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伴隨著樓市步入存量房時代，品牌房企在物業管理服務的佈局已然興起，眾多物業公司紛紛選擇登陸資本市場。
品牌房企在物業管理服務的佈局正在興起，眾多物業公司選擇登陸資本市場。但分拆上市僅僅是開始，物業公司應循初心，而基礎物業服務就是物業公司的“初心”。但物業公司與資本市場本身是相互衝突的，上市決定了企業是逐利性質的，首要目的往往是維護股東利益而非業主利益；然而物業管理本身是要不斷投入、全心為業主服務、不計利潤的。那麼，物業公司如何才能處理好上市與“初心”之間的矛盾？
伴隨著樓市步入存量房時代，品牌房企在物業管理服務的佈局已然興起，眾多物業公司紛紛選擇登陸資本市場。
截至目前，共有包括碧桂園服務(10.98, 0.12, 1.10%)、雅生活服務
(14.20, 0.30, 2.16%)、綠城服務(7.03,
0.03, 0.43%)在內的8家物業服務企業在香港主板上市。縱觀香港八家上市物業公司，截至7月10日，碧桂園服務的市盈率在56.992，綠城服務則為41.705。碧桂園服務和綠城服務的股價和流動性，已經是當前物業上市公司中數一數二的。隨著南都物業成功在A股上市，成為A股“物業第一股”，A股主板亦成為物業服務企業重點衝擊的資本市場。
業內人士指出，相比之下，在香港上市雖然容易些，但香港市場對於企業市值維護和股票流動性管理有更高要求。物業公司上市後，如果運營得當，給公司市價及品牌溢價創造出更多想象空間。但對於想分拆物業上市的公司而言，“別人家”亮麗的表現是誘惑更是壓力，上市只是開始。
從融資到規模上市的誘惑擋不住
上市對物業企業有著足夠的誘惑力。
安居客房地產分析師張波表示，物業公司上市，不僅能促進融資，更重要是有利於企業的品牌知名度，有助於快速形成規模化效應。
規模對於物業企業同樣重要，張波指出，現在是物業公司“搶地盤”的階段，是他們對資金需求最大的時候，未來能上市的企業，才能大概率活下來，進而有資格瓜分市場。
“另外，上市會促成企業的規範、公開和透明化，這有一定困難，但對於規範健全企業組織結構、內外部流程，是有重要作用的。”張波指出，在越來越成熟的市場上，體系健全、商業模式完整的公司，會更有競爭優勢。
具體而言，張波認為，這會表現在企業的盈利能力差距上，一家擁有自己產品線的物業企業，能夠提供物業管理服務，還能提供很多延伸服務，這就使其在單位平方米能產生更多的溢價。
看規模看實力並非所有公司都適合上市
但當下的物業公司上市格局中，有兩個現象值得關注。
安居客房產研究院跟蹤統計顯示，目前排名前10的房企無一例外都在物業上有所建樹。與之相應，目前物業公司中具有開發商背景的公司佔比約78%，例如萬科物業、彩生活、中海物業等等，獨立物業管理企業佔比僅在22%左右。
同時，是物業行業集中化正在加劇。中指院數據顯示，2016年百強企業管理面積總值達54.50億平方米，佔全國物業管理面積的29.44%，而這一數字在2017年上升到了33%，強者恆強態勢持續加劇。
這意味著，並不是所有平臺都適合且能夠上市。
綠地集團相關負責人告訴記者，一些小而美的公司在規模上不具備上市的條件。並且在集中化的趨勢下，“上述公司可能被有實力上市的公司收購，它們本身也是非常好的標的資產。”
上述負責人認為，綠地的做法是，既不侷限於房地產開發鏈條中的物業服務企業，也不直接把物業公司做成上市平臺，因而成為另一家適合上市平臺的重要組成部分就成了不二的選擇。比如綠地入股雅生活就是這樣一個例子。
吳志華也直言，當下的物業公司要上市，“要麼自己做大做強，另一條路則是將旗下物業注入到其他平臺來尋求合作。這是未來房企的物業公司發展的兩個趨勢。”
不過，也有業內人士認為，純粹市場化的物業公司上市更加容易，類似南都物業這樣純粹的市場化運作，可以完全按照自己公司實際情況制訂戰略，而房企下屬的物業公司多少會涉及關聯交易等問題，並且這類物業公司，原始戰略其實是服務房企母公司。如果物業公司為衝擊上市快速擴張、壯大規模，導致品質降低，會對母公司造成影響。
上市只是起點如何蓄謀長久發展
不過整體而言，在物業行業集中化提升的格局下，無論是直接上市、收購入股上市平臺還是拆分上市，前提依然是基本面紮實、商業模式清晰，這樣的企業才受資本市場歡迎。
有業內人士表示，當業績和描述的戰略不符時，估價會大幅下挫，最終被投資者所拋棄。數據顯示，2017年，綠城服務全年漲幅132%，而相比之下，彩生活全年跌幅在8%左右。
以雅生活為例，其定義為生活模式服務商（即不是單純做物業服務），本身具有清晰的業務邏輯，市場狀況良好。而背後兩個股東（綠地和雅居樂）的支持也很強大，這是促成其上市的重要原因，也是其擁有較高PE（市盈率）的支撐。
張波也認為，物業行業的馬太效應會越來越顯著，未來品牌物業將通過兼併收購的方式擴大市場份額，快速淘汰落後企業，實現行業跨越式發展。
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