在過去，宏觀層面的底層邏輯是：短期看貨幣，中期看土地，長期看人口。而未來，看微觀層面的底層邏輯，我們來分析下樓市2018年的洗盤，與2019年的預測。
一.2018年洗盤
先說結論，2018年一二線城市已基本觸底，2019年不論是政策還是信貸，嚴苛程度都會有所放緩。其實，多個城市最近接連放鬆限售，就是最好的證明。
為什麼2019年，不會再繼續保持2018年的政策強度？因為全國整體的二手房市場，已經基本達到了最初的降溫目的，繼續再嚴控下去，就會進入到另一個極端，這絕對不是國家想看到的。
首先，是銷量的持續下滑。
十幾個一二線重點城市的二手房成交持續走低，11月交易量僅為5月的一半！除此以外，新房成交，土地成交宗數也在明顯下滑。
其次，是價格的普遍回落。
2018年3季度還有幾個一二線城市處於環比上漲，而到了4季度，則轉為一致向下。甚至在北京5環內，都開始出現一些已經2年沒見到過的，總價不超過200萬的上車盤（這裡面混雜著一些低價商辦類，但也有不少住宅的存在）。北京其實已經進入可以開始看房選房的階段。
第三，是槓桿率重回2015年的水平。
因為房貸利率的持續上升，首付比例的不斷提高，再加上偏緊的信貸大環境影響，導致全國居民購房槓桿率的持續走低。2018年購房交易槓桿率回落到20.1%，購房槓桿快速上升的勢頭明顯得到了有效遏制。
最後，是看漲的預期沒了，觀望情緒越來越濃。
重點城市二手房新增房源及帶看客源量，在今年3月份達到最高點，之後下降明顯。11月與最高點3月相比，新增和帶看量分別下滑51%和39%，反映出市場上的預期已經明顯經歷了拐點。看到這樣的真實市場表現，想必大家多少也就會明白，為什麼近期出現好幾個放鬆限售的城市——因為扛不住了。
如果這樣的樓市狀態再繼續下去，明年一定會有更多的城市，在政策上出現緩和。而一但政策上出現調整，也就意味著拐點越來越近。
二.2019年的可能性趨勢
首先，是2019年房地產調控政策，所面臨的約束今非昔比。貝殼研究院《2018年全國房地產市場年度報告》顯示，2019年我們不僅要面臨經濟增速放緩的壓力，還有地方債務的壓力，資產價格過快上漲或下調都可能導致風險。
在這樣的大環境之下，2019年的政策面更大可能性是中溫放鬆，既不會大刺激，也不會過於緊張。所以，2019年就會出現一個新的樓市組合：政策寬鬆+基本面收緊。在這樣的組合之下，2019年各線城市的分化將更加明顯，這也導致以往純宏觀的底層邏輯不再完全精準適用。
那麼，2019年樓市的趨勢到底會是怎樣呢？《報告》裡給出了4個關鍵預測：
① 二手觸底
隨著市場的回溫、限售政策的鬆綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。再加上政策放鬆的影響，明年二手房市場將結束繼續下行的態勢。
②一線底火
作為房地產底火的一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求將加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍。
③二線壓倉
2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢，未來二線將會以改善房最為吃香，同時2019年二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力。
④新房放量
2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。
根據這4個關鍵預測，我們可以得出許多基礎結論。比如，現在是開始觀察二手房市場，搜尋二手房筍盤的好時機；再比如，一二線明年有望出現小幅回暖，而改善房是其中的主力軍。甚至於，二線市場或許將會是下一輪的重要增值核心。
閱讀更多 居家樓市 的文章
