圖文 | 克而瑞 福州
遙記得，2017年底福州人還在深夜排隊，託關係買房。“全款請進，貸款排隊，公積金麻煩靠邊”。彼時，福州樓市正上演著搶房大戰，日光盤、即開即罄更不再話下。“全款、高首付，捆綁精裝車位”市場狂熱，以及時不時刷新的房價，時刻撩撥著普通大眾的神經。
這一切延續到2018的第一季度，當房企們正琢磨著大展拳腳之時，從4-5月起項目去化率開始下滑，疲態初現。2018下半年市場轉向則更為明顯，大部分項目已恢復到正常首付，無捆綁。而金九銀十顯得呈色不足，十一小長假前後，房企優惠打折，降價促銷的重出江湖，接近年底，醞釀多時的高價地開始，貼地價入市，價格戰愈演愈烈。
當觀望情緒越來越濃，2019年的福州樓市會比預期中更悲觀嗎？
下面，我們通過幾組全年的數據，回顧一下2018年的福州樓市，並展望2019。
01
供求價走勢VS存量情況
首先看住宅量價走勢圖：
通過上圖不難發現，2015-2017年的三年時間，福州新房市場供不應求現象凸顯，雖然2017年這一現象得到緩解，但綜合2017年的實際市場來看，供應量因限價等行政干預原因急劇下滑，成交量也同樣受到限籤的影響。隨著2018年越來越多的新盤入市，此前成交未備案的樓盤也陸續備案，但整體來看，供應量達到近四年高位，預計隨著2019年入市新盤量的增加，住宅供應量將會持續上漲。
再將2018年細化到每個月，也很明顯看出，從8月份開始，限籤政策鬆動，量價顯著回升。另外，進入年底最後兩個月，房企為衝刺業績，供應及網籤節奏明顯加快。網籤項目中，不乏部分高價項目，整體成交均價也達到年內峰值。受年底推貨潮的影響，加之下半年開盤去化率降低，住宅市場也開始出現久違的供過於求現象。
閩侯商品住宅方面，供應量持續處於低位，僅年中有所放量，備案量也持續低迷，限籤積壓，但在10月集中爆發，整體成交暴漲，均價也突破歷史高位。
其次，看存量情況。
受年末房企集中推貨影響，五區商品住宅庫存量顯著上升，其中晉安、倉山等地區庫存量較多，競爭壓力大；閩侯本年商品住宅供應量較少，庫存顯著下滑，去化週期大幅縮短。總體而言，福州市場仍還保持在一個相對供求平衡的狀態，小部分地區需要開始去庫存。
02
從開盤數據，看市場變化
上半年供應持續發力，6月預售證集中釋放，供需矛盾逆轉，7月以來市場明顯供過於求，客戶觀望情緒蔓延，去化下行明顯，臨近年末，房企積極推案，加大優惠力度，市場去化有所回升。
我們從開盤具體數據看，市場變化。市場反應往往遲於政策，如福州：
一季度：高首付，捆綁精裝及車位（高去化）
一系列政策出臺後，市場熱度雖然有所減退，但客戶購房需求仍然旺盛。
二季度：正常首付無捆綁（較高去化）
精細化調控政策進一步出臺，觀望情緒初現，去化開始下滑，但正常首付，無捆綁的樓盤仍保持較好的去化表現。
三季度：正常首付無捆綁（去化下行）
地方出臺公證搖號，規劃房地產市場銷售行為，市場預期進一步下行，去化繼續下降。
四季度：首付分期、降價促銷（去化低迷）
企業加大優惠力度，加之年底衝量等節點，供應量大幅增加，客戶觀望情緒更加濃厚。
從開盤各板塊來看，2018年福州五區+閩侯共開盤116次，主要集中在金山、北區及南嶼等板塊，供應套數佔比近5成；去化方面，鼓樓、臺江、閩侯去化尚可，均超6成，晉安、倉山、馬尾去化較不理想。
總體而言，市場捆綁、和高首付等亂象已消失，購房首付回顧正常，門檻也隨之降低。目前對於購房者而言，買房更容易，可選擇的房源也更多了。
03
2019，或將出現進場機會
在堅持房住不炒主的主基調下，2019年，限令等主要政策不會完全放開。但鑑於福州房地產市場下行壓力不斷增大，後市也不容樂觀，或將出現小範圍鬆綁，緩解一定的銷售壓力。
其實，目前市場上已經出現了一些“鬆綁”信號，從年中的放開人才引進政策，到目前的利率下調，再到最近一次土地出讓條件的放鬆，雖然整體來說較為隱晦，但是不難看出zf在“維穩”方向做出的一些改變。
對於購房者來說，目前購房環境逐漸寬鬆，待利率降到一定程度，或將迎來窗口期。如果你無法判斷入場時機，有個很明顯的信號：待房價開始止跌回漲之時，記得果斷入場，這也是你這輪週期能抓住的最後的機會。
（不排除期間會出現“假回暖”徵兆，每個購房者情況也不一樣，不懂的可以微信留言區隨時留言，諮詢記得說明詳細問題，泛問題不予以解答哦~）
當然，前文中所說的窗口期並非一定會出現在2019年，但是2019年的購房幸福指數相對前兩年來說高得多。準備買房的你，記得現在就開始關注市場和樓盤，到時候才能判斷你所中意的樓盤是否真的具備性價比，然後可擇機入場。
本文完
圖文|CRIC克而瑞 福州
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