11月25日，淘房志在南山凱賓斯基酒店舉辦一場主題為《深圳向西，廣州向南---大灣區時代的南沙逆襲機遇》 的南沙投資價值論壇。
深圳淘房志創始人、著名房產投資實操專家——顧洪波，以及文傑淘樓創始人——陶文傑，分享粵港澳大灣區背景下投資南沙的最新獨家觀點。
本次演講乾貨滿滿，下面是淘房志整理的重要觀點，供大家參考。
顧洪波核心觀點：
1）
相比於深圳前海10萬+，珠海橫琴5萬+，南沙作為整個廣東最大的一個自貿區，現在的價值是處於被低估的狀態。
2）
粵港澳大灣區政策的推出，很大可能會導致未來幾十年時間，大灣區這一片的經濟實力有可能會超過長三角，會慢慢成為整個中國的經濟中心。
3）
這幾年廣州的規劃非常明確，就是往南沙走，像當年建設珠江新城一樣來建設南沙。
4）
廣州要想在大灣區時代有所作為，必須要有一個出海口，而這個出海口就是南沙。
5）到明年春節之後，可能包括廣州的房貸利率還會進一步下調。
6）建議搶在18號線開通之前，在南沙做一些佈局。
陶文傑核心觀點：
1）
小週期可能有波折，但從大週期看，我們依然處於樓市大牛市之中。
2）
樓市谷底的出現，建立在緊縮樓市+緊縮貨幣雙緊縮基礎上。
3）
2018年年底-2019年上半年，就是樓市這一波調控底部。
4）
南沙是集萬千寵愛於一身的，廣州發展是南拓，深圳是西移，二者在大灣區碰頭。
5）
地理位置好，南沙是珠三角和粵港澳大灣區的幾何中心，就是圍繞著珠江口的區域。
6）
投資規模大，2017年的時候，它投入了1000億，前海的投資規模只有400多億，財力和政府的執行力決定了大灣區幾個城市的前景。
顧洪波：大灣區最被低估的版塊是南沙，搶在18號線開通之前做一些佈局
1
大灣區的經濟實力有可能會超過長三角
會慢慢成為整個中國的經濟中心
隨著粵港澳大灣區政策的推出，很大可能會導致未來幾十年時間，大灣區這一片的經濟實力有可能會超過長三角，會慢慢成為整個中國的經濟中心。
為什麼有這種判斷？
1、香港作為全球三大金融中心之一，它在金融方面的優勢依然是上海很難取代的。
2、深圳作為全世界都非常有名的硬件硅谷，它在科技方面的實力是非常強的，廣州在商貿、科研、教育方面也有非常強的優勢。
3、大灣區的規劃和一帶一路銜接會更緊密。
4、另外一個優勢就是小政府，民營企業占主導地位，這一點和上海形成了非常鮮明的對比。
2
一定不要輕易看空廣州
廣州是一定要往南邊去拓展
一定不要輕易看空廣州。
第一就是年輕的人口依然在不斷地湧入廣州。
一線城市裡，廣深的大學生落戶相對容易。但是深圳的高房價會讓一些年輕人望而卻步，所以我們會發現現在有很多的年輕人願意去廣州。
第二個是廣州的規劃優勢。廣州政府已經意識到分散問題了，所以這幾年廣州的規劃非常明確，就是往南沙走。
第三是教育。大家知道深圳的短板就是教育，不管是中小學教育還是大學教育，廣州在這一塊是非常強大的，它的高校的數量是全國第三，它的事實上的科研實力是強於深圳的。
第四是廣州這幾年有非常強的危機感。
廣州要想在大灣區時代有所作為，它必須要有一個出海口，而這個出海口就是南沙，所以廣州一定要往南邊去拓展。廣州政府必須要像當年建設珠江新城一樣來建設南沙。
我為什麼看好南沙，非常重要的一點就是它確實是屬於價值嚴重低估的。前海的價格是10萬+，橫琴的價格是5萬多到6萬，最高7萬，南沙才3萬左右，但是它們的規劃定位，南沙是高於橫琴的。
從投資來看，2017年廣州對南沙的投資是1000多億，佔了廣州全市的70%左右。
還有一個是未來的居住人口，南沙規劃到2025年的時候它的常住人口要達到230萬人到270萬人。
另外房地產和金融聯繫是非常緊密的，最近這兩三個月，廣州的房貸利率也明確下降，放款速度也在明顯加快。
所以我個人判斷到明年春節之後，可能包括廣州的房貸利率還會進一步下調。
陶文傑：樓市將於19年上半年見底，南沙是集萬千寵愛於一身的
1
所謂的資產配置買房，就是最簡單的三個問題
什麼時候，在什麼地方，買了什麼樣的房子
簡單講一下，何時買房？這個要分為大週期和小週期。
深圳大週期我覺得目前還看不到房價轉向的跡象，但目前我們的調控政策，包括我們各種制度有一些細微的改變，可能對小週期有影響。
