2019年房地產市場形勢如何，只能透過2018年的政策和市場表現尋得一些蛛絲馬跡。自從2016年國家提出房子是用來住的而不是用來炒的這個新定位之後，所有的政策基本上都在圍繞著這個新定位而展開。如果不能正確認識到房住不炒的深層內涵，你就無法理解政策的百般變化。
2017年和2018年是堅決落實和執行房住不炒政策的年份，在這兩年裡，調控效果比較明顯。尤其是剛剛過去的2018年，房地產市場也在發生巨大變化。始終堅持“房住不炒”的定位，同時有不搞一刀切，以因城施策、分類調控精神為指導，年內累計各項調控政策多達450次，成為歷史上房地產調控最密集的一年。也正因為如此，全國房地產市場經歷了從局部過熱到整體降溫的過程。在政策的不斷調控下，市場也發生轉折，差異化轉變愈發明顯。
2019年1月18日，諸葛找房數據研究中心發佈權威報告《2018年房地產總結》。分別從調控政策、土地市場、新房二手房租賃市場等方面進行了解讀。從這份報告中一睹2018年房地產市場的變化，尋找2019年房地產的答案。
1、調控政策：目標變成堅決遏制房價上漲，“分類調控”轉為“分類指導”。
我說過，無論調控如何變，都是以房住不炒為基石，同時以穩定大局為重，房價難有大起大落。2019年調控將從過去的堅決抑制房價過快上漲向堅決遏制房價上漲轉變。刪掉了過快也就意味著我們的市場已經發生了基本面的變化，調控思路自然也要面臨調整。這既是我們再遏制房價過快上漲中取得了一定成績，同時也表明房價必須被穩定住，哪怕是上漲都可能會謹慎。
諸葛找房報告顯示，由“分類調控”改為“分類指導”，強調因城施策，尊重不同城市的實際情況，提高地方在房地產市場調控政策微調上的自主性。預計 2019 年，國家一方面將密切關注市場基本指標、加強地方考核；另一方面將金融、土地、財稅、住房保障和市場管理等一攬子短期調控交由各地因地制宜、精準施策。
可以說地方在遵循房住不炒大局下，有了更多的自主權，而這一切同樣是基於市場面的表現。
2、新房市場：調控高壓下2018年新房市場終迎來普遍轉折。
一二線城市房價回落不應該阻止你買房的腳步，而三四線城市的市場火爆也不應該成為你搶房的理由。這是我對大家在2018年給出的警告。諸葛找房報告認為，2018年，一線城市調控並未放鬆但市場較之前更加穩定，從銷售面積來看除北京同比下跌之外，其他一線城市均有不同程度的上漲，深圳同比上漲12.14%，上漲最多；二線城市紛紛推出人才引進政策，以此來提高城市未來發展競爭力，帶動市場發展，長沙、西安、蘇州等城市銷售面積同比上漲，其中長沙銷售面積同比上漲30%。
的確如此，一二線城市不同於三四線城市，一二線城市房價大局已定，不太可能持續下跌，因為有人口和資源支撐，而且調控也不允許房價出現大幅下跌。回落只是讓房價更穩定。
報告顯示，眾多三四線城市紛紛出臺調控政策，各等級城市市場發生轉折，尤其是環一線城市的三四線城市，下跌明顯，其中廊坊、常熟、張家口、汕頭銷售面積同比下跌超40%，重點樣本城市成交量首次同比下降。
這主要是之前房價上漲太多太猛，導致回落也很明顯，畢竟沒有可支撐這麼高房價的人口或資源。
起步較晚的三四線城市過去成交異常火熱，到年底才有降溫跡象，如果不降溫危險會更大。因為需求透支，後續成交量面臨較大的下跌風險。但總體而言，全國普遍進入轉折大週期。
3、二手房市場：存量房市場時代來臨，深調控城市或回暖，多數城市調整才剛剛開始。
俗話說，二手房市場相比新房市場更能反映市場的現狀，作為樓市的晴雨表，2018年二手房市場經歷了哪些變化呢？又對2019年有哪些影響？諸葛找房報告顯示，一線城市已經全面進入存量房時代，部分熱點二線城市緊隨其後，逐漸踏入存量房時代。4個一線城市已經全面進入存量房市場，其中北京存量房市場佔比最高，高達70%。重點二線城市中，蘇州、廈門已踏入存量房時代，南京、杭州成交仍以新房為主。
這也很好理解，城市越成熟，二手房市場越規範，存量房市場就越發達。據諸葛找房研究中心監測數據顯示：2018年全年成交78.62萬套，相比2017年成交84.52萬套，同比下跌6.98%,二手住宅成交量已連續2年下跌，2018年跌幅有所收窄。
我們都知道，北京等一線城市二手房市場降溫還是很明顯的，但2019年還會繼續下滑嗎？我認為，一線城市當前成交量其實已經處於歷史低位，下跌空間相當有限。一二線城市在穩定一段時間後或緩慢回暖。但是三四線城市等多數城市可能恰恰剛從過去的火爆中冷靜下來。
4、西安二手房市場全年累計漲幅全國最大高達31.95%。
諸葛找房報告顯示，從全國20個重點城市掛牌價變化幅度來看，10個城市掛牌價有不同程度上漲，平均漲幅為10.58%；10個城市掛牌價下跌，平均跌幅為5.43%，顯示出不同城市二手房市場出現不同的走勢。西安、重慶、大連、昆明、南京、蘇州2018年全年掛牌價上漲幅度均超過5%。其中西安掛牌價漲幅最大，高達31.95%，其次為重慶，漲幅為23.36%，由於此前兩城二手房價格相對較低，導致2018年房價上漲幅度較大。
（諸葛找房數據）
我們來分析下，報告中提到的是西安和重慶房價基數低，所以一旦遇到上漲漲幅可能就會很大。但還有一個比較重要的原因，西安在人才引進方面可謂瘋狂，在前三季度，有新聞報道，西安就吸引了60萬人落戶。當然也不能完全否認西安自身的魅力。在多種作用力的影響下，西安房價飆升成全國漲幅第一也就不足為奇了。全國樓市都在調整中，西安會例外嗎？重慶的樓市走向又會如何？
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