當今中國，誰敢預言樓市？目之所及，印象中，有兩個人。
一個是任志強。他的觀點很簡單，“以不變應萬變”，反正就是一個字：漲。
另一個是任澤平，憑“首席經濟學家”而年薪千萬，引起大家關注。
他的觀點，據說是2018年不要買，2019年才是買房時機。
這兩人都值得鼓勵。畢竟，近些年，關於房價，其實沒人敢站出來預測了。
01
預測樓市皆以失敗而歸
2001年底2002年初，清華大學一位教授接受央視採訪，宣稱“2002年，房地產的冬天”，引發軒然大波。2002年其實是中國房地產的“春天”，而且是“早春”。
2005年上半年，中國社科院一位研究員，著名的房地產“平民代言人”，預言“北京的房價要跌一半，上海要跌三分之一”。結局是，2005~2007年，房價連漲3年。
2006年4月，一位網友發出《深圳市民XX關於發起不買房行動致全社會的公開信》，號召大家不要買房。
只是最後他自己也買房了，出來公開道歉。
2007年底，王石拋出“拐點論”，此後拐是拐了，只不過是“假摔”，2009年房價又扶搖而上了。
2009年6月潘石屹又出來告誡，地產商要理性，不要搶“地王”，否則一塊地定生死，可能會死得難看。結果，2009年、2010年，大家都過得挺不錯。
2011年從下半年開始，大江南北出現了各種到售樓處維權的新聞，眼看樓市就要不行了。
2013年的中國樓市，“冰火兩重天”，叫人看不懂。
到了2014年，大家日子都不好過了，一二三四五六線城市齊跌。到售樓處維權又出現了。怎麼辦？大江南北，救市此起彼伏。
這個時候，“拐點大哥”又說話了。
王石表示，中國房地產的“黃金時代”已經過去，“白銀時代”到來。
不幸的是，接下來還有一個“鑽石時代”，那就是2016-2018年這波全國性大漲，5000億元銷售額的宇宙級房企批量出現了。
以上篇幅所限，只是簡單來兩下“庖丁解牛”。
目的是想說，這房地產市場，自從1998年房改以來，你要預言呀，那是真不容易！
02
未來三五年樓市將是“滯脹”發展之路
2017年和2018年，一些地方還是擠破了頭在搶房。你看，動不動幾千人排隊，都要組織搖號選房了，哪有等2019年再買的意思呀？
樓市是我等匹夫能預測的嗎？涉及到300萬億元價值的房產動向呀！
其實不光我們，居廟堂之高者都難以預測。
2015年情急之下，又是鼓勵投資買二套，又是確定“去庫存”大方向，當時怎會想到此後乃是如此洶湧之局面？早知道，央行就不會2016年2月還出來繼續添柴火了。
既然出來混，就準備挨刀吧。
整體來講，滯脹就是停滯不前但還保留著上漲的動力的狀態。
你也可以理解成類似於股市中的橫盤，但是呢，橫盤一般是不長久的，尤其是在高點橫盤，大概率是要下跌的。
但是滯脹呢，是可以較為長久的橫盤，同時呢，不至於隨時下跌。
甚至呀，理想的狀態，就是它還能稍微地上漲，繼續發揮房地產的保值增值作用。
所以，滯脹絕不代表接下來房價一定會下跌，或者大跌。如果選擇觀望，大家也不要有撿大便宜的心態。
03
為什麼是“滯脹”
為什麼會走滯脹之路呢？與其說是我預測的結果，不如說是我估計政府最有可能選擇的道路。
如果政府不選擇這條路，那我的預測結果可能就會錯了。
但我還是可以較為絕對地說，這樣一條路是最佳的選擇。
因為，中國整體的房價，現在已經處於一個歷史高位，並且是歷史上從未有過的高位。
大家都知道，如果某一個市場，價格處於歷史最高位，剩下無外乎兩種可能。
一是繼續往上漲，一山還有一山高，達到另一個更高的高峰。二是，漲不上去了，要往下跌。
對當前的房地產市場來說，如果你不想讓它漲得更高，也不想讓它下跌，則最好的辦法就是平穩發展，可以說是橫盤，但準確來說應是“滯脹”。
到了2018年的今天，房價又到了一個高點。
是讓房價在高位震盪，滯脹發展呢？還是選擇刺破，讓房價回到低位？
我相信政府會選擇一條滯脹發展之路，而不是刺破。此前的經驗已經表明，刺破是一條痛苦的道路。何況相比於2011年，這一次的情況，有兩個地方明顯不同。
一是，這次從2015年底2016年初開始的全國性大漲，是為了配合去庫存的戰略，從一線城市開始一步步熱起來的，傳導到三四五線城市。起了頭，就要很好地收尾。
二是，這次面對高房價，中央的掌控力更足了，更為自信了，完全有能力讓房價在高位還能相對平穩發展。當然會選擇一條“軟著陸”之路。
04
怎樣做到“滯脹”
怎樣才能做到“滯脹”呢？
房價在高點，不想它跌下來，這有點類似於走鋼絲繩。高高在上，晃晃悠悠，似乎隨時可能跌落下來。
我們有這個底氣嗎？有的。底氣就來自於掌控力。
通過十八大以來各方面的努力，現在中央到地方，可以做到上行下效，令行禁止，政令暢通。
做任何事情，就怕認真。現在中央認真去做一件事，絕對可以做成。
為何2011年溫總理會說“絕不會退縮”，那是因為有某些力量想讓政府退縮。今天，那是上下一心呀。
總之，由於政府從上到下有掌控力，從供給端和需求端入手，既壓住了市場，又讓市場保持了一定熱度，也就成了“滯脹”的狀態。
05
如何應對“滯脹”
最後說說你我普通老百姓怎麼應對呢。
我們分析判斷大形勢，就是為了給自己選擇一條最合適的道路。
這說起來有點複雜。畢竟，大家的具體情況都不一樣。
一線、二線、三四五線，乃至一些小縣城，應對策略顯然是不一樣的，甚至可能完全相反。
而且，你買第一套房，和買第二套房，以及多套房，應對策略也是不一樣的。
我只能給到一些大的原則。
關於投資
你想通過投資房產達到資產短期內大幅增長，乃至翻番，這樣的機會窗口期，此後就難有了。所以，你需要調整自己的投資回報率的預期。
如果你是自住呢
你的選擇，可以多樣化了。你可以買，也可以不買。
如果你現在買好了，接下來雖然說大漲的機會很少了，但是呢，大跌的機會也很少。不至於把錢砸進去，沒過多久就大虧，搞得要去鬧人家的售樓部。
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