昨天和幾個有娃的朋友聊天，連女朋友都還沒有的我只能乖乖當個聽眾，聽他們從老婆孩子紙尿片聊到人生哲學馬克思。
我正昏昏欲睡呢？他們突然cue我說：六娃，現在小孩上學還需要買學區房麼？不是聽說那什麼租售同權啊，租房回頭也能上學啊。
紙尿片我真不懂，但聊到租房買房，我還是能隨便亂說兩句的。
01
租售同權的問題大家熱烈討論了一整年，我也經常被人問怎麼看待這個政策。
其實我的想法很簡單，租售同權是在美國房地產市場經過驗證的成熟體系，絕對是未來趨勢，我們嘗試推進當然是好事。
但要說租售同權對市場的影響力，恐怕沒有我們想象得那麼大。
和我那幾個朋友一樣，大家最看重的自然是租房也能上學區的這個政策，覺得這是對普通人的一個絕對利好。
可我卻不這麼認為。
因為，租售同權的目的以及它帶來的影響，絕不是單純地控制房價或者租金，也不是讓教育資源分配得更公平。
而是從一個更科學的角度出發，讓這個社會的資源分配有章可循，讓整個房產市場重回理性和邏輯。
如果是一個成熟穩定的發達房產市場，比如美國，買房和租房的成本其實相差無幾，人們可以自由選擇買還是租。
那如果學區很好，不僅房價貴，租金也很貴啊，在這種地方租房，租金絕對比同條件的按揭貴不少，這也絕對不是一個普通人能承受得起的。
所以，如果論真正的未來趨勢，既不是租房上學，也不是買房上學，而是——
“有多少錢就接受什麼檔次的教育”
階級固化的邏輯，永遠都不會改變。
02
其實除了租售同權，租房市場最大的特點其實是——更符合市場規律。
和房產交易不同，國家的政策調控對租金的影響非常有限，影響房租起伏的因素有很多很多，最大的因素其實就是市場規律。
要知道，房地產的租和售完全是相反的邏輯。
和房價動不動翻倍相比，過去20年，房租增長的極其穩健緩慢，基本就是每年5~8%左右的漲幅，和工資增長水平幾乎保持完全一致。原因也很簡單，租房市場是純散戶市場，個體力量微乎其微，完全是市場決定價格。
上海2018年上半年的租金漲幅比較高，下半年平穩且稍有回落，其實這個趨勢和政策調控不大，更多是市場決定，因為上半年往往是租房旺季，在6、7月的畢業季達到高峰，進入秋冬就是租房市場的淡季，下降再正常不過。
還有一個維度很有意思，總所周知，影響房價的三個重要因素是——
區位-區位-還是區位。到小區基本面角度，房屋自身屬性對房價影響就已經很有限了，比如建築年代、裝修水準對個體房屋的房價水平並不會產生實質性的影響，房型的變化也只是對低房價板塊的影響較為明顯。
但是，房屋自身屬性，比如樓層高低、是不是電梯房、面積大小、是不是精裝修甚至傢俱電器的品質，這些都能讓房租浮動1000~2000，甚至翻倍。
所以你可能會發現，有人說租金降了，有人說租金漲了，那是因為租賃二手市場一房一面，其實這些正說明了租房市場更像一個良性市場。
就像2018的上海租房市場，雖然因為政策限制，散戶拿出來租賃的存量房多了，但同樣因為政策限制，本來打算買房的一部分人，轉為了租客。
所以在這個市場裡，上半年暴漲，下半年回落，供求關係永遠處於動態變化就是主旋律。
03
租賃的發展讓長租公寓也火了一把，那我再聊聊對於長租公寓的一些看法。
長租公寓是一個非常有潛力的市場，因為它是對存量房產的集中式運營，是未來的趨勢。
上海已經有國家隊進入長租公寓市場，而且他們運營的租賃社區產品相當成熟，和普通的住宅小區配置一樣，不同的是社區裡全是租房的年輕人，這種產品是未來長租公寓領域不可忽視的力量。
而目前，中國民營的長租公寓又分成互聯網創業派、酒店派、中介派，目前還是野蠻生長搶奪市場的階段，產品質量參差不齊。
但隨著很多小公司倒閉，大魚吃小魚的生物鏈在這裡一樣上演，慢慢會剩下幾個寡頭，把控長租公寓絕大多數的房源，到那個時候，長租公寓才能迎來真正的發展。
因為長租公寓的核心還是租客，租客唯一關注的就是自己住得舒不舒服，而現在的長租公寓帶給租客更多的是不好的印象，但目前的運營方普遍還沒有精力深耕品牌和服務，所以，這是一個未來的產品，但還不適合現在大規模推向租客。
而且，我國房地產市場都處於輕租重售的市場格局，租賃市場還有許多問題需要解決，法律法規等還不夠完善，租售同權、長租公寓都還需要時間。
04
朋友後續還問到一個大家都關心的問題：
2019年的樓市還會低迷嗎？房價會回升嗎？
我不敢隨便下斷言，但很顯然，低迷的趨勢還會持續很久，2019年當然包括在內。
至於會不會回升，很難一言以蔽之，但邏輯是——
在一個理性的房產交易市場裡，一個房子的價值是固定的，如果它的價格受一時政策的影響跌破它的價值，就會在某一固定時間點回升。
關鍵在於，目前的中國，誰能準確判斷房子的真正價值呢？
05
在這樣一個撲朔迷離的房地產市場，很多銷售的朋友也很悲觀，他們經常找我抱怨：
你們這些90後是不是不買房了？
我們當然會買房了，只是暫時沒錢而已。
其實作為一個90後，我認為一生買三套以內的房子，都算剛需。
只是買房的時間會往後推延，而且，以投資為目的的買房行為會很少出現在90後的人生清單裡。現在的90後更在意的是如何投資自己，更在意自我價值用哪種方式實現，而不是用房子來標榜自己的人生價值。
在我看來，當一個人一無是處時，我才會去看他有多少房子。
而且，在未來房價穩定的情況下，早買晚買，不都一樣麼？
06
最後，再裝模作樣地寫寫2019年對買房客和租房客的一些建議吧。
對於買房客：
有錢買，沒錢不買。
對於租房客：
第一點建議，希望北上廣深的租房者在2019年謹慎選擇長租公寓吧，更多依賴自如這樣的大品牌，小公司爆雷跑路的風險還是很高。
第二點建議，租房市場一定要耐心，合理利用淡旺季，學會和房東談判，租金的彈性其實比房價大很多。
第三點建議，接受租房市場的隨機性，性價比很高或者很低都有可能，但不要影響工作和生活，平穩心態。
第四點建議，學會合理地改造可以明顯提升性價比和居住品質。
第五點建議，工作穩定的狀態下，租到滿意的房子後租約越長越好。
第六點建議，關注我，沒用但可以圖個樂。
閱讀更多 楊六娃聊租房 的文章
