文|凱風
2019年是經濟關鍵之年。
此前一年，國內外環境充斥著不確定性，整個社會瀰漫著焦慮情緒。在經濟上，舊的模式已經不再適用，新的模式尚未被確立。在樓市上，短短一年間，就完成從狂熱到冰封的逆轉。
下一步何去何從，整個社會都莫衷一是。
外在環境的不確定性，疊加內在的下行壓力，交雜著整個社會的各種情緒，都讓2019年充滿著變數。大到國際格局之變，小到樓市調控政策之變，無一不讓人焦慮。
經濟下一步向何處去？樓市調控會否大範圍寬鬆？房地產是否迎來20年最大的轉折點？房價到底是漲是跌？一二線城市和三四線城市，誰能平穩落地乃至再度起飛？剛需該何去何從？房地產稅又會何時落地……
在國民經略樓市交流群，我們徵集了數十個問題，並選擇其中最具典型的十個宏觀問題，置於國際、經濟、政策和市場等背景，以此做出分析預判，並展望2019年。
01
哪些城市調控會鬆綁？
中國樓市是政策市。這是理解中國樓市的第一個關鍵點。
既然是政策市，就沒有一成不變的樓市調控。當外界環境和樓市環境雙雙發生變化，樓市調控政策發生變化，就在預料之中。
事實上，山東菏澤已經率先公開鬆綁限售，打響全國樓市寬鬆第一槍。緊接著，湖南衡陽鬆綁限價，雖然後來“取消限價令”以緊急撤銷作為收場，但樓市鬆綁已是大勢所趨，只是決策層不希望看到一窩蜂寬鬆。
2019年，樓市調控仍將繼續寬鬆。我們有三個判斷：
其一，三四線城市會率先鬆綁。一方面，三四線城市本身就不是調控主力城市，取消與否，無關要害。另一方面，三四線城市依靠棚改貨幣化而獲得大漲，支撐性相對較弱，難以承受樓市調整，所以不乏主動試探政策底線的動力。
其二，因城施策成為主導規則，地方獲得更大自主權。所謂因城施策，也就是賦予地方政府更大的自主權。最近的中央會議明確提出，因城施策，分類指導，夯實地方政府主體責任。這意味著，樓市調控不會再一刀切，不同城市之間或將出現更大差異化。
其三，一些樓市調整壓力較大的一二線城市，也會試圖鬆綁調控。一二線城市受制於調控高壓，一般會採用逐步鬆綁的方式，或利用人才政策，打開限購缺口。部分以全域限購為特色的區域，也會局部放鬆，為樓市穩定尋找空間。
多說一句，樓市調控是反週期性的。越是緊縮，越說明市場火熱。越是寬鬆，越說明市場存在問題。同理，這一輪越是最早放開調控的城市，越說明樓市相對脆弱，基本面對市場調整毫無抵抗之力。
02
樓市“四限”，誰會最先退出？
在樓市調控中，限購、限貸、限價、限售，這“四限”是核心政策，其去留，關乎樓市調控的走向。
這四限政策，誰會最先退出？
這四限中，限購與限貸最具殺傷力。限購著眼的是抑制需求，而限貸著眼的是提高投資成本。只有這兩者同步放鬆時，樓市調控才可言大寬鬆。
相比而言，限價最為雞肋，且誤導市場價格，最宜大範圍鬆綁，已有不少城市悄悄放鬆限價管制，讓價格迴歸市場指導。湖南衡陽更是打響取消限價第一槍，這是再直白不過的信號。
至於限售政策，則要具體城市具體對待。三四線城市，二手房市場相對不發達，取消與否無關宏旨，一二線城市會更加謹慎。畢竟，限售是冰封之策，雖然抑制投機但也能防止拋售。在樓市上行時，它是抑制性的，但在樓市下行時，它是保護性。
可以預料，2019年，限價政策會率先退出，限售政策在三四線城市也無存在必要。
限購政策在一些樓市調整壓力較大城市會不斷鬆綁，諸如社保門檻從3年變2年不等。但一線城市和熱門二線城市，完全鬆綁可能性不大，以人才政策暗度陳倉，可能性較高。
至於限貸，隨著寬貨幣推進，房貸利率會有所鬆動，對剛需會有所偏依，但不到關鍵時刻，首付比例、差異化信貸則難以放鬆。
顯然，一切都要隨著經濟形勢而動。如果限購和限貸政策紛紛放鬆，那就是樓市調控全面鬆綁的信號。
03
會不會大放水？
大水漫灌，這是理解中國樓市的第二個關鍵點。
