2018年還剩下不到2個月的時間了，今年對於很多城市來說都是冰冷而低迷的，但對於部分城市來說又是冰火兩重天。
對於即將到來的2019年，很多人感覺非常的迷茫，不僅僅是對於新地產人而言，對於老地產人來說，都充滿著不確定性。
今天，我就從幾個方面對明年的房地產市場進行以下大膽而出格的預測。
經濟層面
中國的經濟和房地產調控政策其實是密不可分的，下圖是我將過去20年中國經濟增速與房地產調控政策走勢畫出的一個示意圖。圖中紅線為GDP的年度增速，藍色虛線為房地產調控政策的導向示意，2018年之後的數據是趨勢預測示意。
首先我要解釋的是中國經濟的未來趨勢預測，為什麼我預測的會持續下行，其實很簡單，中國的GDP總值已經全球第二，基數已經非常的龐大，未來經濟增速只會持續的放緩，參考其他發達國家的經濟發展史，我們可以預知：未來中國的經濟還會持續的向上增加，只是增速會持續的放緩。這就像汽車爬坡一樣，我國現階段還在爬坡，只是離頂峰不遠了。
2018年中國前三季度的GDP增速為6.5%，這個還不是最差的時候，政府對於經濟增長的最低容忍值應該在6%左右，所以預估全年的增速可能會保持在6.5%左右，這是與年初的預期差不多的結果。
2019年中國的經濟到底是向上還是向下呢？我個人預估是與今年保持一致，現在國家還處於調整經濟結構的關鍵時期，經濟結構轉型的陣痛期還未結束，只要這幾年我國經濟增速不低於保底值6%，且不出現其他突發的大事件，那麼經濟發展政策和方向就不會出現大的調整。
換句話說，我們要適應未來經濟增速逐漸放緩的趨勢，並努力的適應這種生存環境（勒緊褲腰帶過苦日子）。
這裡要強調的一點是：政府從未否定房地產行業在經濟中的重要地位。所以，現在的經濟結構轉型，並不是要全盤去地產化。只是要從過去的過度依賴，變成合理比重。
政策層面
上面說了那麼多的經濟發展預估，那麼我們再來說說對明年房地產政策的預估。
從上圖其實可以看出來一些過去20年的規律：當經濟下行的時候，房地產就會被正向刺激，拉動經濟上行；當經濟開始過熱的時候，房地產又會被快速的冷凍遏制。（夜壺理論）
2018年的房地產政策一直沒有放鬆，上個月廣州嘗試著有一些小動作卻沒有被叫停，這讓很多城市都開始有些蠢蠢欲動——但是，廣州沒有被叫停並不意味著其他城市就可以跟著放鬆——我們的政策早就不是一刀切的時代了！這幾年一直是一城一策，部分城市還是被中央嚴控的。比如北京、深圳、成都等地，都是在中央掛名嚴控的城市。
那麼過去的判斷經驗還能用在預測未來嗎？個人認為還是有一點點參考價值。畢竟中國的城市太多，經濟表現過於複雜，每個城市的經濟及房地產行業發展水平也不同。
截至2017年10月2日，在總計334個地級行政區中，其中有294個地級市、30個自治州、7個地區、3個盟，地級市數量約佔地級行政區總數的88%，地級市已逐漸取代地區成為地級行政區的主體。每個地級市的房地產發展都是不均衡的，每個城市的內部房地產發展也是不均衡的。所以，每個城市對房地產的條款政策應該擁有較大的自主權，這是房地產調控實行一城一策的根本原因。
從國家層面來看，未來的經濟不能過於依賴房地產，所以房地產在經濟中的比重必須要控制在合理的範圍內，不能再像過去那樣過度依賴單一行業的發展模式。
所以，明年大概率的情況是：小部分城市（經濟較弱的二三線城市）會稍微放鬆一點調控政策，大部分城市還是會持續嚴控。國家層面不會全面放鬆調控，房地產稅持續推進立法。
市場層面
2018年部分城市的房價已經被得到有效的遏制，上漲的勢頭已經被休克療法有效的壓制住，部分城市甚至還出現了向下的勢頭（比如北京、重慶），但都是極少的個別現象。
但是我相信，2019年如果還繼續嚴控，那麼會有更多的城市出現真正的市場下行。
不過，我們要了解的是市場下行也有幾個階段：
第一階段：價平量跌
第二階段：價跌量漲
第三階段：價平量平
第四階段：量價齊跌
好了，如果各位能夠看到自己城市的房地產量價數據，那麼就可以對比一下，看看自己所在城市正處於下跌的哪個階段。
這裡我就拿幾個城市來舉例子，比如重慶（市場化程度高）、成都（嚴控重災區）。
