隨著中國城鎮化進程和產業轉移升級訴求的加劇，產業地產越來越被整個市場所重視。
地產以資本為王，產業以金融為先。
由於產業地產前期沉澱資金過多，運營產業地產的企業融資成本往往居高不下，能否在產業地產的巨大市場空間中謀得穩定的快速發展，找到低成本資金的能力最為關鍵。
老戴通過這幾年對國內產業地產的調研、走訪、研究，歸納總結了十種比較常見的產業地產融資模式，拋磚引玉，以饗讀者。
一、銀行貸款
銀行貸款是最常規的地產融資渠道。傳統房企對於銀行貸款的依賴度較大，也往往是銀行的優質客戶，不過，產業地產多是偏遠的工業用地，在銀行貸款抵押方面幾乎沒有太多價值，銀行也很難對此進行估值和冒險貸款。
同時，產業園區的實際資金需求與銀行各類資金在期限上存在一定的錯配，且銀行對項目資本金比例要求較高並需提供擔保，融資成本較高；銀行對園區貸款也是基於未來有現金流的進行貸款，且貸款要經過風險評估、貸款審批等一系列流程，對貸款的還款來源、現金流等有相關要求。而現在很多產業園區早期只能產生較少的現金流或者不產生現金流，難以覆蓋貸款本息，就難以獲得銀行貸款。
當然，如果屬於國家扶持的產業，如三農產業、流通行業及高新技術產業，可以相對容易獲得金融企業的信貸政策支持。
銀行目前對產業地產領域比較感興趣，因為風險積累相對少，又是政府大力扶持的市場，不過，由於這個市場缺乏標準，很難比較精準的估值和評估風險，因此其態度較為慎重。
二、信託融資
信託是信用委託的意思，這些年來，公眾的投資、理財手段最常見的就是投資購房，其次是投資股市、基金，但風險不可控，並不為公眾所喜，而存銀行收利息顯然又太低。其實，投資信託是公眾投資理財的一種不錯途徑，收益率相當可觀。當然，這是題外話。
信託就是“受人之託、代人理財”意思，即信託公司作為受託人向社會投資者發行信託計劃產品，為需要資金的企業募集資金，由其產生的利潤支付投資者信託本金及其紅利。
這是常見的地產融資形式，是佔產業地產商群體最大比例的融資形式，其特點是融資門檻低，選擇面廣，數額巨大，一直是產業園區開發商最為倚賴的融資手段，不過，融資成本高於銀行貸款。
三、基金融資
也就是產業基金融資，近年來，產業基金得到長足發展。部分私募基金投資者已經變得更加理性和成熟，往往能夠承受8-10年的投資回報期，這已經契合了產業地產的特性。
近年來，密集的產業地產私募基金湧現，與市場資金的供給量大有關聯，尤其是從傳統地產領域擠壓而出、具有強烈避險需求的大量資金，以及看好國內產業地產前景的海外資本，成為產業地產基金的踴躍參與者。
當下在中國產業地產領域，能夠比較順暢利用基金形式進行融資的，首推物流地產，這個從普洛斯頻繁的物流地產基金案例當中已經體現得非常充分。此外，針對綜合性產業園區開發類的基金也開始逐漸成熟起來。
四、夾層融資
夾層融資是指在風險和回報方面介於優先債務和股本融資之間的一種融資形式。是一種無擔保的長期債務，表面上看起來是股權轉讓，但實際約定未來回購，並以差價作為利息或支付約定利息。在很多情況下起到“過橋”融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產夾層融資，從企業拿到土地到取得開發貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。
這種融資方式，股債間可以靈活變換，可謂“進可攻退可守”。產業地產領導者華夏幸福基業，就非常擅長這種靈活機動的融資形式。
五、債權融資
也可以稱為“債權轉讓式融資”。這是一種較為常見的融資形式，即將自己享有的債權以一定現金作價賣給第三方，相當於以一定的成本提前回收了這部分現金，加快了債權盤活和資金週轉速度，很多處於快速擴張期的公司都會傾向於採取這種融資方式。
六、債務重組
這是一種巧妙的融資方式，債務快到期了，就來個乾坤大挪移，將這筆債務轉讓給別家，相當於延長了還款日期，或者說就是又借到一筆新的融資。
還是以華夏幸福基業為例：
2014年8月28日，恆豐銀行對華夏幸福子公司三浦威特享有8億元債權即將到期，經過幾方商量，恆豐銀行將標的債權轉讓給長城資管，三浦威特接受該項債務重組。債務重組期限為30個月。相當於延長了對銀行的還款期限，將融資期限延長了30個月。
七、永續債
銀根緊縮的環境下，被稱為“債券裡的股票”的永續債開始活躍，受到企業追捧。由於永續債不設還款期限，同時可不計入公司債務，企業可在進行高額融資的同時規避負債率被拉高的風險；對於投資者來說，利息較高的永續債可為其提供長期而穩定的現金收益，堪稱雙贏。
八、園區PPP
園區PPP是基於產業園區這種公共服務產品的政企合夥模式，其本質仍然是一種融資手段。
PPP模式是公共基礎設施建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現代融資模式。其典型的結構為：
政府部門或地方政府通過政府採購形式與中標單位組成的特殊目的公司（SPV）簽定特許合同（SPV一般由中標的建築公司、服務經營公司或對項目進行投資的第三方組成的股份有限公司），由SPV負責籌資、建設及經營。政府通常與提供貸款的金融機構達成一個直接協議，這個協議不是對項目進行擔保的協議，而是一個向借貸機構承諾將按與特殊目的公司簽定的合同支付有關費用的協定，這個協議使SPV能比較順利地獲得金融機構的貸款。採用這種融資形式的實質是：政府通過給予私營公司長期的特許經營權和收益權來換取基礎設施加快建設及有效運營。
如果政府和產業地產商能夠靈活運營PPP模式，雙方能夠從這種融資模式中大為獲益。
九、售後回租式融資租賃
售後回租是將自制或外購的資產出售，然後向買方租回使用。回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人，再從出租人手裡將該物品重新租回，此種租賃形式稱為回租。採用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金，加速資金週轉。
售後回租可選擇的標的租賃物範圍廣，比如可以將土地一級開發的地下管廊等設施進行評估出售給投資公司，約定期限回購，並按年息比例支付租金。
十、REITs
即房地產信託投資基金(REITs)。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
在海外市場，REITs產品幾乎一半的規模都投向工業地產，尤其是物流倉儲。從本質上，產業地產最核心的部分應該是收租性物業，但在國內還遠遠未到這種成熟的階段，這也跟現實的金融環境不支持有很大關係。近年來，市場逐漸成熟，已經有萬科前海企業公館這種產業園區類REITs產品的發行，進行了一定的創新性探索。
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