一首《一無所有》和“一個億”的小目標，讓王健林“紅極一時”，但在首富光環和網紅兒子的加持下，過得卻一點都不輕鬆，一度藥丸的萬達，在其勉力操持下，也逐漸恢復了生機，64歲的王健林，終於可以稍微輕鬆一點。
先來看最新公佈的2018年的業績數據：
萬達集團2018年收入為2142.8億元，完成年計劃的101.6%，同比下降5.7%，其中：
萬達商管集團收入376.5億元，完成計劃的101%，同比增長25.9%；
萬達文化集團收入692.4億元，完成年計劃的101.3%，同比增長9.2%；
萬達地產集團收入540.2億元，完成全年計劃的105.8%，同比減少34.9%；
萬達金融集團收入433.6億元，完成全年計劃的101%，同比增長28.6%；
萬達集團其他收入100.1億元，完成全年計劃的101.8%。
從收入結構來看，似乎正如王健林所說，“文化產業已經成為萬達第一大產業，地產收入佔比不到四分之一，應該說萬達集團已經不是房地產企業”。
確實，相比萬科、碧桂園等房地產業務收入佔比超過9成的房企不同，萬達2018年地產業務收入佔比僅為4成，確實不能算純粹的地產企業，但這顯然還沒達到王健林的預期。
靠地產當的首富，卻主動去地產化
命運的轉折點，發生在2015年，萬達和王健林都是。
2015年，王健林在哈佛大學演講時，說到：“萬達的錢既不是偷的搶的，也不是自己印的，完全是我們自己辛辛苦苦賺出來的，愛往哪兒投就往哪兒投。”
後來的事實證明，他產生了一個錯覺，犯了一個很嚴重的錯誤，這個錯誤，讓網紅兒子王思聰的微博停更了107天，萬達集團也只能通過“賣資產”來度過危機。
不管是出於這個嚴重錯誤，抑或是憑藉地產30年老兵的深刻洞察，萬達終於開始了轉型——2211戰略。
簡言之，2211戰略指的是在五年之內要讓資產達到2000億美金，市值超過2000億美金，企業收入達到1000億美金，企業利潤至少要超過100億美金；
其中最重要，也是最難的，就是要將來自房地產的收入降到30%以內。
於是，在2016年的萬達集團年會上，王健林宣佈要逐漸退出房地產行業。
而要達成這些戰略目標，一方面需要做大非地產業務收入，另一方面，也可以選擇變賣手中的地產業務，從而將其比重降低。
對非地產業務來說，收入佔營收的比重逐步提升，已然成為萬達集團最重要的收入來源。
光看2018年的數據，以影視、體育、兒童為主體的文化產業集團收入達629.4億元，收入佔集團的比重達32.3%，首次超過商管、金融、房地產營收，成為萬達第一大營收來源。
對地產業務來說，搞不了，那就賣掉。
其中，最震驚的同行的，想必是萬達與融創的那次“世紀交易”：
2017年7月，萬達商業以438.44億元的價格將旗下13個文旅項目91%的股權和債務一同轉讓給融創中國，同時還轉讓了6個價值199.06億元的酒店，總交易金額高達637億元，堪稱“世紀交易”。
與此同時，海外地產項目，也頻頻轉手。
2017年6月，以2.72億歐元出售西班牙大廈項目，2018年1月，以3560.93萬英鎊出售倫敦物業項目60%的股份。
隨著一系列舉措的落地，2018年，萬達地產集團的收入為540.2億元，同比減少34.9%，地產業務佔整個集團收入的比重僅為25.21%，地產化轉型的目標，確有成效。
主動降負債，轉型輕資產
重資產模式下，萬達揹負著巨大的債務壓力，但是欠債，總是要還的。
數據顯示，截至2016年底，萬達商業地產總資產為7511億元，負債合計5278億元，資產負債率為70%。其中，短期借款為12億元，一年內到期的流動性負債達233億元；長期借款和應付債券分別為1183億元和817億元。
光喊降低負債率的說法可不夠，實際行動中，也在通過“賣賣賣”來推進這一目標的達成：
1月，出售萬達商業14%的股份給騰訊、蘇寧、京東和融創，獲得資金340億元；
2月，轉讓萬達電影12.77%的股權給阿里、北京文投，獲得資金70億元；
9月，萬達旗下AMC影院出售22%股權給銀狐資本，獲得資金5億美元；
9月，萬達處置了4個海外地產項目，收回18億美元現金。
完成上述交易後，2018年萬達有息負債同比下降約30%。王健林更表示，“應該是國內大型企業中，有息負債率下降最多的企業之一。”
