楓·蔚藍郡共有11棟高層住宅、8棟商業樓、1棟商辦樓，建設內容主要包括1棟17F住宅樓、1棟18F住宅樓、9棟27F住宅樓、1棟 14F商辦樓、4棟4F商業樓、4棟2F商業樓，項目打造的是精裝產品。住宅戶型面積89㎡、107㎡、127㎡和142㎡。
但是，卓越景楓·蔚藍郡率先上市的為商鋪，並非住宅，這也是在當前嚴格的限價政策下，開發商“獨闢蹊徑”的一種方式。
與景楓一街之隔的禹洲和中糧聯合開發的項目，也是今年大家期待的新盤之一，案名為禹洲·中糧都會09，由禹洲操盤。
號稱是“溧水仁恆江灣城”的建發G06項目，樓面地價為8775元/㎡，由建發朗詩聯手打造，精裝+朗詩系科技住宅，面積120㎡起，最大170-180㎡純改善，目前溧水還沒有170㎡的大平層，很明顯這將成為溧水的總價天花板項目。
溧水為什麼能吸引投資客的關注？
溧水為什麼能吸引南京的投資客？
第一、雙地鐵優勢
（S7號線 線路示意圖）
溧水目前已經有兩條地鐵了——去年通車的S9（寧高城際）和今年通車的S7（寧溧城際）。
S7號線於今年5月26日通車，起自寧高一期祿口機場站，終點至秦淮路南段無想山站，正線全長30.16km，分別是空港新區江寧站、溧水站、中山湖站、幸莊站和無想山站；高架站4座，分別是柘塘站、空港新城溧水站、群力站、臥龍湖站。
有地鐵，也成為了各大售樓處宣傳的重點之一。溧水地鐵直通江寧，也讓不少在江寧上班的人把投資的目光投向了溧水。
第二，低價、低價、低價
“萬元盤”，對於南京的投資客來說，聽到這三個字可以說是很激動了，而目前的溧水，就是萬元盤的集中地。更別說7000元/㎡的創維樂活城和8200元/㎡的喜之郎麗湖灣了，等到這兩個項目開盤，不用想就可以猜到“排隊登記”的規模了。
雖然秦淮源築、橡樹城等項目的價格已經突破了萬元的大關，
但是從首付門檻來看，還是很低的。三、新房和二手房倒掛
我在365二手房頻道搜索了創維樂活城和喜之郎麗湖灣的二手房價，分別為11203元/㎡和10504元/㎡，與項目即將加推的7000元/㎡和8200元/㎡的新房價格，倒掛非常明顯，這也是許多投資客選擇等待這兩個項目的原因。
就像新房35000元/㎡和二手房超5萬/㎡的河西南一樣，關注度非常高。
此外，進駐的大牌房企越來越多，優質教育資源的引進（金陵中學分校、遊府西街小學分校）等等，都成為了溧水在南京樓市的競爭力。
四、商業配套升級
溧水萬達廣場9月28日即將開業，溧水未來坐擁有七大綜合體，變成一個非常繁華、非常適合居住的城市，叫生活之城，以前在主城能體驗到很多的生活元素，今後在溧水也會享受到，溧水和主城一樣的城市生活。
花樣年最新的產品體系家天下項目將打造有佔地40畝最高端的商業紅唐體系，主打智能和運動體驗的產品，立志做成花樣年體系裡面的華東標杆項目。
此外，多家品牌房企進駐、價格便宜、地價走高……現在的溧水是不是很像兩三年前的寶華？那溧水會成為下一個寶華嗎？
溧水會成為下一個寶華嗎？
首先，我們要了解寶華的歷史和現狀。
寶華從早期只有仙林悅城和恆大雅苑兩個項目，到現在集聚了碧桂園、新城、招商、朗詩、金輝、遠洋等眾多品牌房企。
以寶華大道為中心，道路兩邊矗立著一棟棟的高樓，從一家售樓處走到另外一家售樓處，也就幾分鐘的時間，目前區域內最高的樓面地價是碧桂園拿下的寶華大道東側局部地塊A，樓面地價為9541元/㎡。
寶華目前新房高層房源的毛坯價格約13000元/㎡，精裝價為16000元/㎡。整個區域的二手房價約12000-13500元/㎡，與新房並沒有明顯的倒掛，這也是二手房並不是很好出手的一個主要原因。
“溧水是否會成為下一個寶華？”，這個疑問的重點在：三五年後，隨著前期小區的交付，越來越多新房的上市，溧水會不會像寶華一樣，二手房“有價無市”？
寶華前期房價為6000-7000元/㎡的時候，不少南京的投資客扎進了寶華樓市，現在不少項目已經陸續交付，但是寶華的新房市場和二手房市場都不是很“樂觀”，尤其是二手房市場，很多的次新房在手裡，並不能很順利地“出貨”。
早期選擇寶華的主要有三類人：
第一：棲霞等周邊區域的中老年人，主城的房子留給孩子，自己住到寶華區域；
第二：買不起南京的年輕人，主要在徐莊等周邊區域上班；
第三：手上有閒錢的投資客，句容當地人買的非常少。
這是前期一位寶華投資客的經歷：自己在恆大雅苑7000元/㎡的時候買了一套房子，後來由於個人原因想退房，但是退房失敗；交付後就一直掛在二手房市場，但是很難出手。
那麼，三五年後，溧水會有價無市麼？
溧水與寶華最大的不同，就是屬於南京戶口。此外，還有自身人口、產業、教育等方面的支撐，寶華更多是南京人打造出來的區域。
目前溧水整體的價格在11000-12000元/㎡左右，隨著後期一大波精裝樓盤的上市，我覺得五年樓的溧水，起步價應該在15000元/㎡左右，不排除有高端項目近20000元/㎡的價格。
如果運氣夠好，買到創維樂活城、喜之郎麗湖灣等低價盤的房源，還是很值得出手的，但是南京目前執行三年限售的政策，加上交付的時間，一般需要5年左右的時間才可以出手，投資的時候，也要根據自己的實際情況而定。
如果你是經濟能力有限的剛需，不如珍惜自己首套房的資格和貸款，可以看看南京價格相對較低的新房，例如祿口的翠屏城等。
如果你是純投資的，溧水萬元以下的低價盤，還是很值得出手的。
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