任何國家的樓市大繁榮，除了基本面層面的人口、經濟等因素外，無不是貨幣膨脹所致。當市場中水多了起來，而利率又是如此之低，那麼大水漫灌之地，資產價格自然水漲船高。
回顧歷史，2009年-2010年、2016年-2017年這兩波最大規模的樓市上漲週期，背後無不是貨幣之水的助推。
可以說，只要有大水漫灌，加上樓市大寬鬆的配合，房價沒有不上行的道理。那麼，這一次，是否有大水漫灌？
目前來看，貨幣政策的空間已經打開。
前不久的重要會議提出，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持流動性合理充裕。沒有了“中性”的表述，也沒了“管住貨幣供給總閘門”的表述，這說明貨幣會越來越寬鬆。
然而，貨幣寬鬆是基於穩經濟的需要。經濟面臨下行壓力，信貸傳導機制出現問題，企業融資成本居高不下，這無不是貨幣政策的逆週期調控。
貨幣寬鬆會否演變成大水漫灌？取決於三大因素。
一是外界環境。美聯儲加息縮表的步伐。美聯儲如果放緩加息步伐，那麼國內政策空間就更大。如果美聯儲依舊強勢加息，那麼國內貨幣寬鬆空間就始終受到制約。
二是貿易爭端。貿易爭端一旦緩和，經濟下行壓力隨即就能得到緩解，以放水來刺激經濟的必要性也就不復存在。反之，同理。
三是經濟下行壓力。緩解經濟下行壓力，一在基建，二在減稅，三在改革，最後才是房地產。只要前三者能夠穩定經濟，房地產也不會被再度啟動。
所以，2019年，貨幣政策肯定會繼續寬鬆，而且不乏繼續降準的可能性。但目前，從寬鬆到大放水之間，還有無數的不確定性因素，大規模刺激尚未被提上日程，有待進一步觀察。
04
房價是漲是跌？
穩定比什麼都重要，這是理解中國樓市的第三個關鍵點。
2019年最重要的任務是
穩樓市。所謂穩樓市，既要防止房價上漲，又要防止房價大跌。如果說過去幾年的任務，都是遏制房價上漲，那麼如今的重點，已經換成“防範房價大跌”。
在穩樓市上，地方政府的尺度相對較小。由於土地財政依賴、房地產投資依賴都較為迫切，所以只要樓市出現下行跡象，無不爭先恐後入場維穩，不斷試探政策底線，尋找寬鬆空間。
相比而言，中央層面容忍度更大。只要不影響房地產投資增速，不對經濟形成顯著拖累，不影響到金融層面的穩定，就不會輕易訴諸刺激措施。
基於央地博弈邏輯來看，2019年樓市會不斷鬆綁，貨幣政策空間也會不斷打開，這對於防範房價大跌形成一定支撐，有利於“穩樓市”目標的實現。
所以，正如上文所言，僅靠樓市鬆綁，只有維穩行情。只有大水漫灌配合，才有新一輪大幅上漲。
05
房價最多跌多少？
不要考慮崩盤，這是理解中國樓市的第四個關鍵點。
最壞的情況有可能發生，但一旦這種情況發生，影響就是全局性的，普通購房者和投資者不必杞人憂天。
從現實角度來看，如果樓市鬆綁而跌勢不止，那麼最多會跌多少？
對於具有全局重要性的一二線城市來說，這一數字是30%左右。而對於燕郊等不具備全局影響性的區域來說，下不見底。
原因有三個：
一是，從歷史經驗來看，2008年廣深等地基本都跌了三成之後，迎來新一波反彈。房價跌破三成，影響的不只是經濟，還波及金融系統，這是救市的關鍵節點所在。
二是，全國房貸首付比例34%，大多數都是三成首付，只要下跌不超過30%，就不會影響到銀行等金融系統。
三是，過去四年，房價翻了一倍。這四年，名義GDP大致每年保持10%增速，房價上漲接近一半是合理的。那麼下跌30%，也就相當於過去60%的漲幅，從市場而言是合理迴歸。
06
剛需何時入場？
剛需買房任何時候都無所謂？這是典型的錯誤觀念，這也是理解中國樓市的第五個關鍵點。
剛需的錢不是大風颳來的，背後關係著六個錢包，更難承受樓市調整帶來的衝擊，所以更需要慎重。
所以，這句話正確的表述應該是：
剛需要做好隨時上車的準備，而不是什麼時候上車都一樣。
剛需入場，有三個關鍵時機。