重慶這個城市房地產市場相對健康，調控方面也並不是最嚴的城市，過去市場化基礎較好，市場較為成熟。在調控最嚴格的2017-2018年度，重慶市場反而出現了較為明顯的上漲趨勢，尤其是在2017年3月至2018年6月，成交量較大，價格出現了明顯的上揚。下半年市場出現冷卻，量價都開始出現明顯的下滑，很多企業開始降價促銷。可以說重慶是一個市場嗅覺較為敏銳的城市，市場化程度高的好處就在於開發商處置靈活，以市場供需關係來決定市場價格。
成都這個城市是屬於調控的重災區，從去年開始的嚴控到現在，從未有過絲毫的放鬆，並且嚴控程度也屬於“地獄級”的。市場基本屬於休克的狀態，不論一手房還是二手房的買賣條件都非常的苛刻。不少開發商都被迫離開了成都去開拓周邊的市場，不少開發商手上的貨值已經超過了幾十億而沒有拿預售許可證，所以市場上的供應非常少，大大少於真實的積壓供應存量。銷售價格被嚴控的情況下備案數據出現了非常有意思的短波振幅（如圖），備案成交量更是少的可憐。過去要搖號才能購買的房子，現在出現了一個項目只有一個人排號的現象。預計明年成都的房地產市場將會加快洗牌的速度，供應劇增之後的市場價格有望能夠出現真正的下行。
總之，對於明年的房地產市場，個人並不是很看好，市場依然較為艱難，房產商過去那種“好日子”一去不復返了。
產品層面
在近5年的時間裡，房地產本已從剛需階段走向改善階段，但經過了一年多的嚴控之後，部分城市的改善產品比重又出現了大幅度的下降，有些城市的改善型產品面積段也出現了嚴重的“縮水”。
改善型產品其實也是要進行細分的，比如：奢侈型改善、個性化改善、舒適性改善、剛需型改善等。大別墅、大平層在部分城市已開始出現滯銷，反而100-140左右的剛需型改善走勢還較為良好。
這不得不說是一種政策倒逼的市場倒退，高房價抑制了人們對於大房子的需求，但同時調控政策又抑制了開發商供應改善型產品的動力。
2019的市場，又會是一個剛需改善的消化年，能夠買得起並有資格買改善型產品的客戶畢竟是少數，所以那些大房子、大別墅，在明年又會沉寂下來。投資型的產品去化速度放緩，剛需小戶型比重還是會持續緩慢的下降，剛需改善成為比重較大的產品類型。
順帶說一句，智慧型社區、精裝房將會面臨較大的挑戰。資源型（學區房、區位好、環境好等）和品質型產品還能繼續走量。
土地層面
這話題或許較上面的價格來說沒有那麼的敏感，但卻是各地政府最為關注的問題——這直接影響到地方財政的收入。那麼開發企業都在做什麼呢？
上面的兩張圖其實說明了一個問題：有實力的開發企業正在逆週期拿地。一二線城市縮減，三線城市比重上升。
對於2019年的土地市場，我個人的看法是：整體持續萎縮，價格平穩中部分城市下行，成交總額下滑。
企業層面
2018年對於房地產行業而言是較為艱難的一年，但依然有吃飽飯踩對節奏的企業，行業集中度快速的提高，可以說中國正進入下圖中的第三個階段（集中階段）。
在這個階段裡，幾乎大部分的企業將會消失，未來的市場將會加速淘汰。2019年房地產並不會在政策層面鬆綁，這會繼續加速行業集中度的提升。不論是強強聯合還是相互彌補，找一個同伴一起扛的情況將會出現的更多。
中小企業學會生存，大企業學會轉型，不論是開闢新的戰場還是全面的退出，總有一款適合你。
結束語
2019年並不遙遠了，對於地產人而言這個冬天的確有些冷。今年的新聞裡很多企業開始大面積的裁員，對於企業而言就是生存之戰，對於地產人而言，或許思考的不僅僅是生存的問題。
還有不少專家參加了很多政府內部的工作會議，感覺到了經濟和地方財政方面的壓力，認為政府在明年有很大的概率會放鬆調控。我個人認為還是會一城一策，不排除部分城市會放鬆，大部分城市會跟進，但一旦全面放鬆的後果就是房價的飆升，這又是中央不願意看到的。
所以，明年很有可能就是地方適當放鬆，中央依然嚴控部分重點城市，這樣的結果大家可以自己去預想一下會發生怎樣的變化。
簡而言之，部分城市的2019會比2018更加難過，望各自珍重。
中國華創房地產研究院副院長、成都開發企業協會監事長
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