深圳房價的小週期規律有什麼呢？基本上是三年一個小輪迴，2008、2011、2014年。2014年到現在已經有4年了，為什麼在2017年沒有出現底部然後往上走呢？
就是小週期發生了一些變化，因為這一輪的調控發生了變化，所以它的週期拉長了，但是拉長了也改變不了週期週而復始的規律，只是說它的時間節奏變了，可能2017年沒有，說不定就在2018年。
這是週期的規律，它像一個時鐘一樣不斷地轉，我把它總結為四個階段：衰退、復甦、繁榮和僵持。這是小週期，就是大概3—5年的一個小週期。
所以我一般認為在衰退期買房其實是比較好的選擇。這一波的谷底什麼時候出現呢？我覺得就是現在這個時間到明年6月份之前。
我接下來講講選擇什麼地方。你不選時間也是可以的，因為你還是處於一個大的牛市，如2007年買和2008年買沒有什麼太大的區別。但是買什麼房子你選擇什麼時間買可能更重要。
這是第一點，城市發展方向非常重要，第二，我們看它當時的絕對價格是沒有差距的，但是15年長跑下來價格差距就很大了，儘量還是買第一居所的。
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南沙是集萬千寵愛於一身
南沙對廣州的重要性比前海對深圳更重要
南沙是符合城市發展方向的，這個方向是不會錯的，南沙的情況就有點像早些年的後海，而且南沙還引進了很多的央企，引入了很多的世界500強。
我總結南沙有這麼幾個特點：
第一，南沙是集萬千寵愛於一身的，廣州發展是南拓，深圳是西移，二者在大灣區碰頭。
第二是地理位置好，它是珠三角和粵港澳大灣區的幾何中心，就是圍繞著珠江口的區域。
第三，投資規模大，2017年的時候，它投入了1000億，前海的投資規模只有400多億，財力和政府的執行力決定了大灣區幾個城市的前景。
對於廣東來說，廣州才是廣東省的親兒子，所以廣東的大部分資源都要投到南沙去。至於珠海、東莞濱海灣、佛山、中山的新區，這個就要慢一點。
南沙對廣州的重要性比前海對深圳更重要。因為廣州的灣區出海口在南沙。深圳除了前海，還有前海灣、大空港。如果廣州不大力開發南沙，在大灣區時代會被深圳越拉越遠。
南沙灣是灣區中的灣區，香海彼岸主推搶手戶型
時代香海彼岸雄踞南沙南沙灣核心地帶，依山親海，地鐵上蓋，升值潛力不可估量。
版塊：
南沙灣板塊被喻為它是灣區中的灣區，它的制勝關鍵在於海上交通，坐擁廣州唯一的出海口。
時代香海彼岸正處於南沙灣板塊核心地帶，坐享版塊紅利。
交通：
時代香海彼岸位於雙地鐵上蓋，距離4號線南橫站僅1公里，可以實現海陸雙通香港。陸上可通過地鐵4號線，可以9個站到達慶盛高鐵站，換乘高鐵到香港，此外，還可以通過4號線乘坐一個站到南沙客運港坐船去香港。
值得一提的，未來項目無縫接駁18號線/22號線，屆時將能實現15分鐘接駁廣州南站，30分鐘直達珠江新城。
配套：
廣州市中小學發展戰略和佈局規劃顯示，到2020年，南沙要建90所學校，其中60所小學、30所中學。
教育資源豐富，醫療配套資源也絲毫不遜色。包括中山大學附屬醫院，華南區域最好市婦幼，以及馬上要投入使用的醫院是省中醫，統統都將落戶南沙。
根據規劃，學校和醫院距離香海彼岸項目大概就15分鐘的路程。
商業配套方面，項目所處位置對規劃建成一座80萬方的購物中心以及一座海景酒店，目前正在建設中。
產品：
香海彼岸項目是時代地產深耕南沙10年之作，主推總佔地面積8.7萬㎡，項目容積率為2.66，綠化率高達30%，居住環境非常舒適。
項目主推89平方米的三房，103平米的橫廳的三房兩衛和119平方米的四房兩衛，是南沙目前比較搶手的戶型。
開發商：
時代中國，中國房地產50強，中國財富500強，香港聯合交易所上市企業（股票代碼：1233.HK），成立於1999年，目前共擁有62個處於不同開發階段的項目，為近30萬業主提供了高品質的生活居所。截至2016年底，總資產近700億元人民幣。
目前已經成立深圳公司，未來將在深圳開疆拓土。
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