一個是政策有意照顧剛需時。比如剛需優先的限價搖號，只要新房與周邊二手房的套利空間在20%以上，就可以果斷入手。這是政策奉送的福利，不用白不用。
第二個樓市復甦之際，也就是右側交易，這是相對穩妥的選擇。右側交易是個股市術語，簡單點說就是在上升趨勢確立時買入，而不是在下跌趨勢加大時抄底。右側交易固然買不到最低點，但相比於抄底抄到山腰上，則更為穩妥，且更適合剛需。
具體而言，這就是樓市逐漸鬆綁，貨幣寬鬆配合，樓市成交量開始逐步復甦時。尤其是限購限貸開始鬆綁、房貸利率不斷下探、降息降準席捲而來之際，這是最好的出手時機。
第三個剛需換房，最需要的是樓市穩定。換房最擔心的是房價波動帶來的風險。相比而言，在市場穩定之時，最適合改善型需求置換。沒有外力影響，選擇空間充裕，正是居住質量升值的最佳時機。
07
一二線房價會怎樣？
普漲時代已經過去，這是理解中國樓市的第六個關鍵點。
在過去，經濟高速發展，居民收入不斷提高，居住需求不斷釋放，貨幣增速也在不斷擴張。表現在樓市上，就是從一二線到三四線城市的普漲。
現在情形已經完全不同。大城市化已經成為主流，無論是國家中心城市還是強省會，無論是大城市群還是
大都市圈，都將帶來巨大的虹吸效應，處於這些城市核之外的小縣城，將無緣人口、資金和產業的盛宴。
更關鍵的是，同樣是放水，水往一二線和三四線的流向並不均勻。 擁有資源集聚能力的一二線城市，將會享受放水最大的短期紅利，而三四線城市除非依賴定向放水，否則很難在大寬鬆環境裡佔到“便宜”。
在樓市上，一二線城市擁有經濟、人口、資金、產業、就業等方面的支撐，也最容易承接漫灌而來的大水，因而在短暫調整之後，還能再度走上上漲之路。
但大多數三四線城市，樓市並不具備投資價值。經濟發展前景難言樂觀，人口也在不斷流出，而城市本身就有大量的土地資源可以開發利用，房子整體上是出於過剩的狀態，樓市的支撐性必然存在問題。
2015年時，這種上演就曾經上演過。只不過，後來被定向放水所扭轉。然而，哪有那麼多次定向放水？
08
三四線樓市往哪走？
三四線城市這一輪房價上漲，得益於棚改貨幣化。
棚改貨幣化，是央行以PSL貸款之名，對三四線城市定向放水。地方政府獲得棚改貸款之後，以貨幣補貼之名發放給拆遷戶，拆遷戶帶著真金白銀入市，攪動市場情緒，從而催動房價上漲。
那麼，三四線房價向何處去的問題，也就是棚改政策向何處去的問題。
一個好消息，兩個壞消息。
好消息是，棚改離收官之年還有兩年時間。2020年是全國棚改收官之年，2019年的棚改仍會繼續推進，大拆大建的遊戲還能維持一段時間。
第一個壞消息是，棚改貨幣化全面收縮，棚改政府購買模式即將終結。這意味著，棚改式放水不復存在，地方政府為棚改兜底的局面一去不復返，棚改貨幣化將會失去根本支撐。
第二個壞消息是，偷樑換柱的遊戲玩不通了。過去一些城市以棚改之名，大行拆建之事，一些建設良好的社區也被納入棚改範圍之內。如今，監管即將強化，住建部明確表示：嚴格把握棚改範圍和標準，重點改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區。
所以，棚改貨幣化正在退潮，而棚改離收官也只有兩年時間，這對於大多數三四線城市的樓市都不是好消息。
那麼，哪些城市最危險？
一是棚改貨幣化安置比例越高的地方越危險。二是經濟基本面較差的城市，未來最危險。三是人口持續流出的地區，未來房價也很堪憂。
哪些三四線城市還有支撐？
一是環京環滬環廣深城市群。二是強省會周邊的三四線城市。三是經濟基本面較好的三四線城市，也有一定支撐性，如百強縣或區域性中心城市。
09
房地產稅會不會來？
2019年最大的懸念，將會是房地產稅。
在2017年和2018年，關於房地產稅，無論是輿論動員，還是技術儲備，抑或現實需要，都已到位。
萬事俱備，只欠東風。