與此同時，針對核心資產萬達廣場，輕資產模式轉型也在逐步推進。
此前，萬達廣場都是通過萬達自己拿地投資，通過開發周邊的住宅地產來反哺萬達萬達廣場的投資和運營，說白了，就是拿地—開發—運營全部由萬達自己解決，是典型的重資產模式。但是，這種方式對於資金的消耗巨大，全流程運作對於萬達的壓力也很大。
在輕資產模式下，萬達只負責建設和運營管理，拿地、資金來源等，都通過尋求第三方來參與，租金收入三七分成，萬達三，第三方七。
值得注意的是，轉型輕資產戰略，也是經過仔細計算的，並非王健林的一時心血來潮。
據王健林估算，在輕資產模式下，兩到三個萬達廣場的收入抵得上一個重資產模式的萬達廣場，因此，只要多開業幾個輕資產廣場，財務報表依然可以做得好看。
作為王健林口中的核心資產，賣什麼也不能賣的萬達廣場，其毛利率是所有業務中最高的。
按照2018年萬達商管半年報的數據，上半年萬達廣場的租金收入為143億元，營業成本為26.4億元，毛利率高達81.48%。
從這個角度上看，開業的萬達廣場越多，也就越能為萬達提供源源不斷的穩定的現金流，可說是含金量十足的現金奶牛。
這樣就不難理解王健林的計劃，即自2018年起，10年之內建成1000座萬達廣場，這將成為萬達堅實的護城河，提供的收入還可以支撐其他業務的投入和拓展。
只是，理想總是美好，現實卻並不容易。據招商蛇口某投資部人士表示，“輕資產模式下，萬達是把風險轉嫁到了合作方開發商頭上，而當地開發商在拿地和跟政府的博弈能力上肯定不如萬達，導致風險加大，而合作模式又會牽涉到雙方的權責歸屬問題，因此在開發進度上可能不如此前萬達自己建的快”。
負債降低或許容易，但在輕資產模式下，萬達想要跑得很快，未必能夠如王健林所願，起碼，現在並沒有那麼快。
終極難題，新的增長點在哪？
拼命想要去地產化的萬達，跟無數的房地產企業一樣，都面臨一個終極難題：不靠地產之後，靠什麼支撐營收和利潤？新的增長點在哪？
以地產起家，最終成功轉型的模範，當屬李嘉誠帶領的長和。從地產主業發展到成為集港口、零售、電訊、能源業務為一體的綜合集團。
從業務結構上看，形成了多個利潤來源，擺脫了業務單一可能帶來的增長放緩和集中度風險，從區域分佈看，遍及全球的生態，足夠分散，能夠捕捉的機會也更多。
依據官網的資料顯示，長和目前已經在全球50多個國家和地區開展以港口、零售、基建、能源及電訊等五大核心業務。
從長和的經驗來看，全球化和多元化是其兩個轉型方向，而從萬達“出海”的經歷來看，全球化顯然是失敗的嘗試，並不適合，由此，只能押注多元化。
但問題是，房企們，如恆大，瘋狂想要造車，如碧桂園，想要搞機器人，萬達呢？
答案，王健林在年會上已然給出，那就是進軍大健康產業。
他表示，今年力爭5個一線城市大健康全部落地，至少3個項目開工。同時要儘早完成單個國際醫院管理合同，並設計出世界一流的花園式國際醫院。
的確，王健林選擇的大健康，不僅是抗週期性行業，更關鍵的是，其市場體量足夠龐大。
據中國科學技術戰略研究院預測，到2020年，生物醫療行業將成長為規模約8萬億元的支柱型長夜，整個大健康產業的規模將超過10萬億元。
在這個行業，恆大、萬科、綠城等房企也早已有所佈局，典型的如恆大旗下的恆大健康，已單獨剝離出來並實現在港交所上市。
萬達在2018年才與美國匹茲堡大學醫療中心簽訂協議，打算在中國5個一線城市投資建設國際一流的綜合醫院，通過3年時間開創中國大健康產業新模式。目前，萬達已落地成都、廣州兩項目。
起步晚的萬達，在一個別的房企很早就進駐且並未做出成績的領域，能押寶成功嗎？我們並不知道答案，但素以執行力強，敢想敢幹出名的王健林，並不會輕言放棄。
三年蝶變，王健林和萬達仍在渡劫。
2016年年會上，他高唱著《一無所有》。
2017年年會上，他和員工一起合唱《歌唱祖國》。
2018年，他為萬達30週年寫了一首《萬達之歌》。
王健林說，“中國三千萬企業，還沒有幾個公司歌曲能傳唱久遠，希望我們《萬達之歌》能傳唱下去！”
萬達能嗎？王健林能嗎？時間，終會回答！
來源：陸家嘴算命先生，公眾ID：ljzsmxs
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