一、土地市場分析

1、 季度分析

2019年一季度，德州市縣級城市住宅土地成交1193.5畝，環比減少535畝，降低31%，同比減少241.9畝，降低16.8%；

德州中心城區因土地成交量較少，數據分析可參照性較差，不做分析。

成交單價方面，自18年三季度以後土地成交價格持續走低，2019年一季度住宅用地成交價格

2、 月度分析

從各月份住宅用地成交量來看，2月份土地成交量最高，但成交均價最低，多因2月份成交土地多數為安置區用地及產業勾地，各地塊均為起始價成交。

3、土地市場分析

通過對德州市2019年一季度成交住宅用地統計分析來看，一季度成交土地均為起始價成交，無溢價，除去因安置區用地及產業勾地的因素外，也因德州房地產市場持續下滑原因相關。

土地市場熱度的下降，對於房企來說，將是拿地的利好時期，但銷售市場的冷淡，讓部分房企開始觀望。

二、商品房市場

（因數據獲取有限，本段僅針對19年1-2月份數據進行分析）每年的1-2月份，由於春節的原因，市場的成交量均處於低位水平，從表格及圖來看，2019年1-2月份，德州全市商品房價格持續上漲，相比11-12月份環比上漲136元/㎡，住宅均價環比上漲222元/㎡。

通過對部分縣市區的售樓處走訪調研，市場整體均價雖持續走高，但成交量相對較低，一季度多數售樓處到訪客戶量下滑，成交量較少。部分價格較高項目，月均去化量低於10套。

三、中心城區市場分析

1、貨量供應

2019年一季度，德州中心城區住宅貨量供應32萬㎡，與2018年四季度環比減少12.8萬㎡，與2018年一季度同比增加12萬㎡。

從月度波動來看，1-3月份，德州市區住宅貨量與往年的1-3季度相同，貨量供應較少，多因1-3月份，環保停工及春節假期相關。但2019年相比2017年、2018年一季度貨量有所增加。

從區域角度分析來看，一季度，德州市區住宅貨量供應多集中於開發區，達到19.37萬㎡，佔供應總量的61%，再者為高鐵片區，主要集中於綠地城際空間站項目，截止3月31日，其取得預售的住宅達到607套。

德城區一季度取得預售的住宅數量為0。

2、市場動態

自2018年的下半年開始，促銷，優惠，特價房的字眼開始在頻頻出現在地產項目的廣告宣傳中。搶奪客源，促進成交成為地產項目首要的任務。

市場上通過一二手聯動，明星演唱會、大活動導客等手段吸引客戶的項目越來越多。2019年一季度，德州市場促銷優惠的項目更是增多。

1）東海玉河院子實行首付分期；

2）德興城上城6588元/㎡起；

3）康博公館推出特價房源；

4） 綠地群星演唱會

面對嚴酷的市場環境，在售的項目降低價格，則擔心前期客戶的不良反應，而持續當下的價格則壓力持續，銷售去化難度較大。

四、城市發展動態

1、

2019年3月6日，劉炳國任德州市人民政府代理市長；

2019年3月14日，德州市第十八屆人民代表大會第三次會議選舉劉炳國同志為市長。

新市長的上任，代表德州開始了新的里程。

2、德州城建計劃

2019年3月底，德州市政府發佈了德州中心城區城建計劃，包含民生改善、文化建設及公益事業、市政基礎設施建設、景區生態建設、城市安全與保障等5大類、65個項目，計劃年度投資126.69億元，其中，市本級39個項目，年度投資38.05億元；區級26個項目，年度投資88.64億元。

3、市區土地出讓計劃出爐

2019年1月31日，德州市發佈2019年德州中心城區土地出讓計劃，2019年計劃出讓地塊共47個，總規模6869.91畝，其中，德城區21個地塊，2055.42畝；德州經濟技術開發區24個地塊， 4810.63畝；德州運河經濟開發區2個地塊，3.86畝。

4、萊蕪撤市劃區，齊河何去何從？

2019年1月9日，山東省人民政府召開發佈會，介紹了濟南與萊蕪區劃調整情況；

2019年1月16日，濟南市萊城區、鋼城區掛牌成立。

萊蕪的撤市劃區，讓更近距離的德州齊河縣劃入濟南的話題被重新炒熱，作為濟南的北鄰，僅為一河之隔，未來的何去何從成為人們談論的熱點。

五、市場小結

1、土地市場持續回落；

自2018年下半年開始，德州市土地市場持續遇冷，多數地塊起始價成交，且流拍地塊增多，而在2019年一季度，德州市成交住宅用地均為起始價成交，整體溢價率為0；

多因銷售市場持續下滑，政策持續性收緊，房企融資難度日益加大有關；針對土地市場的下滑，建議相關部門在後期土拍中可通過降低起始價格，減少競買保證金比例、延長土地款付款時間的方式，降低競買門檻，增加本地及外來房企參與的積極性，穩定財政收入。

當下，市場房價雖持續處於高位，但市場在售各項目的去化難度較大，部分項目月均去化僅在個位數，銷售較好的項目也僅在20餘套，相比2017-2018年市場大幅下滑。

在市場的下滑期，客戶的觀望情緒加重，建議房企通過增加宣傳力度，優化促銷手段，在避免前期已購房客戶出現不良反應的基礎上，加大優惠力度，穩定回款。

相比後期高價拿地項目，德州市區現有在售項目大多為前期低價拿地，價格浮動空間較大，建議藉助價格空間優勢，快速搶奪客戶，加快回款，同時在現有土地市場低谷期低價拿地，為後期市場轉向屯糧。

3、5-6月或為購房利好期；

進入4月份，伴隨各項目恢復施工，各大項目加快取得預售的進度，同時，2018年德州市區出讓的大量土地開始啟動，市場入市貨量增多，競爭加劇，客戶選擇性多樣化。

同時，自2017年10月，德州開始實行限售令（德州全市範圍內新建商品房和二手住房需取得不動產權證至少滿2年後，方可上市交易。）現已過去1年半的時間，至2019年10月份，部分二手住宅將滿足兩年的限制，進入市場銷售。可售二手房源慢慢增多，一手住宅市場的去化壓力將會加大。

市場供應量的增加，競爭壓力的加大，對於購房者將成為一大利好。

思深方益遠,謀定而後動，面對行業的波動，作為公司決策者應積極調整思路，制定策略。每一個行業都有它的發展規律，任何的競爭優勢也同樣有周期律，我們需要通過對過完不斷的分析和總結，摸清市場的規律，進而積極的應對未來的可預見的風險，同時根據市場環境的變化做出有效的調整，因為有那麼一天，過去的優勢也許會變為今天的劣勢，過去的經驗會成為為現在的坑。

明者因時而變，智者隨事而制，對於房企而言，市場的下滑，帶來的將是現金流與利潤之間的抉擇，跟隨市場的變化，自身的發展需求，尋找最適合自身的點，然後積極做出改變，也許改變會伴隨著陣痛，但得到的將是後期更加長遠穩健的發展。

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