所謂輿論動員，指的是2017年以來，權威部門不斷釋放房地產稅消息，不僅透露出“立法先行、充分授權、分步推進”的12字方針，而且已將房地產稅納入5年立法計劃。可以說，整個社會，已對房地產稅的到來做好心理準備。
所謂技術儲備，指的是房地產稅開徵的技術障礙都已不復存在。不動產統一登記、全國住房信息聯網、國地稅合併、70年使用權自動續期，這些事項已經全部落地，開徵房地產稅，將不會存在技術層面的限制。
所謂現實需要，指的是房地產稅替代土地財政的可能性與必要性。在國外，房地產稅是最主要的地方稅源之一。而在國內，最大的財政收入源頭是土地財政。
土地財政異化了政府與市場的關係，成了房價上漲的推手之一。尤其是一二線城市，存量土地資源越來越少，土地財政的空間也越來越小。無論是基於重塑房地關係，還是財政需要，房地產稅都有其現實迫切性。
然而，萬事俱備，只欠東風。所欠之東風，究竟是什麼？
時機。
開徵房地產稅，需要一個穩定的市場環境。如果經濟持續下行，開徵新稅，就很難得到整個社會的認可，房地產稅的推行必然阻力重重。如果樓市下行趨勢加劇，房地產稅如果貿然出臺，將猶如催化劑般，加劇樓市下行的可能。
結論是，樓市越是穩定，房價越是高漲，房地產稅越會盡早到來。樓市越是低迷，房地產稅就越是謹慎。
顯然，2019年房地產稅，可能會開始徵求意見，但離正式落地還有一段距離。
10
哪些房企活不下去？
每一次樓市調整，都是房地產行業洗牌之際。
在樓市調整中，最危險的房企有兩種：
一種是中小型房企，在融資方面受到百般限制；另一種是高負債率房企，融資成本高企，現金流堪憂，償債週期到來，缺乏抗風險能力。
同理，最堅挺的房企有三種：
一種是龍頭房企，在融資和市場上都佔有巨大優勢；第二種是高現金流房企，手裡有錢好辦事，樓市調整之際，剛好是抄底之時。第三種就是大型國企，財大氣粗，融資成本相對較低。最近拿地的多半都時國企。
所以，2019年，龍頭房企的集中度還會進一步提升，國企則會繼續擴張，而中小房企將會更多消失。一些高負債率的大型房企，也將面臨被兼併或收購的命運。
根據中金數據，2019年房企將進入償債高峰期。
僅僅2019年，國內房企的信用債償付額就高達6453億元，而境外債也有323億元，相比2018年雙雙翻倍。
債務是房企的生死關，現金流則是抄底的利器。
11
結語
請記住，判斷中國樓市走向的六個關鍵點。
其一，中國樓市是政策市。無論是貨幣環境還是調控政策，都跟隨經濟形勢而變化。所以，沒有一成不變的調控，也沒有一成不變的樓市走勢。2019年經濟面臨下行壓力，這為貨幣寬鬆打開空間，也為樓市調控寬鬆提供可能，更為房價維穩提供支撐。
其二，沒有大水漫灌，單有樓市鬆綁，難有房價大漲。房價想要上漲，必須要有居民加槓桿配合，而這需要大水漫灌作為支撐。如果只是單純的調控鬆綁，而無貨幣之水的配合，那麼樓市頂多走出維穩行情，很難支撐起新一輪上漲。
其三，2019年核心目標是穩樓市。所謂穩樓市，既要防止房價繼續上漲，更要防範房價大跌。在2019年，防跌的重要性大過防漲。為了穩樓市，調控政策可能會次第放鬆。
其四，不要相信剛需任何時候買都無所謂的鬼話。剛需最好的入場時刻，不是下跌趨勢確立時，也不要試圖尋找樓市調整的最低點，而要等樓市環境逆轉的信號：一是取消限購限貸，二是降準降息同步而來。放水與政策大寬鬆疊加，這就是入手時機。
其五，不必考慮樓市崩盤的可能性。最壞的情況有可能發生，但一旦這種情況發生，影響就死全局性的。對於普通剛需和投資者，不必杞人憂天。回到現實，真正要考慮的是在樓市短週期裡的抄底機會。
其六，普漲時代已經結束。大多數三四線城市除非藉助定向放水，否則不具備投資價值。一二線城市，尤其是國家中心城市、大城市群、強省會，概念越多，樓市的支撐性就越強。
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